TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09912 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E7S

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet de M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

Madame [H] [P] née [X], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09912 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E7S

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 mai 2018, [Localité 6] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] pour un loyer de 419,95 euros par mois.

Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 6] HABITAT – OPH leur a fait délivrer le 03 juin 2024 un commandement de justifier d’une assurance locative, et un commandement de payer faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1183,99 euros, mais ceux-ci se sont révélés infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer délivré le 03 juin 2024,

— constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] à compter du 05 août 2024,

— en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] et de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles à désigner ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P],

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] à lui payer la somme de 1558,44 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, selon décompte arrêté au 22 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 03 juin 2024,

— condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement des deux commandements délivrés le 03 juin 2024.

La dénonciation au préfet est intervenue le 08 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

A cette date, [Localité 6] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 1649,70 euros.

En défense, Monsieur [P], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui. Madame [P] née [X] se disant divorcée [P], a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, indiquant qu’un dossier FSL a été déposé, sollicitant un maintien dans les lieux et des délais de paiement, proposant des mensualités de remboursement comprises entre 150 et 250 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 06 novembre 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 08 octobre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 04 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 octobre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 03 juin 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P], locataires d’un logement situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 04 août 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] restaient devoir la somme de 1649,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2025.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [P] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 1412,87 euros.

Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] seront ainsi solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise du paiement des loyers avant l’audience et l’accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser les débiteurs à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 200 euros par mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] et de tout occupant de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [P] et Madame [P] née [X], se disant divorcée [P] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et du commandement de justifier d’une assurance locative, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 04 août 2024, du bail consenti par [Localité 6] HABITAT – OPH à Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] ;

EN SUSPEND toutefois les effets ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 1412,87 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] à s’acquitter de la dette en 06 fractions mensuelles minimum de 200 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 07e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette;

DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

DIT en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera:

— que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

— que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

— qu’à défaut pour Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 6] HABITAT – OPH pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] et Madame [P] née [X] [H], se disant divorcée [P] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT