TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11606 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VHH

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 20 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [G],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11606 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VHH

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2014, la SA BATIGERE ILE DE FRANCE désormais la SA BATIGERE HABITAT a donné en location à Madame [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 748,10 euros par mois.

Madame [G] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA BATIGERE HABITAT lui a fait délivrer un commandement de payer le 24 septembre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4448,61 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail portant sur l’appartement situé [Adresse 2], et subsidiairement prononcer à effet de la date de l’assignation, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,

▸ordonner l’expulsion de Madame [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir,

▸ être autorisée à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire, conformément à l’article L 433-1 du code de procédure civile,

▸ condamner Madame [G] à lui payer au titre des loyers et éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 6484,97 euros, comptes provisoirement arrêtés au 27 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus,

▸ préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

▸ condamner Madame [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clés,

▸ condamner Madame [G] à lui payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet.

La dénonciation au préfet est intervenue le 23 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11606 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VHH

Lors des débats, la SA BATIGERE HABITAT par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 9808,58 euros.

En défense, Madame [G], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 23 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 24 septembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [G], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 28 octobre 2014, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 novembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [G] restait devoir la somme de 9808,58 euros au titre des loyers et charges impayés, février 2025 inclus.

Néanmoins, en l’absence de Madame [G] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 6163,62 euros.

Madame [G] sera ainsi condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la situation constante d’impayés de loyers depuis août 2024 de la locataire, l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs concernant la capacité de remboursement de Madame [G] qui n’a pas comparu à l’audience, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Madame [G] étant donc occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et de condamner Madame [G] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1154 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [G] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [G] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11606 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VHH

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 novembre 2024 du bail consenti par la SA BATIGERE ILE DE FRANCE désormais la SA BATIGERE HABITAT et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [G] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [G] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6163,62 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 27 novembre 2024;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des loyers et charges impayés ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Madame [G] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.