TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Anne-Marie MASSON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07388

N° Portalis 352J-W-B7H-CZWRF

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], réprésenté par syndic, la société LE TERROIR SAS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Anne-Marie MASSON membre de l’Association GOLDBERG -MASSON & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R91

DÉFENDERESSE

Madame [K] [M]

domiciliée chez [Adresse 10]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

et encore

[Adresse 2]

[Localité 7]

et encore

[Adresse 4]

[Localité 8]

non-représentée

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07388 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [K] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°12 et n°29 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 09 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Madame [K] [M] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner Mme [K] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 décembre 2023, pour notamment la voir condamner au paiement de la somme de 11208,50 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 17 avril 2023.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner Mme [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sis [Adresse 1], les sommes suivantes :

11208.50 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 17/04/2023, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07388 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWR

2000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens de l’instance.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 658 du code de procédure civile, Mme [K] [M] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 28 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 06 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un justificatif de propriété que Mme [K] [M], est bien propriétaire des lots n°12 et n°29 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 février 2022 et 23 février 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022, fixé les budgets prévisionnels du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêtée au 17 avril 2023.

Il ressort du décompte versé aux débats que le compte de copropriétaire de Mme [K] [M] présente un solde débiteur de 11.208,50 euros.

Mme [K] [M], ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 11.208,50 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 17 avril 2023.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 19 mai 2023, soit la date de l’assignation.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [K] [M] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mme [K] [M] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er juillet 2022.

Ce défaut de paiement de la part du débiteur, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Cependant divers versements sont intervenus depuis pour régler les sommes dues et le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune pièce susceptible de démontrer que le défaut de paiement de la copropriétaire lui a causé des difficultés financières ayant nécessité de voter des appels de fonds exceptionnels.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [K] [M] a agi de mauvaise foi et que les défauts de paiement précédemment constatés ne résulteraient pas de difficultés financières.

Il conviendra en conséquence de rejeter la demande tendant à condamner Mme [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Mme [K] [M], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Ainsi Mme [K] [M] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [K] [M], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 11] à [Localité 11] les sommes de :

11 208,50 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 19 mai 2023 ;

1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de condamnation de Mme [K] [M] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [K] [M], aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

Le Greffière La Présidente