Min N° 25/00086

N° RG 24/04113 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVWD

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

M. [G] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 janvier 2025

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [S] [F], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée

le :

à : M. [G] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 01 décembre 1992, la [Adresse 8] (la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne) a donné à bail à Monsieur [G] [B] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 2.304,23 francs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne a fait signifier à Monsieur [G] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.965,34 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 avril 2024 la SA d'[Adresse 6] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SA d'[Adresse 6] a fait assigner Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et aux risques de qui il en appartiendra,condamner Monsieur [G] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.960,74 euros au titre de la dette locative,la somme de 727,91 euros au titre de la dette locative pour le garage, arrêtée au 18 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens de l’instance et ses suites, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 31 juillet 2024.

À l’audience du 20 novembre 2024, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne, représentée, indique que la dette s’élève à la somme de 1.929,79 euros, mais que le locataire bénéficie d’un plan de surendettement depuis le mois d’août 2024, qui a ordonné un effacement partiel de la dette. Elle demande la suspension de la clause résolutoire pendant la durée du plan de surendettement, mais son application en cas de non-respect de ce dernier. Elle précise que le locataire a repris le paiement du loyer.

Elle soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 avril 2024. Elle ajoute que le non-paiement des loyers du garage constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [B], ne conteste pas le principe de la dette, confirme bénéficier d’un plan de surendettement, explique avoir été victime d’un accident de travail avec pour conséquence une perte de son emploi, et percevoir actuellement une pension de retraite ainsi qu’une rente d’accident du travail pour un montant total de 2.256 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [G] [B] assigné à personne, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail prenant effet au 01 décembre 1992, du commandement de payer délivré le 10 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 novembre 2024 que la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [B] à payer à la SA d'[Adresse 6] la somme de 1.929.79 euros, au titre des sommes dues au 19 novembre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 01 décembre 1992, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01 décembre 1992 à compter du 11 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4 et L 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenues dans le plan ou imposée par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose que pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Il est produit aux débats une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne en date du 12 juillet 2024, informant la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne de mesures imposées pour le remboursement de la dette locative, et de la possibilité de les contester. Il est également produit une décision de validation des mesures imposées par la commission en date du 30 août 2024, prenant effet au 30 septembre 2024.

Il n’est pas fait état, ni justifiée d’une contestation formée contre la décision de la commission de surendettement.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [B] conformément aux mesures imposées le 30 août 2024 par la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne.

Il convient de rappeler à Monsieur [G] [B] que ces délais et mesures ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, ni suspendre le paiement du loyer et des charges, et si il respecte les mesures imposées par la Commission de surendettement, et s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, mais dans le cas contraire elle reprendra son plein effet.

Le bail sera alors résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, et la bailleresse pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [B], et à celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de manquement à ses obligations contractuelles, Monsieur [G] [B] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Celle-ci sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à la date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [G] [B] succombant en la cause sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 10 avril 2024.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'[Adresse 6] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés Les Foyers de Seine et Marne aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 décembre 1992 entre [Adresse 8] d’une part, et Monsieur [G] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer à Société anonyme d’Habitation à loyers modérés Les Foyers de Seine et Marne la somme de 1.929.79 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse,

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [B] pour le paiement de ces sommes, conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne le 30 août 2024,

DIT que si Monsieur [G] [B] respecte les mesures imposées et s’acquitte du paiement des loyers et des charges pendant le délai fixé par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne, la clause résolutoire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en cas de non-respect des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne, et à défaut de paiement du loyer courant et des charges, la clause résolutoire reprendra son effet, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que Monsieur [G] [B] sera condamné à verser à [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion,

DEBOUTE Société anonyme d’Habitation à loyers modérés Les Foyers de Seine et Marne de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE