N° du RÔLE :

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D2KV

N° de minute :

S.C.I. SCI FRANCALTINE, RCS Mâcon n°421 482 282

C/

Madame [B] [X]

Code de la nature de l’affaire : 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

Copie exécutoire + 1 copie délivrées le :

à :

M^e Florian LOUARD

M^e Isabelle QUOIZOLA

+ 1 copie dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MACON

Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 15 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.C.I. FRANCALTINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florian LOUARD, avocat au barreau de MÂCON

ET :

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

Madame [B] [X]

née le 27 Mars 1981 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle QUOIZOLA, avocat postulant au barreau de MÂCON et Maître Guillaume BAULIEUX, avocat plaidant au barreau de LYON

❖

Nous, Audrey LANDEMAINE, Juge, Juge de la mise en état, assisté de Aurélie LAGRANGE, Greffier,

L’affaire appelée à notre audience de mise en état du 30 juin 2025, a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 10 septembre 2018, la SCI FRANCALTINE a donné à bail à Madame [B] [X] un local commercial sis à CHAROLLES, pour l’exercice d’une activité d’ergothérapeute et pour une durée de 9 ans du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2027, moyennant un loyer annuel de 8.400 euros.

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2019 Madame [B] [X] a sous loué une partie du local à Monsieur [Y] [N], ostéopathe pour une durée de 9 ans du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2028, moyennant un loyer mensuel de 290 euros.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Madame [B] [X] a sous loué une partie du local à Madame [E] [L] sur la même période, pour l’exercice d’une activité de psychologue, moyennant un loyer mensuel de 40 euros pour une journée par semaine.

Par courrier recommandé daté du 28 septembre 2023, la SCI FRANCALTINE a proposé à Madame [B] [X] une revalorisation du loyer au montant de 1.200 euros par mois outre 17.124 euros de manque à gagner, en raison des loyers de sous-location pratiqués par la locataire.

Selon acte de commissaires de justice du 22 avril 2024, la SCI FRANCALTINE a signifié a toutes fins à Madame [B] [X] un courrier du 17 avril 2024 lui faisant sommation de payer la somme de 20.484 euros, deux annexes d’une page chacune dénommée annexe 1 et annexe 2 et le courrier du 28 septembre 2023.

A défaut de rapprochement amiable, la SCI FRANCALTINE a, par exploit de commissaire de Justice du 14 janvier 2025, fait assigner Madame [B] [X] devant le Tribunal judiciaire de MACON aux fins de la voir, avec bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner à lui payer la somme de 22.884 euros au titre d’écart de loyer sur la période du 1er octobre 2029 au 30 septembre 2024 ;

— condamner à lui payer la somme de 52.500 euros au titre de la clause d’astreinte prévue au bail et courant depuis la mise en demeure du 16 octobre 2023 ;

— condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive et 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens.

Madame [B] [X] a déposé des conclusions d’incident à la mise en état du 24 mars 2025.

L’incident a été appelée à l’audience du 30 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions d’incident du 25 juin 2025, Madame [B] [X] demande au juge de la mise en état de :

— déclarer le Tribunal judiciaire de MACON incompétent pour statuer sur la demande de fixation de loyer de la SCI FRANCALTINE au profit du juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de MACON ;

— renvoyer en conséquence le dossier devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de MACON ou inviter la SCI FRANCALTINE à mieux se pourvoir ;

— condamner la SCI FRANCALTINE à lui payer la somme de 2.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :

— au visa des articles L145-31 et R145-23 du code de commerce, le litige relatif à l’augmentation du loyer en raison de l’existence d’une sous location relève de la compétence du juge des loyers commerciaux ;

— le litige ne porte pas sur le statut des baux commerciaux dès lors que le bail prévoit expréssement la possibilité de sous louer les locaux ; la SCI FRANCALTINE ne sollicite pas de sanction ou de cessation d’une infraction au bail, le litige portant bien sur la fixation du loyer du fait de la sous-location.

Dans ses dernières conclusions d’incident du 25 juin 2025, la SCI FRANCALTINE demande au juge de la mise en état de :

— débouter Madame [X] de sa demande d’irrecevabilité pour défaut de compétence ratione materiae de l’assignation délivrée ainsi que de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner Madame [X] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :

— le litige ne porte pas sur le montant du loyer fixé au bail mais sur les conséquences des actes de Madame [X] qui a sous-loué les locaux pris à bail ;

— les dispositions de l’article L145-31 du code de commerce sont explicites s’agissant du montant du loyer en cas de sous-location ;

— l’article R145-56 du code de commerce ne renvoie pas à l’article R145- 23 du même code, contrairement à ce que soutient Madame [X] ;

— la compétence exclusive du Tribunal judiciaire en matière de baux commerciaux s’applique notamment aux litiges nécessitant l’application de règles spécifiques du statut des baux commerciaux telles que les dispositions relatives au renouvellement du bail ou la fixation du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile :

“Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…)”

Il résulte de l’article L145-31 du code de commerce que :

“Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56".

Il résulte de l’article L145-56 du code de commerce que :

“Les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’Etat".

Le bailleur qui entend obtenir un réajustement du loyer principal en considération du montant du sous- loyer doit notifier un mémoire préalable et, en l’absence d’accord, saisir le juge des loyers commerciaux, qui est compétent pour statuer sur la demande (Civ 3ème 7 février 2007 – n°05-20252 – jurisprudence constante).

Toutefois, en application de l’article R. 145-23 du Code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte entre les parties est exclusive du prononcé d’une condamnation.

En l’espèce, aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI FRANCALTINE demande au Tribunal de :

— condamner Madame [X] à payer à la SCI FRANCALTINE la somme de 22.884 euros au titre d’écart de loyer sur la période du 1er octobre 2029 (sic) au 30 septembre 2024 ;

— condamner Madame [X] à payer à la SCI FRANCALTINE la somme de 52.500 euros au titre de la clause d’astreinte prévue au bail et courant depuis la première mise en demeure du 16 octobre 2023 ;

— condamner Madame [X] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner Madame [X] à lui payer la somme de 5.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il y a lieu d’observer que la SCI FRANCALTINE ne sollicite pas la fixation d’un loyer majoré au regard du prix de la sous-location mais la condamnation de Madame [B] [X] au paiement d’une somme, laquelle est exclusive de la compétence du juge des loyers commerciaux.

S’il est manifeste que l’appréciation de la demande de condamnation ainsi formée est en lien avec l’existence d’une procédure de revalorisation du loyer du bail au regard de la sous-location, il s’agit – dans le cadre de la présente procédure – d’une question de fond tenant au bien-fondé de cette demande de condamnation.

Ce faisant, la chambre civile du Tribunal judiciaire est compétente pour connaître des demandes de condamnations formées par la SCI FRANCALTINE, en l’absence de demande tendant à la fixation d’un loyer majoré au regard du prix de la sous-location.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens de l’incident

Madame [B] [X] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’incident conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties au visa de l’article 700 du code de procédure civile, elles seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

SE DECLARE compétent pour connaître des demandes de condamnations en paiement formées par la SCI FRANCALTINE ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [X] aux dépens de l’incident ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 10 novembre 2025 pour les conclusions ce M^e QUOIZOLA avec injonction.

En suite de quoi, Audrey LANDEMAINE, Juge, Juge de la mise en état a signé, ainsi que Aurélie LAGRANGE, Greffier.

Le Greffier, Le Juge de la mise en état,