MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00328 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V227

CODE NAC : 70C – 9A

AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) C/ [M] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), dont le siège social est sis 4-14 rue Ferrus – 75014 PARIS

représenté par M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

DEFENDEUR

Monsieur [M] [N], demeurant 26 bis rue Georges Martin – 94400 VITRY SUR SEINE

non représenté

Débats tenus à l’audience du : 11 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Avril 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 mars 2016, M. [L] [K] a donné à bail à M. [M] [N] le box numéro 38 situé 26 avenue de Verdun à Ivry-sur-Seine (94 200), moyennant un loyer mensuel de 120,00 €, payable trimestriellement, par avance.

Par acte authentique du 29 juillet 2021, l’Etablissement public foncier d’Ile de France a acquis la propriété des lieux loués.

Des loyers sont demeurés impayés.

L’Etablissement public foncier d’Ile de France a fait délivrer un congé par acte de commissaire de justice du 23 février 2023 à M. [M] [N] lui indiquant que le bail prendrait fin le 21 avril 2023 à minuit.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, l’Etablissement public foncier d’Ile de France a fait assigner M. [M] [N] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater que les baux de box-automobile du 13 mars 2016 ont pris fin par l’effet du congé délivré le 23 février 2023 à M. [M] [N], ce dernier étant depuis lors dépourvu de tout droit ou titre d’occupation sur le box numéro 38 situé 26 avenue de Verdun à Ivry-sur-Seine (94 200) appartenant a l’Etablissement public foncier d’Ile de France;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [M] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [M] [N] à payer à l’Etablissement public foncier d’Ile de France la somme provisionnelle de 3 024,00 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. [M] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 144,00 euros par mois d’occupation à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la libération des locaux,

— condamner M. [M] [N] au paiement d’une somme de 1 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rejeter toutes autres demandes plus amples et contraires,

au motif essentiel que lé défendeur est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration du délai de congé.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 11 mars 2025, l’Etablissement public foncier d’Ile de France, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, M. [M] [N] n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’extinction du bail et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’extinction d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause de congé, leurs octroyant le droit de mettre fin au bail moyennant le respecte d’un préavis.

En l’espèce, le bail prévoit une clause selon laquelle les parties ont la possibilité de mettre fin au contrat par la délivrance d’un congé de deux mois.

Le 23 février 2023 un congé est délivré par acte de commissaire de justice à M. [M] [N], lui indiquant que le bail prendrait fin le 21 avril 2023 à minuit.

En faisant délivrer ce congé,l’Etablissement public foncier d’Ile de France n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

En revanche, la computation du délai est erronée.

Dès lors, M. [M] [N] est réputé être occupant sans droit ni titre à partir du 24 avril 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de l’extinction du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M. [M] [N] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de l’extinction du bail par l’effet du droit de congé le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par M. [M] [N] depuis l’extinction du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’Etablissement public foncier d’Ile de France, l’obligation de M. [M] [N] au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 30 juin 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 024,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner M. [M] [N], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [N], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [M] [N] ne permet d’écarter la demande de Etablissement public foncier d’Ile de France formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [M] [N] et de tout occupant de son chef du box numéro 38 situé 26 avenue de Verdun à Ivry-sur-Seine (94 200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [M] [N], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS M. [M] [N] à la payer ;

CONDAMNONS par provision M. [M] [N] à payer à Etablissement public foncier d’Ile de France la somme de 3 024,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [M] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS M. [M] [N] à payer à Etablissement public foncier d’Ile de France la somme de 500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 29 avril 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS