TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [S]

Madame [V] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWY

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4]

SA d’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [S]

Madame [V] [H]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWY

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 12/ 02/ 2019 à effet au 13/ 02/ 2019, la SA d’HLM [Localité 4] a donné à bail à M. [S] [E] et Mme [H] [V] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] pour un loyer de 397,25 euros et 140,77 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/05/2024 et 4/06/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3548,90 euros et obtenir justification de l’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/02 et 24/02/2025, la SA d’ [Adresse 8] a fait assigner M. [S] [E] et Mme [H] [V] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [S] [E] et Mme [H] [V] pour manquement à leurs obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [S] [E] et Mme [H] [V] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [H] [V] au paiement :

— d’une somme de 4819,86 euros, au titre de l’arriéré dû au 30/12/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4/06/2024

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés , ou par procès-verbal d’expulsion ou de reprise

— d’une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— Voir dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 9] le 25/02/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3868,89 euros au 30/04/2025, avril 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Il ne s’oppose pas à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicités, sous réserve de la justification de l’assurance au moment du commandement ou dans le mois de celui-ci.

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWY

Il précise que le FSL est accordé pour solder la dette , que le versement du loyer courant est repris, que l’APL est reversée .

M. [S] [E] et Mme [H] [V] ont comparu. Ils exposentque le FSL étant accordé avec ordre de paiement au 30/04/2025, le loyer étant repris, ils demandent le cas échéant pour le solde de régler la dette par mensualités de 50 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire .

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, ils indiquent que le contrat a été souscrit le 17/04/2024, qu’ils pourront en justifier. Il précisent qu’ils perçoivent le RSA de famille avec un enfant à charge, qu’ils recherchent un emploi.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 20/05/2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

En délibéré sur autorisation, les locataires ont transmis le contrat d’assurance souscrit le 17/04/2024 auprès de la Banque Postale Assurances Iard jusqu’au 01/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/09/2023 pour signaler les impayés.

Les impayés se sont poursuivis depuis cette date et jusqu’au nouveau commandement de payer du 04/06/2024

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 9] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 28/05 et le 04/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

L’article 7g de la loi du 06/07/89 impose une assurance locative, et le bail prévoit une clause résolutoire en cas d’absence de justification de l’assurance dans le mois du commandement .

Néanmoins l’article 7g de la loi du 06/07/89 sanctionne le défaut d’assurance , et non le défaut de justification de l’assurance dans le mois du commandement , lorsque celle-ci existe .

Or M. [S] [E] et Mme [H] [V] ont produit leur attestation d’assurance pour la période du 17/04/2024 au 01/04/2025.

Il a donc justifié de l’existence de l’assurance au 04/06/2024 si bien que le bailleur est mal fondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 13/02/2019 (date d’effet) et stipule une durée de 3 mois ( logement conventionné) . Il a été reconduit tacitement le 13/05/2024 pour la dernière fois avant le commandement de payer, soit après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 04/06/2024, il était donc soumis à la nouvelle loi. Le délai prévu au commandement était donc de six semaines et non de deux mois.

En l’absence de demande en nullité du commandement de payer pour un grief subi par les locataires, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné pour la date de prise d’effet de ce commandement de payer.

M. [S] [E] et Mme [H] [V] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 16/07/2024 à minuit soit à compter du 17/07/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de décembre 2024 de manière régulière, alors qu’antérieurement des efforts de règlements étaient intervenus mais irréguliers selon les mois.

M. [S] [E] et Mme [H] [V] disposent de revenus du RSA avec un enfant à charge .

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [E] et Mme [H] [V], et de tout occupant de son/ leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [S] [E] et Mme [H] [V] reste devoir une somme de 3868,89 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30/04/2025, avril 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [H] [V] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 4/06/2024 sur la somme de 3548,90 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 50 euros selon modalités au dispositif, dans l’attente de versement du FSL .

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [H] [V] au paiement de celle-ci.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, aucune circonstance particulière ne le justifiant.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [H] [V] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA d’HLM [Localité 4] de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

DEBOUTE la SA d'[Adresse 8] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 17/07/2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE solidairement M. [S] [E] et Mme [H] [V] à payer à la SA d’HLM [Localité 4], la somme de 3868,89 euros au titre des loyers et charges dus au 30/04/ 2025, avril 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 4/ 06/ 2024 sur la somme de 3548,90 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE M. [S] [E] et Mme [H] [V] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [S] [E] et Mme [H] [V] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA d’HLM [Localité 4] pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [S] [E] et Mme [H] [V], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [S] [E] et Mme [H] [V] à payer à la SA d’HLM [Localité 4] l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [S] [E] et Mme [H] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE la SA d’HLM [Localité 4] de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT