TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Décembre 2025

N° R.G. : 21/08066

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [Z] épouse [R], [N] [R]

C/

Société SCCV CARMA ONE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [F] [Z] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

&

Monsieur [N] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Marie-agnès JUPILLE de l’AARPI MJCP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2002

DEFENDERESSE

Société SCCV CARMA ONE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B636

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [R] et Mme [F] [Z] épouse [R] sont propriétaires depuis le 15 septembre 2008 d’un pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 5].

La société SCCV CARMA ONE a obtenu le 14 octobre 2016 de la Mairie d'[Localité 5], un permis de construire sur un terrain sis [Adresse 2] contigu à la propriété des époux [R], afin de réaliser une opération de promotion immobilière. Le projet de construction avait pour objet de démolir le pavillon existant pour le remplacer par un programme collectif de 13 logements.

Par acte d’huissier en date du 21 août 2017, la SCCV CARMA ONE a fait assigner les époux [R] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins de désignation d’un expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif.

Par ordonnance en date 25 septembre 2017, le juge des référés a désigné M. [O] [L] en qualité d’expert.

Le 31 mai 2018, les époux [R] ont porté à la connaissance de l’expert l’apparition d’une légère fissure sur le carrelage du sol traversant le salon et une moitié de la salle à manger.

Le 3 février 2019, les époux [R] ont signalé à l’expert une humidité dans les combles constatée depuis l’élévation des murs du premier étage de l’immeuble situé [Adresse 2].

Le 17 février 2019, les époux [R] ont informé l’expert que la chute d’une tige filetée provenant du chantier avait provoqué la dégradation de leur gouttière.

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2019.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2021, les époux [R] ont fait assigner la SCCV CARMA ONE, devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de la voir condamner à les indemniser de leurs préjudices, sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 23 décembre 2022, M. [N] [R] et Mme [F] [Z] épouse [R] demandent au tribunal, de :

— Déclarer les époux [R] recevables et bien fondés en leurs demandes,

— Juger que la SCCV CARMA ONE est responsable des troubles anormaux de voisinage subis par les époux [R],

En conséquence,

— Condamner la société à verser aux époux [R] la somme de 16.940,00 euros correspondant au coût de réfection du carrelage des sols du salon-salle à manger et cuisine de leur pavillon,

— Condamner la société SCCV CARMA ONE à verser aux époux [R] la somme de 200,00 euros correspondant au coût de la création d’une nouvelle entrée d’air dans les combles,

— Condamner la société SCCV CARMA ONE à verser aux époux [R] la somme de 2.000,00 euros au titre du préjudice subi du fait des troubles de jouissance dus au chantier de la SCCV CARMA ONE,

— Condamner la société SCCV CARMA ONE à verser aux époux [R] la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 5 de l’accord sous seing privé signé entre les époux [R] et la société SCCV CARMA ONE le 13 décembre 2016,

— Condamner la société SCCV CARMA ONE à payer aux époux [R] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société SCCV CARMA ONE aux entiers dépens.

*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 14 mars 2023, la SCCV CARMA ONE demande au tribunal, au visa des articles 1188, 1240 et 1360 du code civil, de :

— Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions,

— Condamner les époux [R] à verser à la SCCV CARMA ONE la somme de

5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de de procédure civile,

— Les condamner aux entier frais et dépens de l’instance.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 18 septembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 18 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes de « juger »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

2. Sur le trouble anormal de voisinage

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, ni portant atteinte au droit d’autres propriétaires de disposer de leur bien.

Il découle de l’article précité, et de l’application de l’article 651 du même code, que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les troubles anormaux du voisinage. Ainsi, le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci, sont responsables de plein droit vis à vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, les constructeurs étant, pendant le chantier, des voisins occasionnels.

En l’espèce, les époux [R] font valoir que les travaux de construction de la SCCV CARMA ONE leur ont occasionnés des désordres dans leur maison, à savoir l’apparition de fissures et l’aggravation d’une fissure existante sur les sols du salon, salle à manger et de la cuisine ainsi que l’apparition d’humidité dans les combles. Ils ajoutent qu’ils ont subi d’importantes nuisances sonores et que leur jardin a été dégradé au cours des travaux de construction.

La SCCV CARMA ONE soutient que les désordres affectant la maison des époux [R] préexistaient aux travaux de construction. Elle ajoute que l’humidité dans les combles de leur maison n’est pas liée aux travaux. Elle fait valoir enfin que l’expert a relevé que les désordres avaient été totalement réglés à la date du dépôt de son rapport.

En l’espèce, l’expert a relevé lors de la première réunion d’expertise du 9 novembre 2017 que la propriété des époux [R] présentait avant le démarrage des travaux :

— " RDC :

o séjour : fissure au sol, des fissures autour des habillages de la cheminée. Faux plafond effondré et décollement de peinture sur mur pignon suite à un dégât des eaux,

o Cuisine : pavé de verre cassé, traces d’humidité sur entourage du pavé de verre, décollement des habillages bois, un carreau de carrelage fissuré. Faïence du dosseret de cuisine sans fissures, (…)

— Combles : réparations de l’origine des infiltrations en cours. "

(…)

Lors de la deuxième réunion du 9 juillet 2018, l’expert a indiqué que la fissure dans le salon était déjà visible lors de l’accedit du 9 novembre 2017, le tapis ne permettant pas de voir la fissure dans sa globalité. L’expert a relevé néanmoins que « les fissures visibles sont plus larges et se sont prolongées côté salle à manger (dans cette pièce, au 9 novembre 2017, le carrelage ne présentait pas de fissure ». L’expert conclut que « les travaux de terrassements et voile contre terre ont donc aggravé la fissure existante ».

Lors de la troisième réunion du 21 février 2019 a relevé :

— " Combles : M. [R] signale la présence d’humidité dans les combles. M. [C] indique que la construction a masqué les ventilations des combles. L’entreprise de couverture charpente doit intervenir sous 8 jours dans le pavillon des époux [R] pour créer de nouvelles entrées d’air,

— Joints entre le pavillon et la construction neuve : le joint créé est filant sur la hauteur de la construction. La différence de largeur du vide semble due à un défaut d’aplomb des constructions, mais cela ne remet pas en cause son efficacité,

— Gouttière cassée : la gouttière cassée par la chute d’une tige filetée du chantier sera remplacée par le couvreur du chantier. "

Lors de la sixième réunion d’expertise du 30 octobre 2019, l’expert a indiqué que la SCCV CARMA ONE allait faire reprendre le carrelage fissuré dans le logement de M. [R] avant la fin novembre.

Enfin, dans son rapport déposé le 16 décembre 2019, l’expert a indiqué que les désordres dans la propriété du [Adresse 1] avaient été repris par la SCCV.

Cependant, il ressort des courriels échangés entre M. [R] et la SCCV CARMA ONE le 10 janvier 2020, que cette dernière, qui contestait l’accroissement de la fissure originelle, n’est pas intervenue pour reprendre le carrelage fissuré contrairement à ce qu’elle s’était engagée à faire au cours des opérations d’expertise. De même, il ressort des courriels échangés les 14 et 15 janvier 2020 que la SCCV CARMA ONE n’est pas intervenue pour créer de nouvelles entrées d’air dans les combles des époux [R].

En revanche, les nuisances sonores alléguées par les époux [R] et les dégradations dans leur jardin au cours de l’exécution du chantier n’ont pas été évoquées par les époux [R] au cours des opérations d’expertise et n’ont pas été constatées contradictoirement. Les seuls courriers des époux [R] se plaignant de ces nuisances ainsi que des photographies non datées de leur jardin ne sauraient suffire à rapporter la preuve de ces désordres.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la responsabilité pour trouble anormal du voisinage est engagée à l’encontre de la SCCV CARMA ONE en raison de l’aggravation des fissures côté salle à manger et de l’humidité dans les combles, directement imputables aux travaux de construction.

3. Sur les préjudices

— Sur les travaux de reprise du carrelage

Les époux [R] versent aux débats un devis de la société RICHARD Père et Fils en date du 16 mars 2020 d’un montant total de 16.940,00 euros TTC, se décomposant comme suit :

— Aménagement chantier

— Réfection du salon-salle à manger

— Réfection du sol de la cuisine

Cependant, le devis porte sur le remplacement intégral du carrelage du sol du salon et de la salle à manger et de la cuisine. Or, l’expert n’a pas constaté de fissures dans le carrelage de la cuisine en lien avec les travaux de construction. Par ailleurs, l’expert n’a pas préconisé le remplacement intégral du carrelage et les époux [R] ne démontrent pas que le remplacement des seuls carrelages fissurés ne pourrait pas être effectué.

En l’état des pièces versées aux débats, les époux [R] seront déboutés de leur demande au titre de la reprise du carrelage.

— Sur la création d’une entrée d’air dans les combles

Les époux [R] chiffrent le coût de création d’une entrée d’air dans les combles à la somme de 200,00 euros mais ne produisent aucune pièce justificative.

Les époux [R] seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de la création d’une entrée d’air dans les combles.

4. Sur l’exécution du protocole d’accord

Les époux [R] font valoir qu’aux termes d’un acte sous seing privé conclu le 13 décembre 2016, la SCCV CARMA ONE s’était engagée à leur verser une participation financière de

2.000,00 euros TTC concernant la réalisation de travaux permettant le renforcement de la ventilation des WC et l’installation d’un Velux pour éclairer la salle de bains par le haut.

La SCCV CARMA ONE soutient que le protocole d’accord est caduc, les époux [R] n’ayant pas fait exécuter les travaux dans le délai de 5 ans de sa conclusion.

En l’espèce, les parties ont signé un accord sous seing privé le 13 décembre 2016 aux termes duquel il a été convenu que :

1. " Madame et Monsieur [R] s’empêchent de déposer tout recours, pour quelque motif que ce soit, contre l’autorisation administrative visée plus haut, ou contre toute éventuelle autorisation future obtenue directement ou indirectement par Monsieur [X] sur l’assiette concernée.

2. Madame et Monsieur [R] font leur affaire du déplacement de leur gaine électrique actuellement en emprise sur la propriété de Monsieur [I], d’ici au démarrage du chantier.

3. Monsieur [X] prend à sa charge le rehaussement de la cheminée d’agrément de Madame et Monsieur [R] pour lui permettre de continuer de fonctionner normalement, dans des délais raisonnables après le démarrage du chantier et sous réserve de coordination avec les éventuels travaux d’étanchéité entrepris sur leur toiture unilatéralement par Madame et Monsieur [R].

4. Monsieur et Madame [R] acceptent sans réserve l’occultation des pavés de verre de leur salle d’eau, par la construction autorisée en limite.

5. Monsieur [X] accepte d’aider financièrement Madame et Monsieur [R] à réaliser les travaux qu’ils souhaitent entreprendre pour renforcer la ventilation des WC et installer un Velux pour éclairer la Salle de bain par le haut et engage irrévocablement la SCCV CARMA ONE à régler en leur nom les frais correspondant d’un forfait de deux mille (2.000) euros TTC au maximum et sur production d’un justificatif, à simple demande, sous la condition que le permis de construire soit purgé de tous les recours et que la construction démarre.

6. Les soussignés s’engagent à respecter la totalité des dispositions de ce présent accord. "

Contrairement à ce qu’affirme la SCCV CARMA ONE, le protocole d’accord ne prévoyait nullement que les travaux devaient être exécutés dans un délai de 5 ans, à compter de la conclusion du protocole d’accord. Par ailleurs, la SCCV CARMA ONE ne démontre pas que les époux [R] aurait déposé un recours contre le permis de construire ou autre autorisation administrative obtenue par elle, ce qui aurait mis à néant le protocole d’accord. La SCCV CARMA ONE n’établit donc pas que le protocole d’accord serait caduc.

Enfin, il ne ressort pas de la lecture de l’article 5 de l’accord sous seing privé et notamment des termes « à régler en leur nom » que ce dernier soumettait le versement de l’aide financière à l’exécution préalable des travaux par les époux [R], les seules conditions exigées étant le versement d’un justificatif et la purge de tous les recours du permis de construire et le démarrage des travaux. Or, les époux [R] ont produit les devis des 8 et 11 mars 2021 portant sur la pose d’une ventilation de WC et l’installation d’une fenêtre de toit.

En conséquence, la SCCV CARMA ONE sera condamnée à payer aux époux [R] la somme de 2.000,00 euros en exécution du protocole d’accord.

5. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV CARMA ONE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCCV CARMA ONE, supportant les dépens, sera condamnée à payer aux époux [R] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV CARMA ONE à payer à M. [N] [R] et Mme [F] [Z] épouse [R] la somme de 2.000,00 euros en exécution du protocole d’accord ;

CONDAMNE la SCCV CARMA ONE à payer à M. [N] [R] et Mme [F] [Z] épouse [R] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SCCV CARMA ONE aux entiers dépens.

signé par Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente par suite d’un empêchement de la présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,