Du 31 juillet 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00731 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEIA

S.A. DOMOFRANCE

C/

[X] [Z], [W] [Y] épouse [Z]

— Expéditions délivrées à avocat

— FE délivrée à la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 31/07/2024

Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 juillet 2024

PRÉSIDENT : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [Z]

né le 12 Janvier 1978 à

[Adresse 6]

[Localité 4]

Présent

Madame [W] [Y] épouse [Z]

née le 26 Décembre 1992 à

[Adresse 6]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Juin 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2022, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Par acte d’huissier en date du 2 novembre 2023, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] un commandement de payer au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d’huissier du 5 avril 2024, la SA DOMOFRANCE a assigné Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de :

Ordonner la résiliation du contrat de bail

Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [Z] ainsi que celle de toute personne entrée de leur chef dans le logement et de tous meubles et objets immobiliers lui appartenant, des locaux donnés à bail avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier

Condamner Monsieur et Madame [Z] au paiement d’une provision de 3.824,07 € correspondant au décompte actualisé au 22 janvier 2024 sauf à parfaire.

Condamner Monsieur et Madame [Z] au paiement d’une juste indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à complète vidange des lieux.

Les condamner au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 14 juin 2024, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.714,29 euros au 10 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas s’opposer aux délais qui pourraient être accordés.

Monsieur [X] [Z] souhaite rester dans le logement et propose de verser 150 € par mois pour apurer sa dette. Il précise avoir 5 enfants à charge.

Bien que régulièrement assignée, Madame [W] [Y], épouse [Z] n’était ni présente, ni représentée sans avoir fait connaître de motif légitime à son absence. Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire par application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département, deux mois avant la date de l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.356,37 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 2 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 2 janvier 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :

– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que :

Monsieur [X] [Z] s’est engagé à apurer sa dette de loyer par versements mensuels de 150 €,

Par suite, et dès lors que le bailleur ne s’y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation de droit et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.714,29 euros au 10 juin 2024 (hors frais de procédure).

Après analyse du décompte, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.714,29 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre solidairement condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] à verser à la SA DOMOFRANCE la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 2 janvier 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 22 septembre 2022 entre Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] et la SA DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 1.714,29 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] la faculté de se libérer de la dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 71 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [W] [Y], épouse [Z] à payer à la SA DOMOFRANCE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION