TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [X] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Valérie GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CB4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

représenté par son syndic, dont le siège social est sis Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, SA – [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDERESSE

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CB4

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [O] est propriétaire des lots n°119 et 268 dépendants de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Suite à divers impayés de charges de copropriété et par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, le syndicat de copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le CABINET LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT, a assigné Mme [X] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17 mars 1967 en paiement des sommes suivantes:

—  2505,68 euros représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation,

—  1182 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son conseil, fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés par Mme [X] [O] depuis qu’elle est propriétaire, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [X] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges et travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] verse aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [X] [O],

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 décembre 2020, 24 novembre 2021, 23 novembre 2022, 24 mai 2023, 3 juillet 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, les budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, et voté les travaux suivants : peinture local poubelles (AG du 24 novembre 2021 résolution 23), rénovation halls d’entrée (AG du 24 novembre 2021 résolution 61 – AG du 23 novembre 2022 résolution 50 – AG du 24 mai 2023 résolution 15), réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (AG du 23 novembre 2022 résolution 20), agrandissement local poubelles (AG du 23 novembre 2022 résolution 21 – AG du 24 mai 2023 résolution 16), remplacement des boîtes aux lettres (AG du 23 novembre 2022 résolution 25), étanchéité terrasse (AG du 23 novembre 2022 résolution 34), (AG du 29 novembre 2023 résolution 17),

— les attestations de non-recours à l’encontre des dites assemblées générales,

— les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, ainsi que la régularisation des charges 2022,

— le décompte de créances au 23 septembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

— une sommation de payer en date du 12 avril 2023,

— une mise en demeure par avocat en date du 20 juillet 2023 (AR produit, pli avisé non réclamé),

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il apparaît que la demande à hauteur de 2505,68 euros est justifiée. Cette somme ne produira pas intérêt à compter de la sommation de payer, le solde étant redevenu créditeur postérieurement, au 31 décembre 2023, mais à compter de l’assignation.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1182 euros se décomposant comme suit :

—  124,44 euros de frais de mises en demeure,

—  70,56 euros de frais de relance,

—  210 euros de frais d’ouverture de contentieux,

—  390 euros de frais de sommation,

—  387 euros de frais de mise en demeure par avocat.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures et courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est pas non plus justifié qu’ils ont été envoyés par courriers recommandés. Pour l’ouverture d’un dossier au contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles. Enfin, les frais de la sommation de payer tels qu’ils figurent sur l’acte ne correspondent pas à la facture établie par le syndic.

En conséquence la somme globale de 150,18 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :

— les lettres de mise en demeure et relance pour 25 euros,

— les frais de sommation de payer pour 125,18 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence malgré les différentes mises en demeure sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l’espèce, il est établi que Mme [X] [O] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété et sera fixé à la somme de 250 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [O], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [X] [O] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le CABINET LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT la somme de 2505,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 septembre 2024 (du 31 décembre 2023 au 4ème appel 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le CABINET LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT la somme de 150,18 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le CABINET LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [X] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le CABINET LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 17 février 2025

le greffier le Président