TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [T], le Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02907 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAX

N° MINUTE :

15/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02907 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2022, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [D] [T] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 305,38 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Se plaignant d’un trouble à son obligation de jouissance paisible du bien pris à bail, la RIVP a, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, fait assigner Monsieur [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [D] [T],

— l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s’est poursuivi,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, la RIVP, représentée par son avocat, a renvoyé aux termes de son assignation. Elle a précisé verser aux débats des attestations récentes de résidents de l’immeuble et a informé que le gardien d’immeuble est en arrêt maladie jusqu’au 20 avril 2025 en raison de l’attitude répétée de Monsieur [D] [T] à son encontre, qui a par ailleurs fait l’objet d’un signalement au Procureur de la République.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [D] [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en demeure au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 du contrat, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, il ressort de la plainte du 23 décembre 2024 du gardien d’immeuble contre Monsieur [D] [T] que celui-ci multiplie les insultes et les menaces à son encontre depuis le 16 décembre 2024. Le constat de commissaire de justice du 2 janvier 2025 retranscrit ainsi des messages téléphoniques reçus par l’employé de la RIVP de la part de Monsieur [D] [T], par exemple : « arrête de me casser les couilles, sinon c’est tribunal ici, et même en Algérie n’oublie pas qui je suis » (18/12/24) ; « tu te casses, espèce de pute » (19/12/24) ; « tu vas te faire enculer, espèce de sale fils de pute » (21/12/24) ; « où est la clé du con » (23/12/24) ; « connard » (27/12/24) ; etc. Un résident de l’immeuble corrobore les déclarations du gardien d’immeuble dans une attestation du 31 décembre 2024 ayant valeur de simple renseignement, dans laquelle il fait part de « l’attitude très très très provocatrice de Monsieur [D] [T] et faisant mine d’être violent » contre le gardien. Dans une attestation du 28 mars 2025, un autre résident témoigne de la poursuite des agissements de Monsieur [D] [T], à savoir « des insultes, menaces diverses » contre le gardien et de « coups contre la vitre extérieure de la loge ». Plus largement, un résident de l’immeuble fait état en date du 26 décembre 2024 que Monsieur [D] [T] « insulte tout le monde dans les escaliers ». Il ajoute entendre « depuis un moment, des hurlements aux aurores comme une bête sauvage » dans l’appartement pris à bail par Monsieur [D] [T], « des coups (…) sur les murs », et qu’il « claque les portes et fait trembler tout l’immeuble ».

Absent à l’audience, Monsieur [D] [T] n’apporte aucun élément contraire ni aucune explication sur son comportement depuis au moins décembre 2024.

Il en résulte que les nuisances sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante. Si elles visent principalement le gardien d’immeuble, elles touchent aussi l’ensemble des résidents de l’immeuble, y compris la nuit. Elles se prolongent par ailleurs dans le temps puisque les témoignages concernent la période de mi-décembre 2024 à fin mars 2025, soit plus d’un trimestre. Il sera relevé enfin que Monsieur [D] [T] a été averti par une sommation de cesser du 13 janvier 2025, sans que celle-ci ne produise aucun effet.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Malgré les tensions évidentes régnant au sein de la résidence du fait de Monsieur [D] [T], il apparaît que les conditions strictes de la mauvaise foi et de la voie de fait posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour déroger au délai de deux mois de principe avant qu’il puisse être procédé à une expulsion, ne sont pas réunies dans le cas d’espèce. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [D] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [D] [T], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 février 2022 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Monsieur [D] [T] portant sur l’appartement situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection