TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/25

à : Maître Karl SKOG

Maître Alexandra MEDICI

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02740

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KP3

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 juin 2025

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Maître [H] [L] es qualité de liquidateur de le la société SCI MONDORIVOLI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677

DÉFENDEURS

Monsieur [D], [O], [A] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexandra MEDICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0459

Madame [C], [K] [I] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandra MEDICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0459

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juin 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02740 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KP3

EXPOSE DU LITIGE

Le ler décembre 2010, la SCI MONDORIVOLI a été créée.

Depuis le 21 janvier 2014, son capital social est détenu à parts égales par Monsieur [D] [J] et par Monsieur [E] [J], par ailleurs tous deux co-gérants.

La SCI MONDORIVOLI est propriétaire de biens et droits immobiliers sis à PARIS (75001),

[Adresse 1] et consistant notamment en :

— un appartement (lot n°6 de l’E.D.D.) situé au 2ème étage du bâtiment A d’une surface habitable

de 110,60 mètres carrés,

— un appartement (lot n°8 de l’E.D,D.) situé au 3ème étage du bâtiment A d’une surface habitable

de 235,66 mètres carrés.

Le 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de PARIS a ouvert, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SCI MONDORIVOLI ; le jugement ayant désigné Maître [F] [G] en qualité d’Administrateur Judiciaire et la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Mandataire judiciaire.

Le l5 mai 2024, sur requête de l’Administrateur Judiciaire, le Juge Commissaire a désigné le Cabinet COLOMER EXPERTISES pour procéder à l’évaluation de la valeur vénale et de la valeur locative des lots appartenant à la SCI MONDORIVOLI ; rapport qui a notamment retenu une valeur locative de 60 000 euros par an pour le lot n°6 et de 250 000 euros par an pour le lot n°8.

Le 24 septembre 2024, l’Administrateur Judiciaire a dressé le bilan économique et social de la

SCI MONDORIVOLI duquel il ressort notamment que l’appartement (lot n°6 ) du 2ème étage du bâtiment A. est occupé par Madame [C] [I] épouse [J] et l’appartement (lot n°8 ) du 3ème étage par Monsieur [D] [J], tous deux parents des associés et cogérants de la SCI MONDORIVOLI.

Le 3l octobre 2024, le tribunal judiciaire de PARIS a converti la procédure de redressement judiciaire en une liquidation judiciaire et désigné la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de liquidateur.

Le 27 novembre 2024, ce jugement a été signifié à la SCI MONDORIVOLI laquelle en a interjeté appel.

Souhaitant procéder à la vente des actifs immobiliers de la SCI MONDORIVOLI afin de désintéresser ses créanciers, son passif s’élevant à la somme totale de 23.819.327 euros, la SELARL FIDES prise en la personne de Maitre [H] [L] a donc fait citer Monsieur [D] [J] et Madame [C] [I] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins :

— de recevoir la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI MONDORIVOLI en son action et la déclarer bien fondée,

— de constater que Monsieur [D] [J] et Madame [C] [I] épouse [J] sont occupants sans droit ni titre des biens et droits immobiliers sis à [Localité 5] (ler arr.), [Adresse 1] et consistant en les lots n°6 et n°8 de I’E.D.D,

En conséquence,

— d’ordonner sans délai de grâce, l’expulsion de Monsieur [D] [J], de Madame [C], [I] épouse [J], ainsi que tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un Serrurier si besoin est en application des dispositions des articles L, 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte provisoire de100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— de juger qu’il se réserve le droit de liquider l’astreinte provisoire ainsi fixée et d’en fixer une nouvelle dans les conditions de la Loi ;

— d’autoriser la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI MONDORIVOLI à transférer les meubles et objets garnissant les locaux occupés, dans les conditions édictées par les articles L 433-l et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— de condamner par provision Madame [C] [I] épouse [J] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI MONDORIVOLI une indemnité d’occupation de 5 000 euros par mois et ce, jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise, en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— de condamner par provision Monsieur [D] [J] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI MONDORIVOLI une indemnité d’occupation de 20.834 euros par mois et ce, jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise, en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— de condamner in solidum, Monsieur [D] [J] et Madame [C] [I] épouse [J] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI MONDORIVOLI une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [C] [I] épouse [J] aux entiers dépens du présent référé et de ses suites, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 12 mai 2025, la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI MONDORIVOLI représentée par son Conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle a expliqué que la SCI MONDORIVOLI était propriétaire de plusieurs appartements [Adresse 6], qu’elle avait déposé le bilan le 30 novembre 2023 et avait fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire qui, faute d’offre de reprise suffisante, avait été convertie en liquidation judiciaire, décision frappée d’appel par la SCI.

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02740 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KP3

Elle a précisé que le passif était de plus de 23 millions d’euros et qu’il convenait de procéder à la vente d’actifs afin de désintéresser les créanciers, qu’à cette fin, une expertise avait été diligentée et avait permis de mettre en lumière l’occupation sans droits ni titre de deux des appartements par Monsieur et Madame [J], parents des co-associés de la SCI.

Elle a souligné qu’en 2011, les mêmes appartements étaient occupés par des locataires, que la créance de Monsieur [D] [J] au titre de la cession de ces biens avait été déclarée au passif de la SCI et que quelque soit la décision à intervenir de la Cour d’Appel de Paris, il faudrait procéder à la mise en vente de ces biens.

Elle a enfin indiqué que les sommes réclamées au titre des indemnités d’occupation tenaient compte de l’expertise immobilière et des valeurs définies par l’expert mais également de l’encadrement des loyers.

En réponse, Monsieur [D] [J] et Madame [C] [I] épouse [J], représentés par leur Conseil ont, au principal, conclu à l’existence de contestations sérieuses et à l’incompétence du juge des référés.

Subsidiairement, ils ont sollicité le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir de la Cour d’Appel de [Localité 5].

Infiniment subsidiairement, ils ont conclu au débouté des demandes du fait de l’existence d’un commodat relevant le caractère exorbitant des demandes faites au titre des indemnités d’occupation.

Ils ont expliqué avoir hérité du bien par une tante de Monsieur [J] et avoir cédé ce bien en 2011 à la SCI MONDORIVOLI laquelle est gérée par ses enfants moyennant un paiement comptant de 7 millions d’euros outre 8 millions au titre d’un crédit vendeur exigible au plus tard en 2044.

Ils ont précisé qu’en accord entre toutes les parties, il avait été convenu qu’ils pourraient jouir gratuitement des deux appartements litigieux sans pour autant que cet accord soit formalisé par écrit compte tenu de leur lien de famille étroit.

Ils ont ajouté avoir fait appel de la décision de conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire et que selon la décision prise par la Cour d’Appel de [Localité 5], la demande pourrait devenir sans objet.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l‘illicéité d’un trouble.

Sur l’urgence et l’existence de contestations sérieuses

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent en cas d’urgence.

Il faut donc que la situation du demandeur nécessite une intervention immédiate du juge pour préserver ses droits ou ses intérêts.

L’urgence est appréciée souverainement par le juge en fonction des circonstances de fait et de droit.

L’urgence est caractérisée lorsqu’un retard dans la décision serait de nature à compromettre les intérêts du demandeur. L’urgence constitue une condition explicite.

De même, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCl MONDORIVOLI sollicite que soit constaté

que Monsieur [D] [J] et Madame [C] [I] épouse [J] sont occupants sans droit ni titre et, par conséquent, à voir ordonner leur expulsion sans délai.

Elle explique que le 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de PARIS a ouvert, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SCI MONDORIVOLI ; que le 3l octobre 2024, le tribunal judiciaire de PARIS a converti la procédure de redressement judiciaire en une liquidation judiciaire et désigné la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de liquidateur et que les dettes de la SCI s’élevant à plus de 23 millions d’euros, il convient de procéder à la vente des biens afin de désintéresser les créanciers et pour ce faire, les biens étant occupés sans droit ni titre, il convient au préalable de procéder à l’expulsion des occupants.

Toutefois, force est de constater qu’elle ne justifie pas de l’urgence et de la nécessité d’une intervention immédiate du juge pour préserver ses droits ou ses intérêts même si le passif de la SCI MONDORIVOLI n’est ni contesté ni contestable.

Au surplus, Monsieur et Madame [J] invoquent l’existence d’un commodat accordé à leur profit par leurs enfants, co-gérants de la SCI dans l’attente que le crédit vendeur soit intégralement remboursé.

Or, la vérification par le juge de l’existence d’un commodat, lequel apparaît probable en l’espèce compte tenu des liens de familles étroits existants entre les parties, relève du pouvoir du juge du fond et non de celui du juge des référés dont il convient de rappeler qu’il est le juge de l’évidence.

Au surplus, la Cour d’Appel de Paris doit rendre sa décision le 28 mai prochain et un doute subsiste donc sur la poursuite ou non de la procédure de liquidation judiciaire dont la SCI MONDORIVOLI fait l’objet à ce jour.

En conséquence, il convient de dire ni avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

Sur les frais du procès

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCl MONDORIVOLI, partie succombante, supportera la charge des dépens.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCl MONDORIVOLI ;

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCl MONDORIVOLI à mieux se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS la SELARL FIDES agissant par Maître [H] [L] en qualité de Liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCl MONDORIVOLI aux dépens.

RAPELLONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,