Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08127 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45XV

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 10]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [Localité 10]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08127 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C45XV

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société STARES COPROPRIETE, SASU

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDERESSE

La S.C.I. SCI HOUDMAM

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 30 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

****

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI HOUDMAM est propriétaire des lots n°14 et 15 d’un immeuble situé au [Adresse 3] PARIS (75016).

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 aout 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI HOUDMAM de payer la somme de 90.960,99 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] (75016) a fait assigner la SCI HOUDMAM en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1240, 1343-2 du code civil, ainsi que les articles 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI HOUDMAM à payer la somme de 89.018,32 euros au titre des charges de copropriété impayées au 19 avril 2024, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 10 août 2023, date de la mise en demeure;

— condamner la SCI HOUDMAM au paiement de la somme de 480 euros, au titre des frais de recouvrement;

— condamner la SCI HOUDMAM au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI HOUDMAM au paiement des entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI HOUDMAM au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2025, au visa des articles 10, 10-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1231-6, 1240 et 1343-2 du code civil, ainsi que des articles 699 et 700 du code de procédure civile, demande de condamner la SCI HOUDMAM à payer :

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105.020,94 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 89.018,32 euros à compter du 10 août 2023, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce conformément aux dispositions des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; 480 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 2.500 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cité, la SCI HOUDMAM n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 30 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

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En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI HOUDMAM est propriétaire des lots n°14 et 15 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à PARIS (75016).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2017, 19 mars 2018, 29 avril 2019, 29 septembre 2020, 25 mars 2022, 8 décembre 2023 et 19 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire que la SCI HOUDMAM, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 105.020,94 euros.

La SCI HOUDMAM ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

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En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 480 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Dans la mesure où le demandeur justifie la mise en demeure remise le 10 août 2023 en produisant le bordereau de remise, à l’inverse des autres mises en demeure antérieures au 10 août 2023 et pour lesquelles il est demandé une indemnisation, seuls ces frais exposés et justifiés seront pris en compte.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ou de constitution de dossier ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, la SCI HOUDMAM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 66 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI HOUDMAM de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI HOUDMAM a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI HOUDMAM a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 10 août 2023. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

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— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI HOUDMAM, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI HOUDMAM sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI HOUDMAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5]) [Adresse 9] Paris les sommes de :

—  105.020,94 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 89.018,32 euros, et à compter du 21 juin 2024 pour le surplus ;

—  66 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI HOUDMAM au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Lionel BUSSON, avocat au barreau de Paris, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 27 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente