TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [E] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Serena ASSERAF

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05311 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57LG

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège social est sis SAS NEXITY LAMY – [Adresse 4]

représenté par M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0489

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05311 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57LG

EXPOSÉ DU LITIGE

[E] [S] est propriétaire du lot n°64 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/09/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, a fait assigner [E] [S] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  6094,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 13/02/2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY et représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[E] [S], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de [E] [S] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°64 ;le décompte individuel du 01/07/2023 au 19/07/2024 ;les appels de fonds ;un courrier de mise en demeure par avocat daté du 07/06/2024, avisé mais non réclamé ;les procès-verbaux d’AG en date des 03/04/2023, 06/12/2023, 20/06/2024 et les attestations de non recours ; le contrat de Syndic ;les jugements rendus le 10/02/2021 et le 04/05/2023 condamnant [E] [S] au paiement des charges de copropriété arrêtées au 25/10/2022.

Il ressort du décompte arrêté au 19/07/2025 qu’à cette date, le compte de copropriétaire de [E] [S] était débiteur de la somme de 6094,82 euros dont il convient de déduire la somme de 592 euros correspondant aux frais, soit un montant de 5505,82 euros hors frais, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

Par conséquent, [E] [S] est redevable de la somme de 5505,82 euros à laquelle il sera condamné au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/07/2023 au 19/07/2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 592 euros au titre des honoraires de la constitution du dossier avocat et l’envoi de deux mises en demeure. Le demandeur produit le courrier de mise en demeure par avocat.

Toutefois, les frais de suivi contentieux ne correspondent pas à des tentatives de recouvrement mais aux frais accessoires de la procédure, qui doivent être examinés au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Il convient dès lors d’indemniser le syndicat de copropriétaires à hauteur de 60 euros, correspondant à l’envoi d’un courrier recommandé de mise en demeure par avocat.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que [E] [S] a été précédemment condamné à deux reprises au titre du non-paiement de ses charges de copropriété. Il ne s’est pas présenté à l’audience pour expliquer son défaut de paiement depuis près de quatre ans. Si le demandeur ne démontre pas que ce comportement a dégénéré en abus, il est manifeste que le débiteur fait preuve de mauvaise foi en ne respectant pas ses obligations contractuelles et judiciaires depuis plusieurs années.

Aussi, le défaut de paiement par [E] [S] peser sur l’ensemble de la copropriété un préjudice financier direct et certain.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[E] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 1000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, la somme de 5505,82 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/07/2023 au 19/07/2024, 3ème trimestre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 19/07/2024 ;

CONDAMNE [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [E] [S] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge