TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadia MOGAADI ; Monsieur [M] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00051 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XDB

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PARKING ITALIE [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet CPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

Délibéré le 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00051 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XDB

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [Y] est propriétaire des lots n°3380, 3881 et 4531 dans l’immeuble PARKING ITALIE VANDREZANNE situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet CPH IMMOBILIER, a assigné M. [M] [Y] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  1713,38 euros au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2024 et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mai 2024,

—  3300 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARKING ITALIE VANDREZANNE situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son conseil, a actualisé sa demande à la somme de 560 euros, premier trimestre 2025 inclus, correspondant à des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il a demandé pour le reste le bénéfice de son acte introductif d’instance, faisant valoir que M. [M] [Y] ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

M. [M] [Y], comparant en personne, a expliqué avoir procédé à un paiement le 14 octobre 2024, antérieur à l’assignation, réglant l’ensemble des charges et une partie des frais. Il a contesté le montant des frais restant à payer et a assuré ne plus avoir de dette. Il a relevé que l’assignation n’était pas utile puisque la dette était éteinte avant sa délivrance, et que son virement en date du 14 octobre 2024 n’apparaissait sur le décompte qu’à la date du 21 octobre, jour de l’assignation, alors que ses autres paiements apparaissaient le jour où ils avaient été faits. Enfin, il a expliqué ne pas systématiquement recevoir les appels de charges, justifiant ainsi les retards de paiements.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique que M. [M] [Y] a payé l’ensemble des charges dues. Sa demande est ainsi devenue sans objet.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités dans l’assignation s’élevaient à la somme de 948 euros se décomposant comme suit :

—  90 euros de frais de relance,

—  42 euros de mise en demeure,

—  120 euros de mise en contentieux,

—  120 euros de frais de remise de dossier à avocat,

—  216 euros de mises en demeure par avocat,

—  360 euros d’assignation.

A l’audience, il est sollicité 560 euros.

S’agissant des frais figurant au décompte, les mises en demeure par avocat peuvent être prises en compte au titre des frais irrépétibles. Les frais d’assignation doivent quant à eux être compris dans les dépens. Les frais au titre de la mise en contentieux et de remise de dossier à l’avocat ne sont justifiés par aucune diligence particulière. Seuls les frais de relance et de mise en demeure par le syndic des copropriétaires apparaissent justifiés. Or, M. [M] [Y] a payé une partie des frais figurant au décompte, soit 388 euros. Ainsi, il n’est pas justifié de frais impayés par M. [M] [Y].

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-6 du même code dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte que M. [M] [Y] a procédé à des paiements après les deux mises en demeure par avocat et non à chaque appel de charges. S’il explique ne pas les recevoir, aucun élément ne permet de l’attester, outre le fait que les appels de charges sont émis quatre fois par an à périodes fixes et qu’il ne s’agit pas d’un cas de force majeure. Toutefois, compte tenu du montant de la dette, des tantièmes détenus par le défendeur, et de la régularisation de tous les paiements, il n’y a pas lieu de condamner M. [M] [Y] au paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si M. [M] [Y] indique que l’assignation n’était pas nécessaire au regard du paiement effectué le 14 octobre 2024 et n’apparaissant au décompte qu’à la date du 21 octobre 2024, jour de l’assignation, il doit être relevé que la délivrance de l’assignation n’a nécessairement pas été sollicitée le jour même par le demandeur. M. [M] [Y] n’a par ailleurs de son côté pas réglé l’ensemble des charges après les deux mises en demeure par avocat. Il est ainsi légitime qu’il prenne en charge les dépens de l’audience comprenant l’assignation, dont le montant s’élève à 57,25 euros.

S’agissant de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de la solution du litige et du paiement de la dette par M. [M] [Y] bien avant l’audience, il ne sera retenu que les mises en demeure par avocat, l’analyse des pièces et la rédaction de l’assignation, soit 1056 euros au regard des factures communiquées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la demande au titre du paiements des charges de copropriété est devenue sans objet,

DEBOUTE le syndic des copropriétaires de l’immeuble PARKING ITALIE VANDREZANNE situé [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet CPH IMMOBILIER de ses demandes au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges et des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer au syndic des copropriétaires de l’immeuble PARKING ITALIE VANDREZANNE situé [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet CPH IMMOBILIER la somme de 1056 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens, comprenant l’assignation en date du 21 octobre 2024 d’un montant de 57,25 euros,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge