TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : Monsieur [Z] [D], Madame [C] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : M^e Giuseppe GUIDARA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06596 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SU7

N° MINUTE :

12/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, La SAS [Localité 6] ET BON – [Adresse 5]

représentée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0466

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06596 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SU7

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [D] et Mme [C] [D] sont propriétaires des lots n° 11 , 22 et 38 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic société [Localité 6] ET BON.

Il a été constaté par le syndic que M. [Z] [D] et Mme [C] [D] ne déféraient pas aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui leur étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relances, une mise en demeure en date du 30 janvier 2024, leur a été adressée pour régler la somme en principal de 6949, 43 €, puis le 21 juin 2024 et le 2 octobre 2024, vainement.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaire [Adresse 4] (ci-après le SDC) a assigné M. [Z] [D] et Mme [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à lui payer la somme de 6754, 43 € d’arriérés arrêtés au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 5976, 42 € et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que 195 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— condamner M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à lui payer la somme de 1500 € de frais irrépétibles,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement ou in solidum M. [Z] [D] et Mme [C] [D] aux entiers dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et donné son accord pour un échéancier de 12 mois.

Assigné à domicile, M. [Z] [D] a reconnu être débiteur des sommes réclamées et a demandé des délais à raison de six à douze échéances de paiement. Il a déclaré être aidant auprès de sa mère , avoir du réduire son activité libérale et avoir des problèmes de santé ainsi que son épouse.

Mme [C] [D] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC de la Résidence [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [Z] [D] et Mme [C] [D] sont propriétaires indivis des lots n° 11, 22 et 38 et au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] correspondant respectivement à 1/1000 e, 1/1000e et 82/1000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, ils sont tenus au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic [Localité 6] et BON,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions visant les travaux, toutes résolutions devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société [Localité 6] et BON en pièce 15, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux du 1er avril 2024 au 4 novembre 2024 (pièces 6 à 11).

— des lettres de relances en dates du 30 janvier 2024 (5761, 45 €) , 21 juin 2024 (1981, 42 €) et la mise en demeure du conseil en date du 2 octobre 2024 (5976, 42 €).

La somme de 6754, 43 € réclamée par le SDC fait suite au relevé de compte de M. [Z] [D] et Mme [C] [D] également produit aux débats pour la somme de 6949, 43 € selon décompte du 4 novembre 2024 intégrant également les 195 € de frais pour la période du 01/04/2024 au 01/11/2024 (pièce 5) .

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [Z] [D] et Mme [C] [D] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC, dont les défendeurs, par basculement de la charge de la preuve, ne justifient pas s’être libérés.

Il est ainsi constaté que la somme de 6754, 43 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par M. [Z] [D] et Mme [C] [D] au SDC au 4 novembre 2024 pour la période du du 01/04/2024 au 01/11/2024.

M. [Z] [D] et Mme [C] [D] seront donc condamnés à payer au SDC la somme de 6754, 43 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 4 novembre 2024 pour la période du 01/04/2024 au 01/11/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de la mise en demeure, pour la somme de 5976, 42 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 5 des frais de mise en demeure et de constitution de dossier par le syndic pour un montant demandé de 195 € (150 € + 45 €)

Conformément à l’article 10-1 précité, M. [Z] [D] et Mme [C] [D] seront donc condamnés à payer au SDC la somme de 195 € correspondant aux frais nécessaires pour la même pèriode 01/04/2024 – 01/11/2024 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de la mise en demeure (s’agissant de frais légalement dus).

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré, au fil des relances et mises en demeure de payer diligentées en vain en 2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant l’année 2024.

Compte tenu de la limitation des impayés à une période de sept mois et de l’existence de paiements ponctuels de la défenderesse, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

V. Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur

Etant constaté l’accord des parties à l’audience, Il sera accordé à M. [Z] [D] et Mme [C] [D] un délai de 12 mois pour se libérer de leur dette selon les modalités décrites au présent dispositif .

IV. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant constaté que la condamnation aux sommes précitées porte intérêt à compter du 3 décembre 2024, date de l’assignation, il n’ y a pas lieu , conformément au texte susvisé, de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [D] et Mme [C] [D], partie succombante, seront condamnés aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [Z] [D] et Mme [C] [D] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de la somme de 6754, 43 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 4 novembre 2024 pour la période du 01/04/2024 au 01/11/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de la mise en demeure, pour la somme de 5976, 42 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 195 € correspondant aux frais nécessaires de recouvrement de la créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de la mise en demeure,

Condamne M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 100 euros au titre de leur résistance abusive,

Ordonne la capitalisation des intérêts selon l’article 1342-2 du code civil,

Autorise M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à se libérer de leur dette en 12 mensualités de 500 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

Dit que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la date de signification du présent jugement ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1244-2 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. [Z] [D] et Mme [C] [D] aux entiers dépens ,

Condamne M. [Z] [D] et Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT