TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53189 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SJW

N° : 14

Assignation du :

22 et 29 Avril 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [H] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Rachel NAKACHE, avocate au barreau de PARIS – #R0099

DEFENDERESSES

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES

C/O PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS – #C1869

La S.C.I. SUTERA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS – #E0448

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée les 22 et 29 avril 2025, et les motifs y énoncés,

Madame [H] [S] est propriétaire d’un appartement (lot n°17) situé au 5ème étage du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Sutera est propriétaire, au 4ème étage du même bâtiment, d’un appartement (lot n°14) situé sous celui de Mme [S].

Alors que Mme [S] envisageait de procéder à la réfection de sa salle d’eau au mois de février 2022, il a été relevé un affaissement du sol et constaté une dégradation des solives, le BET Optimum Structures missionné par la copropriété préconisant le renfort du plancher par la mise en œuvre d’un plancher de type bac acier posé sur des poutres métalliques. Les copropriétaires ont ainsi voté l’autorisation de réaliser des travaux de reprise de la structure du plancher le 23 mai 2022.

Alerté d’une dégradation des poutres portantes par la société GM Bâtiment, chargé d’exécuter les travaux votés en assemblée générale, l’architecte de l’immeuble a, le 4 novembre 2022, suggéré l’arrêt immédiat des travaux et souligné le risque de péril de la stabilité de l’immeuble et la sécurité des occupants.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité à heure indiquée une mesure d’expertise judiciaire, ordonnée par décision du 24 février 2023. L’expert a déposé son rapport le 28 avril 2024.

Entre-temps, l’assemblée générale des copropriétaires a, le 13 novembre 2023, voté les travaux de reprise structurelle dans le cadre de l’affaissement du plancher haut du 4ème étage.

Reprochant au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait réaliser depuis cette date les travaux de reprise du sol, pourtant votés en assemblée générale, et alors qu’elle ne peut plus occuper son logement depuis le mois d’octobre 2022, Mme [H] [S] a, par exploit délivré les 22 et 29 avril 2025, fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux fins essentielles d’ordonner l’exécution de ces travaux et d’indemnisation provisionnelle de ses préjudices.

A l’audience de renvoi du 19 septembre 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :

condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de restructuration de l’immeuble sur les parties communes affectant son appartement conformément aux devis validés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l’ordonnance,

le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 13.086,15€ à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel afin de lui permettre d’engager les travaux de remise en état,le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 41.150€ en réparation de son préjudice de jouissance,le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 15.000€ au titre de son préjudice moral,le condamner au paiement de la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,rendre commune et opposable à la SCI Sutera l’ordonnance à intervenir.

La SCI Sutera sollicite, quant à elle, la condamnation du syndicat des copropriétaires à :

réaliser les travaux structurels de l’immeuble comme préconisé par le rapport d’expertise sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision,réaliser les travaux de remise en état de son appartement comme préconisé par le rapport d’expertise, sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision,le condamner par provision au paiement de la somme de 19. 820€ en réparation de son préjudice locatif, outre celle de 21.450€ en réparation de son préjudice matériel afin d’assurer la remise en état du logement sinistré,le condamner au paiement de la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé à titre principal et que la demande soit rejetée à titre subsidiaire. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite la limitation et la minoration des astreintes sollicitées et des provisions et sollicite la condamnation in solidum de Mme [S] et de la SCI Sutera à lui verser la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que l’existence de contestation sérieuse ne porte pas sur la question de la compétence du juge des référés, mais sur la question de ses pouvoirs et concerne donc le bien fondé des demandes formées devant lui.

Sur la demande d’injonction à réaliser des travaux

Aux termes de l’article 835, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires requiert la démonstration d’un défaut d’entretien des parties communes et d’un lien de causalité entre ce défaut d’entretien et le dommage subi. Pour s’exonérer de cette présomption de responsabilité, le syndicat des copropriétaires doit démontrer soit l’absence de lien de causalité entre les deux événements, soit la survenance d’un cas de force majeure, soit enfin une faute de la victime ou d’un tiers.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté des dégradations de la charpente constitutive du plancher de Mme [S], « qui sont liées en partie :

A la constitution initiale de ce type de plancher (petite section de plus ou moins bonne qualité)A la vétusté du bâtiment, (se compte en siècle, avec des bois non traités ou non accessibles pour un contrôle régulier)Au changement d’utilisation au cours des décennies précédentes (surcharges liées au changement de vie, création de salle de bain, cuisine oui autre stockage). »

L’expert préconise un changement complet de la structure par la mise en place d’une charpente métallique.

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir la charge de la réalisation de ces travaux mais produit un rapport établi par la société Structura Lab le 26 juin 2025 qui conclut que « la structure du pan de bois de la façade est localement dégradée. Son état de dégradation implique la réalisation des renforts préconisés ci-dessous. La structure de cette façade étant le support du plancher haut R+4, il est impératif de réaliser ces travaux de restructuration de la façade préalablement à la récréation du plancher ».

Si l’expert judiciaire n’a pas recommandé la reprise des façades, il ne peut être fait fi des conclusions d’un bureau d’études structures, qui mentionne que doit être rénovée la structure de la façade, en mauvais état, qui constitue le support du plancher haut R+4, lequel doit faire justement l’objet des travaux.

Il sera donc laissé à un délai au syndicat des copropriétaires afin de permettre la réalisation des travaux préalables portant sur la façade de l’immeuble, les travaux préconisés par l’expert devant tenir compte de l’état de la structure de l’immeuble.

Le rapport de l’expert judiciaire a été déposé le 28 avril 2024 et le rapport de la société Structura Lab n’a été adressé au syndic que le 26 juin 2025 après une réunion s’étant tenue sur place le 11 juin 2025, l’assignation ayant été délivrée par la requérante le 22 avril 2025.

Il s’ensuit qu’en l’espace d’une année, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir amorcé une quelconque tentative de début des travaux de reprise, ce dernier ne démontrant avoir réagi qu’après la réception de l’assignation, le rapport de la société Sructura Lab ayant été établi deux mois après l’assignation. Il convient donc, compte tenu de cette inertie, d’ordonner une astreinte.

En ce qui concerne les travaux de remise en état de l’appartement de la société Sutéra, le syndicat des copropriétaires se contente d’opposer l’absence d’évidence à cette demande.

Plus loin, il estime que Mme [S] et la SCI Sutera sont à l’origine des désordres, se prévalant, à ce titre, :

des conclusions de son architecte qui indiquait le 4 novembre 2022, que l’origine des désordres est « sans doute les infiltrations d’eau récurrentes à partie des pièces d’eau de l’appartement du 5ème étage et depuis plusieurs décennies, l’absence d’étanchéité dans les pièces humides (…) a aussi provoqué le pourrissement des poutres en bois et favoriser le développement des parasites »,des observations de l’expert judiciaire selon lesquelles « La conception de la salle de bain, le mauvais entretien des joints combiné aux solives fléchies sont souvent à l’origine de fuite »,des constatations de la société Strutura Lab dont il résulte que « Au quatrième étage, les sondages partiels en tête et en pied de mur révèlent des dégradations en pied de mur au droit de l’ancienne cuisine, ainsi que sur le palier commun au droit de la lisse haute et du poteau cornier. Ces dégradations sont le résultat d’infiltrations d’eaux via les réseaux d’évacuations provenant des cuisines et des lavabos de palier ».

Toutefois, les conclusions de l’architecte n’ont pas été reprises par l’expert judiciaire, qui ne fait qu’émettre des considérations d’ordre général lorsqu’il indique que la conception de salles de bain et le mauvais entretien des joints combinés aux solives fléchies sont souvent à l’origine de fuites. En outre, si au cas présent, l’expert identifie comme cause ayant contribué aux désordres le « changement d’utilisation au cours des décennies précédentes (surcharges liées au changement de vie, création de salle de bain, cuisine oui autre stockage) », cette cause est d’avantage, là encore, énoncée comme une généralité sur le changement d’utilisation des appartements dans le temps, l’expert n’imputant pas de façon expresse à Mme [S] une quelconque responsabilité.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait observer que le lot 14 appartenant à la SCI Sutera était séparé en deux pièces par une cloison située au niveau de l’affaissement du sol et en déduit que le retrait de cette cloison, devenue peut-être porteuse par la suite, et ce, sans renforcement, a nécessairement endommagé la structure, de sorte qu’il n’est pas inenvisageable de soutenir que la SCI Sutera serait responsable en partie des dégradations du plancher.

Le rapport établi par la société Saretec le 10 mai 2022, qui fait état de cette hypothèse, a bien été transmis à l’expert judiciaire qui n’a pas conclu en ce sens. Les dires du syndicat des copropriétaires, sollicitant éventuellement de l’expert qu’il se prononce sur l’éventuel rôle causal de ce retrait ne sont pas non plus versés aux débats et en tout état de cause, il n’est pas allégué que l’expert aurait refusé de se prononcer sur cet éventuel rôle causal.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires succombe à démontrer la faute de la victime dans les désordres causés aux deux appartements, de sorte que la contestation opposée n’apparaît pas sérieuse.

L’expert a retenu le devis adressé par la société GM Bâtiment pour la reprise de l’appartement de la SCI Sutéra et il conviendra d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de reprise selon ce devis, et ce, sous astreinte.

Sur les demandes provisionnelles

L’octroi d’une provision dans les conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Il a été plus haut statué sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires dans les désordres subis tant par Mme [S] que par la SCI Sutéra.

* sur les préjudices de Mme [S]

Mme [S] verse aux débats un devis de rénovation de sa cuisine à hauteur de 13.086,15 €. Il ne peut être contesté que la reprise du plancher bas a nécessité le retrait de la cuisine de l’appartement, comme cela résulte des constatations effectuées par la société Structura Lab, dont les photographies permettent de constater que le sol dénudé se trouve en partie sous son ancienne cuisine. Dès lors, Mme [S] est fondée à solliciter la remise en état de celle-ci et il lui sera alloué la somme de 13.086,15€ à titre de provision à valoir sur son préjudice matériel.

Par ailleurs, il n’est pas contestable, compte tenu de l’état des lieux, que Mme [S] n’a pu jouir paisiblement de son appartement ni l’occuper.

Celle-ci justifie avoir pris à bail un logement meublé du mois d’octobre au mois de décembre 2022, et avoir acquitté la somme de 2.400€ sur cette période (800€ x 3 mois), puis avoir pris un logement meublé au 5ème étage d’un immeuble situé à [Localité 9], à compter du 1er janvier 2023 pour un loyer mensuel de 1.250€, soit sur 31 mois, la somme de 38.750€.

Le fait que l’assureur du syndicat des copropriétaires n’ait pas été mis dans la cause par ce dernier n’est pas opposable à Mme [S] et ne peut caractériser une contestation sérieuse.

De la même manière, le contrat de bail communiqué porte bien sur un appartement situé au 5ème étage d’un immeuble et non sur une cave.

Dès lors, le préjudice de jouissance est établi avec l’évidence requise en référé, Mme [S] ayant continué de régler l’emprunt immobilier relatif au bien situé [Adresse 3] qu’elle ne peut pas occuper et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser une provision de 41.150 euros à valoir sur son préjudice de jouissance.

Enfin, Mme [S] expose que l’impossibilité d’habiter dans son appartement pendant plusieurs années et la mauvaise volonté du syndicat des copropriétaires ont affecté de manière significative sa santé mentale.

A l’appui, elle verse aux débats deux attestations de deux psychologues confirmant les répercussions des désordres affectant son appartement sur sa santé mentale et son psychisme.

La durée de l’impossibilité d’habiter les lieux, les désagréments causés par une expertise judiciaire et l’inertie dont a fait preuve le syndicat des copropriétaires à la suite du dépôt du rapport d’expertise, contraignant la requérante à le faire citer en justice, et ce, alors qu’elle est privée de la jouissance de son appartement, entraîne de façon évidente un préjudice distinct du préjudice de jouissance, qu’il convient de fixer à un montant non sérieusement contestable de 2.000 euros.

* sur les préjudices de la SCI Sutera

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de faire la preuve des faits qu’il allègue.

La SCI Sutéra expose que le loyer appliqué à son locataire [Adresse 10] était de 680€ et qu’elle a du reloger son locataire dans un appartement dont le loyer est de 1.200€ et dont elle acquitte la différence.

A l’appui, la société Sutéra communique le contrat de bail signé en 2017 avec Mme [R] sur le logement situé [Adresse 10] et un contrat de bail signé le 1er octobre 2022 avec la société Cerami sur un bien situé dans un autre immeuble, la société Sutéra étant locataire des lieux.

Aucun élément ne permet d’établir, d’une part, que les lieux étaient occupés lors de l’affaissement du sol et d’autre part, que la société Sutéra aurait procédé au relogement de sa locataire. Dès lors, la demande d’indemnisation se heurte à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, il est sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une provision à valoir sur le devis de réfection de l’appartement à hauteur de 21.450€, qui comprend les postes maçonnerie, électricité, peinture et menuiserie.

Le syndicat des copropriétaires est enjoint, par la présente ordonnance, à procéder à la remise en état de l’appartement de la SCI Sutéra suivant devis établi par la société GM Bâtiment à hauteur de 9.055,80€, qui prévoit la fourniture et pose d’un faux plafond coupe feu avec isolation phonique, la fourniture et la réalisation d’enduit, ponçage, couche d’impression et de finition mat sur 43m², puis sur 30 m² et la pose d’un doublage en BA13 côté mur cheminée, sur lequel sera également posé un enduit.

Il n’est pas démontré que le changement des fenêtres du séjour et la reprise de l’électricité mentionnés sur le devis établi par la société Cerami sont nécessaires et liés aux désordres à défaut de constatation objective sur ce point, de sorte que la demande de provision au titre de la réfection de l’appartement, qui est déjà prise en charge au titre de l’injonction de réparer, se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de rendre la présente ordonnance commune à la SCI Sutera, qui est partie à la procédure.

Il n’apparaît pas inéquitable, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, d’allouer une indemnité de procédure à la requérante et à la SCI Sutera, respectivement à hauteur de 2.500€ et de 1.200€.

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Enjoignons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à réaliser les travaux de restructuration de l’immeuble sur les parties communes affectant l’appartement de Mme [S] conformément aux devis validés par l’expert judiciaire, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable à l’égard de Mme [S], d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Enjoignons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à réaliser les travaux de remise en état de l’appartement de la SCI Sutera comme préconisé par le rapport d’expertise selon le devis établi par la société GM Bâtiment, dans un délai de huit mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable à l’égard de la SCI Sutera, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser à Mme [H] [S] :

la somme de 13.086,15 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice matériel ;la somme de 41.150 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice moral ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles formées par la SCI Sutera ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser à Mme [H] [S] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser à la SCI Sutera la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires en indemnisation de ses frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8] le 16 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN