TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [Z]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e NELSOM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10195 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HLQ

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [M]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine NELSOM, avocate au barreau de Paris, vestiaire : #B0966

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Z]

domicilié chez son mandataire, la société BT IMMO (LAFORET), sis [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, Juge des contentieux de la protection, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10195 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HLQ

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 30 décembre 2022 prenant effet à compter du 4 janvier 2023, M. [L] [Z] a donné à bail à Mme [T] [M] un studio de 12 m² à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer de base mensuel de 560 euros, outre 35 euros de provisions sur charges. Il est également prévu au contrat, le versement d’un dépôt de garantie de 1 120 euros entre les mains de l’agence Laforêt GUY MOQUET, ayant son siège [Adresse 6], mandataire du bailleur pour la gestion de ce bien.

A la suite du départ des lieux de Mme [T] [M] le 1er juillet 2023, la somme de 1 120 euros, correspondant au dépôt de garantie, lui a été restituée par l’agence, le 1er novembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 novembre 2023 (reçue le 22 novembre 2023), Mme [T] [M] par l’intermédiaire de sa protection juridique, a mis en demeure l’agence Bt Immo [Adresse 5] de lui verser la somme de 448 euros représentant l’indemnité légale de retard de 10% du montant du loyer prévue à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989, pour quatre mois de retard.

La commission de conciliation de [Localité 7], saisi par M. [M], caution solidaire de Mme [T] [M], déplorant le 3 juillet 2024 l’absence du bailleur non excusé, a rendu un avis favorable au paiement de la majoration de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard après l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2023.

Faute de règlement de la somme, Mme [T] [M] à fait assigner M. [L] [Z], chez son mandataire la société BT IMMO, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

168 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023,200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, Mme [T] [M] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance qui comportait 13 pièces à l’appui de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné à domicile élu, M. [L] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de majoration du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n°89-642 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989 alinéas 2, 3, 4 et 6, applicables aux faits de l’espèce, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement a été restitué par Mme [T] [M] le 1er juillet 2023, correspondant à la date de l’état des lieux de sortie communiqué partiellement par celle-ci. Il est mentionné l’adresse nouvelle de l’intéressée au « [Adresse 2] », ce qu’à aucun moment l’agence n’a contesté.

Le dépôt de garantie aurait dû donc être versé au plus tard le 31 juillet 2023, sauf à subir une majoration de 10 % à compter du 1er août 2023.

La somme de 1 120 euros, qui figure au crédit du compte bancaire de Mme [T] [M] à la date du 1er novembre 2023, a donc été versée avec 3 mois de retard. Le bailleur est ainsi redevable de la somme de 168 euros (56 euros x 3).

Selon courriel du 22 septembre 2023 produit par la demanderesse, le service de gestion locative de l’agence BM Laforêt s’excuse du retard pris dans la restitution du dépôt de garantie du fait de la forte demande en période estivale et s’engage à communiquer le détail du solde du compte le mardi 26 septembre au plus tard.

Le bailleur absent des débats, n’a pas fourni plus amples explications sur ce point.

Dans un second courriel du 30 juillet 2024, toujours produit par la demanderesse, le service de gestion locative de l’agence BM Laforêt, en réponse à la mise en demeure du 19 juillet 2024 adressée par le service de protection juridique de Mme [T] [M], conteste le montant revendiqué qui selon elle s’élève à la somme de 168 euros et non 448 euros et considère la réclamation de Mme [T] [M] abusive en ce que du fait d’un état des lieux de sortie imprécis, imputable à ses seuls services, et ne mentionnant pas la grande saleté des lieux ainsi que l’intervention de désinsectisation planifiée pour permettre la relocation, la totalité du dépôt de garantie lui a été restitué.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’absence du bailleur aux débats pour justifier de l’imputabilité de l’intervention de désinsectisation évoquée à Mme [T] [M], il ne peut être fait application de ces dispositions.

Il convient donc de condamner M. [L] [Z] à verser à Mme [T] [M] la somme de 168 euros au titre de la pénalité de 10 % pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, Mme [T] [M] n’apporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que le bailleur soit de mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement, dans la mesure où l’agence mandatée a joint une facture de « traitement infestation punaises de lit » à son courriel du 30 juillet 2024 précité que Mme [T] [M] ne produit pas aux débats.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante au principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [M] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [L] [Z] sera condamné.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en dernier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [Z] à verser à Mme [T] [M] la somme de 168 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [L] [Z] à verser à Mme [T] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [Z] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,