TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OKM

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

Société LBP ACTIFS IMMO, [Adresse 1], représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque D0848

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 5], S.A.R.L. SARAHMIKE, [Adresse 3], Madame [O] [X], demeurant [Adresse 6], représentés par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0448

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OKM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2023, à effet au 20 février 2023, la société LBP ACTIFS IMMO a consenti un bail d’habitation à la SARL SARAHMIKE sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6545 euros et d’une provision pour charges de 445 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la SARL SARAHMIKE un commandement de payer la somme principale de 34 950,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice des 22 et 29 février 2024, la société LBP ACTIFS IMMO a respectivement fait assigner Monsieur [E] [X] et Mme [O] [X] d’une part et la SARL SARAHMIKE d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, obtenir la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la SARL SARAHMIKE ainsi que des époux [X] et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  49 008,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société LBP ACTIFS IMMO fait valoir, au visa de l’article 1728 du code civil, qu’en raison d’impayés de loyer, elle a fait délivrer un commandement de payer à la SARL SARAHMIKE ainsi qu’aux occupants effectifs des lieux, mais que ce commandement n’a pas été suivi d’effet. Par conséquent, elle se dit fondée à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, à voir ordonner la résiliation judiciaire du bail et à poursuivre l’expulsion des occupants du logement.

À l’audience du 4 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un précédent renvoi, la société LBP ACTIFS IMMO, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et indique que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s’élève désormais à

55 759,97 euros. Elle explique qu’elle avait fait assigner M. [E] [X] en raison de la radiation de la SARL SARAHMIKE du registre du commerce et des sociétés mais que celle-ci a désormais été rétablie.

Les défendeurs, également représentés, déposent des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles, ils demandent :

à titre principal,

— de les déclarer recevables en leurs demandes

— de débouter la société LBP ACTIFS IMMO de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et / ou d’expulsion du logement,

— de prononcer la mise hors de cause de Monsieur [E] [X],

— de constater que le commandement de payer est irrégulier et déclarer la procédure irrégulière,

à titre subsidiaire,

— d’accorder un délai de deux ans pour permettre aux locataires de s’acquitter de leur dette, à hauteur de 1 000 euros par mois, la dernière échéance devant être majorée du solde restant,

— de débouter la demanderesse de ses demandes accessoires.

Ils soutiennent que le bail a été consenti à la SARL SARAHMIKE pour y loger son gérant M. [G] [X] et son épouse, et non M. [E] [X] qui doit ainsi être mis hors de cause. Ils font ensuite valoir que le commandement de payer vise une clause résolutoire contenue dans les conditions générales qui ne sont ni signées ni paraphées et que dès lors, il ne saurait produire effet. Ils demandent, ensuite, le débouté de la demande de résiliation judiciaire du bail, compte-tenu des versements très importants que la SARL SARAHMIKE a effectué et qui attestent de sa bonne foi, étant précisé qu’ils ne contestent pas le montant de la dette locative. Toutefois, ils relèvent qu’après déduction du montant du dépôt de garantie , ils ne restent redevables d’aucune somme. A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi des plus larges délais pour s’acquitter de leur dette, qu’ils disent ne pas contester.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’irrecevabilité de l’action à l’encontre de Monsieur [E] [X]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la SARL SARAHMIKE, locataire en titre, ainsi qu’à M. [E] [X] et à Mme [O] [X].

Or, s’il est indiqué, dans le bail, que M. [E] [X] est le président de la SARL, ce qui est confirmé par l’extrait KBIS versé au dossier, il ressort de la page 4 du contrat que l’appartement sera occupé par M. [G] [X] et son épouse.

La requérante indique qu’elle a fait assigner M. [E] [X] puisque la SARL SARAHMIKE était radiée du registre du commerce et des sociétés. Toutefois, comme indiqué par la société LBP ACTIFS IMMO elle-même, cette radiation n’a aucune incidence sur la personnalité morale de la société, tant que celle-ci n’a pas été liquidée, de sorte que M. [E] [X] n’avait pas vocation à être attrait à la procédure.

Par conséquent, la société LBP ACTIFS IMMO sera déclarée irrecevable en son action à l’encontre de M. [E] [X].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que faute d’avoir également été délivré aux occupants effectifs du logement, le commandement de payer est irrégulier. Par ailleurs, ils indiquent également que la clause résolutoire ne saurait avoir d’effet puisqu’elle est prévue aux conditions générales du bail qui ne sont pas signées par les parties, étant précisé qu’ils ne contestent cependant pas l’existence du bail en lui-même.

Si le commandement de payer a pu être valablement délivré à la seule locataire en titre, à savoir, la SARL SARAHMIKE, force est de constater que les conditions générales du bail ne sont effectivement ni paraphées ni signées par les parties et qu’ainsi, la clause résolutoire dont la requérante se prévaut n’a pu produire effet un mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de preuve, par la société LBP ACTIFS IMMO que ce document a été signé électroniquement.

La société LBP ACTIFS IMMO sera donc déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, il résulte du décompte versé arrêté au 1er octobre 2024 que le compte locataire de la SARL SARAHMIKE est débiteur de la somme 55 759.97 euros.

Les défendeurs ne sauraient exciper une quelconque bonne foi des versements conséquents qu’ils ont effectués entre février 2024 et juin 2024 alors que leur compte fonctionne de manière déficitaire depuis la prise à bail des lieux par la SARL SARAHMIKE qui n’a ainsi jamais été à jour du règlement de son loyer.

Par ailleurs, le versement du dépôt de garantie, est contractuellement prévu aux termes du bail dont la SARL SARAHMIKE ne conteste ni l’existence ni le contenu. Elle ne saurait donc avancer, comme moyen de défense, l’absence de préjudice du fait de l’absence de dette après déduction de ce montant.

Le montant de l’arriéré locatif, rapporté au caractère récent du bail et aux versements erratiques que la SARL SARAHMIKE a toujours effectués, constitue un manquement suffisamment grave justifiant que soit ordonnée la résiliation du bail, aux torts exclusifs de la preneuse.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la SARL SARAHMIKE, ainsi qu’à tous les occupants de son chef et notamment, Mme [O] [X] de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LBP ACTIFS IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1728 du code civil, La SARL SARAHMIKE, locataire en titre, est seule, redevable de la dette locative de 55 5759.97 euros apparaissant sur le décompte produit par la requérante.

Elle ne conteste pas ce montant et par conséquent, sera condamnée à régler cette somme, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 34950,01 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 14 058,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [O] [X] réside dans les lieux pris à bail par la SARL SARAHMIKE. Par conséquent, elles seront toutes deux condamnées, in solidum, au paiement de cette indemnité d’occupation, dont le montant mensuel sera fixé à une somme équivalente au montant du loyer et des charges actuels, à compter du prononcé de la présente décision ordonnant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés à la société LBP ACTIFS IMMO ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL SARAHMIKE fait valoir qu’elle a effectué des versements conséquents entre le mois de février 2024 et le mois de juin de la même année, qu’elle est ainsi de bonne volonté pour régler sa dette et qu’elle est en capacité de le faire.

Elle sollicite ainsi de pouvoir être autorisée à verser 1 000 euros par mois pendant 24 mois, la dernière échéance devant être majorée du solde de la dette.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à sa demande dans les conditions précisées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SARL SARAHMIKE et Mme [O] [X], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront condamnées, in solidum, à verser la somme de 1000 euros à la société LBP ACTIFS IMMO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes de la société LBP ACTIFS IMMO en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Monsieur [E] [X],

DÉBOUTE la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé entre la société LBP ACTIFS IMMO d’une part et la SARL SARAHMIKE d’autre part, le 14 février 2023,

ORDONNE à la SARL SARAHMIKE de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef et notamment, Mme [O] [X], les lieux situés au [Adresse 6], bâtiment 1, 1er étage, porte 111 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE la SARL SARAHMIKE seule au paiement d’une somme de 55 759,97 euros (cinquante-cinq mille sept cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 34950,01 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 14 058,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE la SARL SARAHMIKE à se libérer de sa dette en s’acquittant de 24 mensualités de 1 000 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal majoré des intérêts, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELLE qu’en cas de non-respect par la SARL SARAHMIKE d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours ;

CONDAMNE la SARL SARAHMIKE et Mme [O] [X] in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de prononcé du jugement, d’un montant équivalent à celui du dernier loyer et des charges, et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE la SARL SARAHMIKE et Mme [O] [X] in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL SARAHMIKE et Mme [O] [X] in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 décembre 2023 et celui des assignations du 29 février 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge