Jugement N° : 25/00115

du 05 Novembre 2025

N° RG 24/00677 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CCCI

Nature de l’affaire :

64B2E

_______________________

AFFAIRE :

Mme [U] [W]

C/

M. [J] [I]

CCC :

M^e Pierre MERAL

M^e Jean Antoine MOINS

Copie :

Dossier

PJ/LC

COUR D’APPEL DE RIOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

[Adresse 5]

[Localité 3]

— --

l’an deux mil vingt cinq, le cinq Novembre

DEMANDEUR

Madame [U] [W]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 15] (15)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean Antoine MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC

DEFENDEUR

Monsieur [J] [I]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 11] (15)

de nationalité Française

Profession : Retraité

[Adresse 13]

[Localité 4]

représenté par M^e Pierre MERAL, avocat au barreau d’AURILLAC

—

COMPOSITION DU TRIBUNAL

— lors des débats :

M. Philippe JUILLARD, Président du tribunal, juge rapporteur, qui, faisant application de l’article 805 du Code de procédure civile, avait reçu les avocats en leurs plaidoiries, et mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 05 NOVEMBRE 2025.

— Lors du délibéré :

Président : M. Philippe JUILLARD

Assesseur : M^me Nathalie LESCURE

Assesseur : M^me Audrey PEMZEC

Greffier : M^me Laëtitia COURSIMAULT lors des débats et présente lors du prononcé du jugement.

DEBATS : À l’audience publique du 08 SEPTEMBRE 2025

DELIBERE : Au 05 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié daté du 20 juillet 2005, Madame [U] [W] a vendu à Monsieur [J] [I] un enclos comprenant notamment une maison d’habitation, une grange, d’anciennes loges à cochons et terrains attenant cadastrés A [Cadastre 7], A [Cadastre 8], A [Cadastre 9] et A [Cadastre 10], sises [Adresse 13].

Par acte rectificatif en date du 31 mai 2007, les parties ont inséré une clause de réserve d’un droit d’usage et d’habitation concernant la grange se trouvant dans l’enclos objet de la vente et cadastrée n°[Cadastre 7] de la section A dès qu’elle sera aménagée en maison d’habitation.

Par suite, des divergences sont apparues entre les deux parties.

Par acte d’huissier en date du 02 juillet 2020, Monsieur [J] [I] a assigné en justice Madame [U] [W] aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui porter et payer :

1.500 euros au titre de dommages-intérêts pour dégradation de la clôture, 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait du harcèlement de la défenderesse,Dire et juger que Mme [W] a commis des fautes dans l’exercice de son droit d’usage et d’habitation de la grange résultant de l’acte notarié du 31 mai 2007, Dire et juger éteint le droit d’usage et d’habitation sur la grange occupée par Mme [W] selon acte notarié du 31 mai 2007 cadastrée section n°[Cadastre 7] sur la commune de [Localité 14],Condamner la même à lui payer et porter la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Par ordonnance en date du 22 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’examiner les différents désordres évoqués affectant la maison à usage d’habitation cadastrée section D n°[Cadastre 6] et indiquer les travaux nécessaires à la reprise desdits désordres, leur coût et la durée.

L’expert, M. [V], a déposé son rapport le 24 avril 2024.

La radiation de l’affaire a été ordonnée le 25 septembre 2024.

Par conclusions après expertise et radiation en date du 06 décembre 2024, Madame [U] [W] demande de :

Ordonner la réinscription de la procédure ;Vu le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [V] en date du 24 avril 2024 ;

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ;Déclarer M. [J] [I] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter,Condamner M. [J] [I] à effectuer, à ses frais, dans un délai de 06 mois à compter du jugement à intervenir et à défaut sous peine d’astreinte d’un montant de 200€ par jour de retard les travaux suivants : Aux travaux de mise aux normes et réparations des anomalies électriques relevés par l’expert judiciaire et son sapiteur, SOCOBOIS ;A la mise en place d’une ventilation mécanique ;A la mise aux normes de la chaufferie et de la cuve à fuel par la suppression de l’installation de système de chauffage fuel pour remplacement en pack pompe à chaleur voire tout autre mode de chauffage ;Le remplacement des menuiseries défaillantes tel que relevé par l’expert ;A la reprise des travaux d’évacuation des eaux pluviales ;Condamner Monsieur [J] [I] à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts et indemnisation du préjudice moral subi, outre une somme d’un montant de 3.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ;Condamner Monsieur [J] [I] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;Dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, M^e Jean-Antoine MOINS pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. Tout d’abord, sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [I] à hauteur de 1.500€ pour la dégradation de la petite clôture séparative de l’enclos, elle rappelle qu’elle a été causée par l’agent de la DDE sur lequel elle ne dispose d’aucune autorité. Au demeurant, elle dit ne pas être la propriétaire du camion qui a endommagé ladite clôture de sorte que les dispositions de l’article 1382 ancien du code civil ne peuvent s’appliquer. En tout état de cause, elle rappelle que l’agent et son employeur s’étaient engagés à remplacer les poteaux endommagés et que M. [I] n’a pas agi à leur encontre depuis les faits datant de 2015.

S’agissant ensuite de la demande d’indemnisation pour préjudice moral pour harcèlement, elle fait valoir qu’il n’est rien prouvé et qu’il s’agit en réalité de M. [I] qui ne cesse de lui chercher chicane, jusqu’à la blesser, au seul motif qu’elle a mis un terme à leur relation de concubinage. Sur la demande visant à voir éteindre le droit d’usage et d’habitation sur la grange aménagée en maison occupée par elle et résultant des actes des 20 juillet 2005 et 31 mai 2007, elle rappelle les termes du constat de commissaire de justice, M^e RIVIERE, du 18 décembre 2019 constatant une rénovation incomplète et imparfaite de la grange et la nécessité de réaliser des travaux. Elle rappelle par ailleurs que M. [I] n’a réalisé aucuns travaux par la suite pour améliorer le confort ou mettre aux normes le logement. Elle argue n’avoir commis aucun fait constitutif d’harcèlement susceptible d’éteindre son droit.

Au titre de demandes reconventionnelles, elle sollicite la réalisation de travaux et à savoir, l’isolation thermique, d’étanchéité à l’air et à l’eau, des travaux d’installation de regard sur le système d’écoulement des eaux usées, des travaux de pente au-devant de la maison, afin d’éviter les remontées d’eau du fait du système gravitaire d’écoulement des eaux pluviales et de l’absence de système de chenaux et de descente de pluie de cette maison, des travaux de fixation de la cuve à fioul entrainant un risque de chute et de dégât. Elle affirme que M. [I] a réalisé la réfection de la toiture et la reprise de la canalisation des eaux usées et pluviales au cours de l’année 2022. Toutefois, elle reprend les termes du rapport [V] indiquant que le logement ne répond ni aux critères de sécurité ni de santé du locataire concernant le clos et le couvert, les infiltrations et les branchements électriques ou de chauffage ou de ventilation.

Compte tenu de tous les tracas que cette procédure génère chez elle, elle demande une somme de 6.000€ au titre de son préjudice moral. Elle considère que l’ensemble des actions mises en œuvre n’ont pour unique but de lui faire renoncer à son droit d’usage et d’habitation et qu’il y a désormais urgence à réaliser les travaux qu’elle réclame de manière amiable depuis 2019.

***

En réplique, M. [J] [I] demande de :

Condamner Mme [U] [W] à lui payer les sommes suivantes :1.500 euros au titre de dommages-intérêts pour dégradation de la clôture, 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait du harcèlement de Mme [W],6.000 euros au titre des travaux d’aménagement de la cour aux fins de raccordement au réseau,Dire et juger que Mme [W] a commis des fautes dans l’exercice de son droit d’usage et d’habitation de la grange résultant de l’acte notarié du 31 mai 2007, Dire et juger éteint le droit d’usage et d’habitation sur la grange occupée par Mme [W] selon acte notarié du 31 mai 2007 cadastrée section n°[Cadastre 7] A commune de [Localité 14],Subsidiairement,

Convertir le droit d’usage et d’habitation de Mme [W] en une rente viagère ;Prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire de M. [V] qui s’est livré à tort à une analyse juridique du dossier ;Débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Dire et juger que les travaux demandés ne sont pas des travaux correspondant à des grosses réparations susceptibles d’incomber au propriétaire mais lui incombent personnellement ;

En conséquence,

Enjoindre Mme [W] d’effectuer les travaux de conservation du bien lui incombant correspondant aux travaux• D’isolation thermique, d’étanchéité à l’air et à l’eau,

• D’installation de regard sur le système d’évacuation des eaux usées,

• De réalisation de regard sur le système d’évacuation des eaux usées,

• De réalisation d’une pente au-devant de la maison,

• De fixation de la cuve à fuel,

• De traitement de la toiture prétendument infesté d’insectes

Et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;En tout état de cause, juger qu’il ne peut être contraint à réaliser des travaux sur la grange aménagée en maison d’habitation au visa de l’article 605 du Code civil ;Ecarter l’exécution provisoire du jugement concernant les demandes reconventionnelles formulées par Mme [W] incompatibles avec l’intérêt du litige ;Condamner Mme [W] à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile comprenant le coût de réalisation du procès-verbal de constat outre les entiers dépens comprenant le coût du rapport d’expertise judiciaire. Il soutient que s’agissant de la dégradation du poteau de la clôture, l’assureur POLYEXPERT avait été très clair sur la pleine responsabilité de Mme [W] d’autant plus qu’elle n’avait pas à se faire livrer de la terre sans son accord ne disposant que d’un droit d’usage et d’habitation que sur la seule grange. Il ajoute qu’elle a bien été la donneuse d’ordre lors de la livraison de la terre et qu’en outre lors de précipitations, la terre végétale ruisselle et bouche la canalisation située au-devant du pignon Sud de la grange de telle sorte qu’il justifie tant d’un préjudice matériel que moral.

Il ajoute être victime de harcèlement moral de la part de Mme [W] depuis qu’elle bénéficie de la clause de réserve de propriété en date du 31 mai 2007 la permettant ainsi de devenir sa voisine, alors même qu’elle ne supporte pas qu’il puisse refaire sa vie depuis leur séparation. Il indique lui avoir proposé de quitter les lieux contre un chèque de 20.000 euros ce qu’elle a refusé. En tout état de cause, au vu du comportement inacceptable de celle-ci, il s’estime bien fondé à solliciter la somme de 5.000 euros pour le préjudice moral subi.

A cet égard, il estime que sa voisine ne jouit pas raisonnablement des lieux, qu’elle adopte un comportement malveillant, qu’elle n’entretient pas correctement le bien et qu’elle demande des travaux qui ne lui incombe pas ou qu’elle demande à en faire faire passant outre son refus. A son sens, cela constitue des fautes justifiant l’extinction du droit d’usage et d’habitation dont elle jouit.

Subsidiairement, il demande à ce que ce droit soit converti en une rente viagère compte tenu des relations de voisinage épouvantables entre eux.

Si l’ensemble de ses demandes étaient rejetées, il invoque la nullité du rapport d’expertise judiciaire compte tenu des appréciations juridiques portées par M. [V] concluant à ce que le logement ne répond pas aux critères de décence requis pour une location. Il rectifie par ailleurs en indiquant que Mme [W] n’est nullement locataire des lieux puisqu’elle est occupante à titre gratuit de sorte que les droits et obligations entre eux diffèrent considérablement d’une relation propriétaire / locataire. En tout état de cause, il fait valoir que les travaux sollicités sont des réparations classiques en matière de droit d’usage et d’habitation, que pèse sur Mme [W] une obligation d’entretien de l’immeuble concernant toutes les réparations privatives qui ne relèvent pas de grosses réparations. Au demeurant, il rappelle que l’usufruit est une charge réelle qui ne peut imposer aucune obligation au propriétaire, de telle sorte qu’il ne doit plus rien une fois le bien en possession de l’usager. Il argue par ailleurs que cela justifie qu’il demande le remboursement des travaux réalisés pour un montant de 6.200 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la réparation de la clôture

Conformément à l’article 1240 du code civil (anc. 1382) : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »

L’article 1242 du même code (anc. 1384) dispose « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.

Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil.

Les parents, en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont, de plein droit, solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs, sauf lorsque que ceux-ci ont été confiés à un tiers par une décision administrative ou judiciaire.

Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés ;

Les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu’ils sont sous leur surveillance.

La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les parents et les artisans ne prouvent qu’ils n’ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité.

En ce qui concerne les instituteurs, les fautes, imprudences ou négligences invoquées contre eux comme ayant causé le fait dommageable, devront être prouvées, conformément au droit commun, par le demandeur, à l’instance. »

Selon l’article 627 du code civil, « l’usager, et celui qui a un droit d’habitation, doivent jouir raisonnablement ».

Au cas d’espèce, M. [I] reproche à Mme [W] de s’être fait livrer en 2015 de la terre malgré son refus pour réaliser des parterres de fleurs sur le parking créée à l’arrière de l’habitation. Il sollicite la réparation du dommage causé à sa clôture par le camion de livraison ce que Mme [W] conteste invoquant le fait qu’elle n’avait ni la garde ni l’autorité sur le chauffeur et qu’elle n’était pas non plus propriétaire du camion.

Pour rappel pour être responsable du fait des choses ou du fait d’autrui, encore faut-il détenir la garde de la chose ou l’autorité sur la personne et qu’il existe un lien entre la chose ou la personne et le dommage.

Il est constant que pour engager la responsabilité du fait d’autrui, il est nécessaire que le responsable ait accepté d’organiser, diriger et contrôler l’activité d’autrui.

Or, à l’analyse du dossier il convient de relever que Mme [W] ne disposait nullement de la garde du camion ni d’une quelconque autorité sur le chauffeur de la DDE, agent administratif. En effet, le camion appartenait à la Direction Départementale et était conduit par l’agent, M. [E], dans le cadre de ses fonctions. Elle n’était donc, au moment de la dégradation de la clôture, ni gardienne du camion, ni en lien de subordination à l’égard du chauffeur.

Partant, elle ne peut être tenue responsable de la dégradation de la clôture sur le fondement de l’article 1242 du code civil.

En revanche, pour retenir la responsabilité délictuelle de Mme [W] pour faute personnelle au titre de l’article 1240 anciennement 1382 du Code civil, trois conditions doivent être réunies : une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Il est constant que celle-ci a souhaité se faire livrer de la terre dans l’optique d’embellir le parking et qu’elle a agi malgré l’opposition de M. [I]. Il est manifeste que Mme [U] [W] a fait venir le camion de la DDE sur la propriété malgré une opposition expresse, et eu égard aux photographies, c’est en parfaite connaissance de cause qu’elle a commis une imprudence en faisant rentrer le camion alors que le passage était très étroit.

Or, l’article 627 du Code civil susmentionné oblige le titulaire du droit d’user de jouir « raisonnablement ». Elle a de tout évidence porté atteinte au droit de propriété de M. [I].

En effet, même si l’objectif de Mme [W] n’était que d’embellir le parking, son initiative constitue un acte d’ingérence dans la propriété d’autrui, excédant les limites posées par l’article 627 susmentionné de jouir raisonnable de son droit d’usage.

Son comportement a créé un préjudice (la détérioration de la clôture). En outre, il existe bien un lien de causalité entre sa demande d’intervention de l’agent de la DDE pour se faire livrer de la terre malgré l’opposition express du propriétaire du terrain et le dommage causé dans la mesure où celui-ci est avéré.

Enfin, le préjudice a été évalué par M. [I] et chiffré à 1.500 €. Cette évaluation sera retenue par le tribunal comme satisfactoire pour M. [I] et Mme [U] [W] sera condamnée au paiement de cette somme en réparation du préjudice matériel causé à ce dernier.

Sur le préjudice moral

La notion de harcèlement moral possède actuellement essentiellement un aspect pénal et se définit comme un comportement fautif répété (injures, propos dégradants, pressions, comportements vexatoires…) ayant pour effet de dégrader les conditions de vies de la victime.

Pour justifier de l’existence d’un préjudice moral, il appartient à M. [I] d’en rapporter la preuve. A ce titre [J] [I] fait état de propos malveillants et répétés de la part de son ex-compagne -depuis 2007- qui n’aurait pas accepté leur séparation.

Il produit des attestations en pièces 29 à 31 d’amis relatant des scènes de violences verbales au cours du mois de décembre 2012. Il appuie également son préjudice moral en mentionnant diverses procédures judiciaires engagées à son encontre par Mme [W]. Notamment il rappelle sa dénonciation d’abus de biens sociaux en 2015 auprès de la gendarmerie de [Localité 12] alors même qu’il avait été convenu selon le constat d’accord régularisé le 16 janvier 2013 que « Mme [W] s’engage à remettre à M. [I] tous les documents en sa possession, s’il y en a, relatifs à l‘entreprise [I] et n’exercer aucun chantage à l’encontre de M. [I] personnellement et / ou son entreprise ».

S’il apparait qu’effectivement il existe un différend entre Mme [W] et M. [I], le préjudice moral invoqué par ce dernier pour des faits de harcèlements moral n’est pas justifié. En effet, il indique être harcelé depuis 2007 alors même qu’il ne rapporte la preuve que de faits isolés et anciens (2012) portant, sur des violences verbales, selon les dires de ses amis (amis qui ne peuvent faire preuve d’une impartialité suffisante pour fonder un préjudice dans la présente situation).

En outre, s’il est démontré que selon l’accord parvenu en 2013 Mme [W] s’était engagée à n’exercer aucun chantage à l’encontre de son voisin personnellement ou professionnellement, aucune mention ne porte sur une action en justice à ce titre. Mme [W] n’a fait qu’exercer son droit de déposer plainte ce qui ne constitue nullement une faute en l’état du dossier.

Partant, en l’absence d’éléments suffisamment probants concernant les faits dénoncés, M. [J] [I] sera débouté de sa demande de bénéficie d’un préjudice moral.

Sur l’extinction ou la conversion du droit d’usage et d’habitation de Mme [U] [W]

Au terme de l’acte rectificatif du 31 mai 2007 par devant M^e Chantal TOVAR-DELAGNES il a été consenti à Mme [U] [W] un droit d’usage et d’habitation concernant la grange située dans l’enclos, objet de la vente, cadastrée section A n° [Cadastre 7] lors de son aménagement en maison d’habitation, à charge pour elle de jouir des lieux raisonnablement, de les entretenir et d’assumer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires, outre le paiement de toutes les charges locatives dont la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Conformément à l’article 625 du Code civil, les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. Selon les articles 617 et 618 du même code, l’usufruit prend fin par la mort, par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé, par la consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire, par le non-usage pendant trente ans ou encore par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi. Il peut également cesser en cas d’abus de jouissance de l’usufruitier qui a commis des dégradations sur le fonds ou le laisse dépérir faute d’entretien.

Il existe donc légalement deux causes d’abus de jouissance, les dégradations et le défaut d’entretien.

La sanction de la déchéance est prononcée ou refusée suivant la gravité de l’inexécution des obligations de l’usager et la responsabilité de celui-ci.

Il incombe au juge de vérifier si les dégradations ou le défaut d’entretien ont pour effet de compromettre la substance du bien.

M. [I] appuie cette demande par un fait isolé qui est la livraison de la terre sur le parking derrière l’habitation en passant outre son refus pour lequel l’occupante des lieux sera condamnée à réparation. Quant au préjudice moral, tel que cela vient d’être vue, il n’est pas caractérisé.

Il s’ensuit qu’il ne résulte pas des circonstances de l’affaire la preuve suffisante que Mme [W] laisse dépérir le bien ou qu’elle a commis des fautes graves et répétées dans l’usage raisonnable de son droit.

Ainsi, faute d’éléments en faveur de fautes répétées et d’un trouble durable, la demande de M. [I] ne peut qu’être rejetée en l’état.

A titre subsidiaire, M. [I] s’estime fondé, pour le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande d’extinction du droit d’usage et d’habitation, à solliciter la conversion du droit d’usage en rente viagère rappelant, au visa d’un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 1981, que lorsque les relations entre les parties s’opposent à l’exécution en nature du droit d’habitation, celui-ci peut être converti en une rente viagère. Il considère qu’eu égard aux relations épouvantables entre eux, l’exécution en nature de ce droit lui semble impossible.

Or, il a été justement retenu précédemment que Mme [W] jouissait de son droit d’usage et d’habitation sans en abuser et qu’ainsi, les conditions d’application de l’article 618 du code civil n’étaient pas réunies. Dès lors, à défaut d’accord des parties, la demande de M. [I] tendant à l’aménagement de la sortie de ce droit et à titre subsidiaire, à sa conversion en rente viagère ne peut être accueillie en l’état du dossier. En outre, même si le juge n’est jamais tenu par une jurisprudence, mais seulement par la loi, il peut être ajouté que la Cour de cassation a rendu un arrêt plus récent que celui cité (4 novembre 2020 / n° 19-15.444), arrêt qui confirme la présente analyse à savoir que si, en l’espèce, Mme [W] -qui certes ne s’entend pas avec M. [I]- n’abuse pas de son droit d’usage il n’y a pas création d’une cause d’extinction autonome de ce droit d’usage.

En tout état de cause, la preuve n’est pas rapportée d’un événement suffisamment grave et précis imputable à Mme [U] [W] et de nature à démontrer l’impossibilité de maintenir en nature l’exercice de son droit d’usage et d’habitation.

Néanmoins, le tribunal rappelle à Mme [W] que tout manquement, à ses obligations d’user du droit d’usage de manière raisonnable, pourrait aboutir dans le cadre d’une nouvelle procédure à une décision qui lui serait défavorable.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [U] [W]

Les dispositions des articles 628 et 629 du code civil énoncent que les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue et si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits, ils sont réglés par les dispositions des articles 630 à 635 du code civil.

Ainsi et conformément aux dispositions de l’article 635 du code civil, celui qui dispose d’un droit d’usage et d’habitation sur la totalité de l’immeuble concerné est tenu des mêmes charges que l’usufruitier et non des charges incombant normalement à un locataire.

Madame [U] [W] dispose de la totalité de la grande aménagée en maison d’habitation, et sa situation ne peut dès lors être assimilée à celle d’un locataire. Elle est tenue des mêmes obligations que celles d’un usufruitier, de sorte que les dispositions de l’article 605 du code civil aux termes desquelles l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire, sont applicables.

Enfin, l’article 606 du code civil procède à une énumération limitative des réparations incombant au propriétaire, à savoir, celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et de clôture en entier. Cet article ajoute que toutes les autres réparations sont des dépenses d’entretien.

En tout état de cause, dans l’acte notarié il est indiqué que « Mme [W] assumera les réparations locatives qui deviendraient nécessaires. Toutes les grosses réparations incomberont à M. [I] (ou ses ayants droits) qui devra les faire exécuter à ses frais que Mme [W] puisse réclamer d’indemnité, quelle que soit la durée des travaux.

Mme [W] devra prévenir M. [I] ou ses ayants-droits des réparations à sa charge dès qu’elles apparaitront nécessaires. »

Pour rappel, le titulaire du droit d’usage et d’habitation doit jouir raisonnablement du bien, il en résulte une obligation d’entretien et de conservation.

Au cas particulier, celle-ci sollicite de M. [J] [I] de réaliser divers travaux afin d’assurer un confort minimum dans son logement. Elle appuie notamment ses demandes sur l’expertise judiciaire réalisée par M. [V] dont le rapport déposé le 24 avril 2024 fait état de quelques anomalies électriques, d’une absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC), d’une chaufferie non réglementaire dépourvue de séparation coupe-feu et de bac préconisant ainsi son remplacement par une pompe à chaleur, des traces d’humidité par endroit, et d’une porte d’entrée vétuste ne garantissant ni étanchéité à l’eau ni à l’air.

M. [I] conteste la validité de ce rapport d’expertise considérant que l’expert a émis un avis juridique ce qui lui est totalement interdit, d’autant qu’il qualifie Mme [W] de locataire et se réfère aux critères d’un logement décent mis en location alors qu’elle ne dispose que d’un droit d’usage et d’habitation. Enfin, il fait valoir que Mme [W] ne peut le contraindre à réaliser des travaux ne disposant que d’un droit réel sur le bien immobilier.

Sauf clause contraire dans l’acte constitutif, le propriétaire ne peut se voir contraint à effectuer les grosses réparations ; or il lui incombe expressément de réaliser ces gros travaux à la lecture de l’acte notarié. Mme [U] [W] est donc parfaitement dans son droit d’exiger la réalisation des grosses réparations par le propriétaire du bien.

Quant au rapport d’expertise sur lequel s’appuie l’habitante, il doit être rappelé qu’une expertise judiciaire a pour objectif d’éclairer le juge pour trancher le litige au fond mais que le tribunal est totalement libre vis-à-vis de l’expert et peut s’écarter des avis de ce dernier.

En l’espèce, l’expert [V] s’est appuyé dans son rapport sur la notion de logement décent qu’un propriétaire doit offrir à son locataire et notamment au travers du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

En l’espèce, il est constant que dans le cas où l’expert judiciaire a porté des appréciations « juridiques », la juridiction peut, sans annuler le rapport d’expertise, prendre en considération les seules appréciations de l’expert qui seraient utiles à l’affaire.

Il résulte du tout qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire, seront uniquement retenus les éléments factuels dudit rapport et qu’il convient dès lors de se pencher précisément sur les demandes de travaux de Mme [W].

Les sollicitations sont celles-ci :

La réalisation de travaux de mise aux normes et réparations des anomalies électriques relevées par l’expert judiciaire et son sapiteur, SOCOBOIS,La mise en place d’une VMC,La mise aux normes de la chaufferie et de la cuve à fuel par la suppression de l’installation de système de chauffage fuel pour son remplacement en pack pompe à chaleur voire tout autre mode de chauffage, Le remplacement des menuiseries défaillantes tel que relevé par l’expert,La reprise des travaux d’évacuation des eaux pluviales.Il convient de noter qu’au cours du mois de juin et de l’été 2022, M. [I] a procédé à ses frais à une reprise entière des réseaux d’eaux usées dans la cour et une réfection de la toiture dans son entier.

Pour rappel, si l’obligation qui incombe à tout propriétaire d’assurer la décence d’un logement imposée par l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ne peut s’appliquer, en l’état, à Mme [W] qui n’est pas locataire, mais titulaire d’un droit réel d’usage et d’habitation, il est toutefois possible d’exiger du propriétaire qu’il assure un logement sûr et habitable.

Partant, M. [I] doit procéder à toute réparation au sens de l’acte notarié et de l’article 606 du Code civil.

Ainsi, il est tenu de tous les travaux attenants à la toiture s’agissant de la « couverture entière », ce qui a été effectué en 2022. En outre, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice et de l’expertise, que les menuiseries manquent d’étanchéité, notamment la porte d’entrée ce qui se rattache également à la couverture entière et donc des travaux incombant également au propriétaire.

Au demeurant, Mme [W] demande la mise aux normes et réparations des anomalies électriques relevées par l’expert judiciaire et son sapiteur, SOCOBOIS, la mise en place d’une VMC, et la mise aux normes de la chaufferie et de la cuve à fuel par la suppression de l’installation de système de chauffage fuel pour son remplacement en pack pompe à chaleur voire tout autre mode de chauffage.

Or, il doit être précisé qu’une telle mise en place ne relève pas de travaux de grosses réparations, mais de travaux d’amélioration d’autant plus que les anomalies électriques détectées relèvent d’un défaut d’entretien de l’occupante des lieux et qu’une VMC n’est seulement que conseillée mais pas obligatoire. Il revient à Mme [W] de l’installer si elle souhaite améliorer la ventilation de son logement.

S’agissant enfin des travaux au titre des eaux pluviales, M. [I] réclame le remboursement de la somme de 6.200 euros considérant qu’il s’agissait d’un défaut d’entretien de Mme [W]. Toutefois, les travaux de création d’une pente d’écoulement et d’aménagement pour éviter les remontées d’eau constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 précité, ce qui relèvent donc bien de la charge du propriétaire qui ne peut donc pas en demander remboursement. En outre, Mme [W] sollicite la reprise de ces travaux sans démontrer en quoi cela serait nécessaire et quels désordres subsisteraient alors même que le rapport d’expertise indique que les désordres ont été traités.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les travaux concernant les menuiseries qui manquent d’étanchéité seront mis à la charge de M. [I], notamment la porte d’entrée et celles relevées par l’expert, travaux qui devront être réalisés dans un délai de 06 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard en application notamment de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages intérêts, autres demandes et frais de justice

Mme [U] [W] demande une indemnité de 6.000 euros au titre du préjudice moral en raison d’une procédure initiée par M. [J] [I] dans l’unique but d’éviter d’avoir à réaliser les travaux et lui faire renoncer à son droit d’usage et d’habitation. Elle n’étaye pas davantage cette demande et n’apporte pas la preuve de ses allégations, pas plus que la démonstration d’un quelconque préjudice précis.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

En équité il y a lieu de condamner Mme [U] [W] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à M. [J] [I].

Mme [U] [W] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et qu’au cas particulier, la nature du litige ne présente aucun élément permettant de l’écarter.

Le surplus des demandes des parties sera rejetée faute d’éléments en soutien de celles-ci.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réinscription de l’affaire sous le numéro RG 24/00677 ;

CONDAMNE Mme [U] [W] au paiement de la somme de 1.500 euros à M. [J] [I] à titre de réparation de la clôture endommagée ;

DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande de paiement de la somme de 6.200 euros au titre des travaux effectués pour l’écoulement des eaux usées et pluviales ;

DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande d’extinction du droit d’usage et d’habitation dont bénéficie Mme [U] [I] ;

DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande de voir dire le rapport d’expertise de M. [V] nul ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à faire procéder aux travaux suivants : (sur la maison d’habitation qu’occupe Mme [U] [W] au titre de son droit d’usage et d’habitation) – remplacement des menuiseries défaillantes relevées par l’expert et notamment celles autour de la porte d’entrée et de l’étage ; ce dans un délai de SIX MOIS à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

DEBOUTE Mme [U] [W] au titre des autres demandes de travaux ; ceux-ci lui incombant ;

DEBOUTE Mme [U] [W] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [U] [W] au paiement d’une somme de 1 500 euros à M. [J] [I] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit ;

REJETTE toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties ;

Ainsi fait jugé et prononcé par M. JUILLARD, Président au Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

La Greffière Le Président