TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/52613 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ORF

N° : 6

Assignation du :

2 et 09 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A. BATIGÈRE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DEFENDERESSE

La société DROP ACADEMY [Localité 9] S.A.R.L.

“Les Tricolores”

[Adresse 2]

[Localité 8]

et dans les lieux loués

[Adresse 3]

[Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Par acte du 8 mars 2023, la société Batigère En Ile De France, devenue Batigère Habitat, a consenti au profit de la société Drop Academy [Localité 9] un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer annuel de 21.000 euros HC/HT payable trimestriellement à terme échu.

Par acte du 27 janvier 2025, la société Batigère Habitat a fait délivrer à la société Drop Academy [Localité 9] un commandement de payer la somme de 20.008,50 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par actes du 2 puis du 9 avril 2025, la société Batigère Habitat a assigné la société Drop Academy Paris devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« juger la société Batigère Habitat recevable en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

juger que le bail signé est résolu, le cas échéant, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

condamner la société Drop Academy [Localité 9] à payer à la société Batigère Habitat la somme de 20 008,50 euros au titre des loyers et charges impayés, troisième trimestre 2024 inclus, sauf somme à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation :

En conséquence,

ordonner l’expulsion pure et simple de la société Drop Academy [Localité 9] et de tout biens et tout occupant de son chef, des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5], d’une superficie approximative de 98,35m2, et assortir l’obligation de libérer les lieux de toutes personnes et de tout bien, d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

juger que le commissaire de justice requis à l’effet de l’expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier le cas échéant ;

ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la société Batigère Habitat aux frais avancés de la société Drop Academy [Localité 9] ;

condamner la société Drop Academy [Localité 9] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale au quart d’une annuité du loyer qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, soit 5 433,75 euros, à la société Batigère Habitat, de l’acquisition de la clause résolutoire à la parfaite libération des lieux.

juger que le montant du dépôt de garantie de 10 867,50 euros sera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts et condamner la société Drop Academy à verser cette somme à la société Batigère Habitat en tant que de besoin ;

condamner la société Drop Academy [Localité 9] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

A l’audience du 23 juin 2025, la société Batigère Habitat a sollicité le bénéfice de son assignation.

La société DROP ACADEMY [Localité 9], régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 656, tant à l’adresse des lieux loués qu’à son domicile, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience, de sorte que l’ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 8 mars 2023 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 27 janvier 2025 à hauteur de la somme de 20.008,50 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025.

Il résulte du décompte postérieur versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit justifié.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le dernier relevé de compte locatif versé aux débats par la société Batigère Habitat fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 20.008,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 mars 2025.

La société Drop Academy [Localité 9] en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 20.008,50 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 26 mars 2025, quatrième trimestre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, c’est-à-dire le 2 avril 2025.

Par ailleurs, si le contrat de bail prévoit également que le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur si le bail est résilié par application de la clause résolutoire, cette stipulation s’analyse comme une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais et dépens

La société DROP ACADEMY [Localité 9], partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025.

Elle sera également condamnée à payer à la société Batigère Habitat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 27 février 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 8 mars 2023 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Drop Academy [Localité 9] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

Condamnons la société Drop Academy [Localité 9] à payer à la société Batigère Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Drop Academy [Localité 9] à payer à la société Batigère Habitat la somme provisionnelle de 20.008,50 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 26 mars 2025, quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Drop Academy [Localité 9] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 ;

Condamnons la société Drop Academy [Localité 9] à payer à la société Batigère Habitat la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON