TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/02578 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZAV

Minute : 25/1018

Madame [N] [R] [B] épouse [K]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0263

Monsieur [H] [K]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0263

C/

Madame [E] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [N] [R] [B] épouse [K], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2007, Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] ont donné à bail à Madame [E] [U] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 595 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] ont fait signifier à Madame [E] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1340,97 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] ont fait signifier à Madame [E] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1875,49 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 19 juin et le 20 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] ont fait assigner Madame [E] [U] aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

ordonner l’expulsion de Madame [E] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, sans délai, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

condamner Madame [E] [U] au paiement de la somme de 723,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date du 8 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, qui pourra être indexée sur l’indice INSEE des loyers, s’il évolue à la hausse,

la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 13 février 2025.

À l’audience du 30 juin 2025, Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 526,95 euros arrêtée au 6 juin 2025, loyer du mois de juin inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que deux commandements de payer ont été délivrés et à chaque fois les sommes ont été payées , mais qu’il persiste des impayés. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [E] [U], reconnait être redevable des loyers et charges. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Elle veut rester dans le logement, où elle réside depuis 19 ans, et s’oppose à la demande de résiliation. Elle indique qu’elle paye régulièrement, et que ses revenus s’élèvent à environ 2100 euros par mois. elle vit avec son fils majeur. Elle explique l’impayé par un mois, qu’elle a régularisé progressivement grâce à une aide financière de la mairie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 13 février 2025 en vue d’une audience prévue le 30 juin 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 février 2007, du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 juin 2025 que Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 144,35 euros le 22 juin 2023.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [U] à payer à Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] la somme de 382,60 euros, au titre des sommes dues au 6 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 382,60 euros, alors que l’échéance courante de loyer et provisions sur charges est de 945,21 euros.

L’examen du décompte montre des paiements réguliers qui ont permis de diminuer la dette.

Il apparait également une régularisation des charges de 2023 au débit de la locataire de 583,03 euros imputée en septembre 2024.

Il apparait enfin que les commandements de payer des 16 juin 2023 et 17 novembre 2023, ont été suivis d’une réaction de la locataire qui justifie d’efforts pour payer régulièrement.

Au regard du faible montant de la dette, inférieure à une échéance, et de l’ensemble de ces éléments, le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [U] et aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [E] [U] à payer à Madame [N] [R] [K] née [B] et à Monsieur [H] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’éxécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 24 février 2007 entre Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] d’une part, et Madame [E] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] la somme de 382,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 juin 2025 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [E] [U] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [E] [U] à s’acquitter de la dette en 8 fois, en procédant à 7 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par tout moyen restée sans effet,

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ,

DEBOUTE Madame [N] [R] [K] née [B] et Monsieur [H] [K] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT