TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/52179 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JM6

N° : 7-CH

Assignation du :

17 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [Z] [P] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [C] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Isabelle CAILLABOUX, avocat au barreau de PARIS – #C1917, (avocat postulant) et par Maître Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

La S.A.S. EYFEL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jamil YOUNESS, avocat au barreau de PARIS – #D1871

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 1er juillet 2008, Mme [Z] [P] et M. [C] [P] (les consorts [P]) ont renouvelé le bail commercial consenti à la société Fiko, portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 24.000 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Le 30 août 2022, la société Fiko a cédé son fonds de commerce à la société Eyfel.

Par acte du 10 février 2025, les consorts [P] ont fait délivrer à la société Eyfel un commandement de payer la somme de 22.260,39 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 17 mars 2025, Mme [Z] [P] et M. [C] [P] ont assigné la société Eyfel devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 22.239,60 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au double du dernier loyer en cours, soit 5.000 euros par mois ;

— la condamner au paiement d’une provision correspondant aux intérêts de retard à compter du 10 février 2025, avec anatocisme ;

— dire que le dépôt de garantie leur sera acquis ;

— débouter la défenderesse de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire, en cas de délais de paiement,

— prévoir une clause de déchéance du terme ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais visés aux articles A 444-10 et suivants du code de commerce.

A l’audience du 28 mai 2025, les demandeurs actualisent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 18.239,60 euros au 22 mai 2025 et s’opposent aux délais de paiement sollicités par la défenderesse au motif qu’elle ne produit pas de justificatifs de sa situation financière.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Eyfel demande de :

— débouter les consorts [P] de leurs demandes ;

— lui accorder un délai suspensif pour s’acquitter de sa dette moyennant le paiement de la somme mensuelle de 1.450 euros en plus du loyer courant ;

— modérer la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 10 février 2025 à hauteur de la somme de 22.260,39 euros.

Il est constant que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 10 mars 2025.

Cependant, la locataire a repris le paiement du loyer courant et effectué, le 22 mai 2025, un règlement de 4.000 euros, de sorte que la dette a diminué depuis l’assignation.

Elle produit une attestation de son expert-comptable en date du 27 mai 2025 dont il ressort que son chiffre d’affaires a diminué de moitié entre 2023 et 2024 et qu’il s’est élevé en 2024 à 198.195 euros.

Il apparaît en conséquence qu’elle a rencontré des difficultés financières mais qu’elle est en mesure de régler le loyer courant et d’apurer l’arriéré locatif.

Sa demande de délais sera donc accueillie, moyennant le règlement de mensualités de 1.450 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, sans la majoration sollicitée, celle-ci s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Au vu du décompte versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 18.239,60 euros au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

La société Eyfel sera donc condamnée au paiement d’une provision de ce montant.

En application de l’article 1343-5 du code civil et au regard des délais de paiement accordés, le taux d’intérêt légal sera appliqué à la dette à compter du commandement de payer, sans capitalisation.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie formée par les bailleurs, s’agissant également d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, à l’exclusion d’autres frais non compris dans les dépens.

Ayant contraint les bailleurs à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à les indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société Eyfel à payer à Mme [Z] [P] et M. [C] [P] la somme de 18.239,60 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 ;

Autorisons la société Eyfel à s’acquitter de cette somme en onze mensualités de 1.450 euros et une douzième réglant le solde, la première devant intervenir avant le 5 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Eyfel se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Eyfel et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la société Eyfel sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Mme [Z] [P] et M. [C] [P] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par Mme [Z] [P] et M. [C] [P] ;

Condamnons la société Eyfel aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer ;

La condamnons à payer à Mme [Z] [P] et M. [C] [P] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 25 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE [Y]