TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 23/04278 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRY3

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Bernard CECCALDI, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 7] représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, SAS immatriculée au Registre du Commerce de Paris sous le n°487 530 099

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS substituant Maître Susana MADRID de la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocats au barreau d’ORLEANS,postulant

Maître Anne-Marie MASSON de la SCP GOLDBERG – MASSON & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 5]

comparant

A l’audience du 12 Septembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant exploit délivré en date du 7 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble GALERIE MARCHANDE 1ERE TRANCHE sis [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, représentée par son représentant légal, a saisi le tribunal judiciaire aux fins de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes ;

En conséquence;

— Condamner Monsieur [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GALERIE MARCHANDE 1ERE TRANCHE, les sommes suivantes :

> 1530,33 euros au titre des charges de copropriété selon des comptes du 30 novembre 2023, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation;

> 3500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

> 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement intervenir.

Dans ses conclusions remises à l’audience des plaidoiries, il est demandé au tribunal de constater que NEXITY n’est pas dans la cause à titre personnel et le montant de la somme réclamée au titre des charges impayées s’élève à 1946, 37 euros selon décompte du 4 juillet 2024.

Au soutien de ses demandes, le conseil du syndicat des copropriétaires rappelle que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de régler les charges de copropriété et l’article 10-1 de cette même loi de régler les frais supportés par le syndicat des copropriétaires.

Il justifie les sommes réclamées au titre des charges et des frais nécessaires.

En réponse aux conclusions de Monsieur [U] qui ne conteste pas sa dette mais prétend que son local aurait subi des infiltrations causées par les parties communes et que le syndicat aurait refusé de l’indemniser, le conseil du demandeur les réfute.

Il soutient que le défendeur opère une confusion en confondant le syndicat des copropriétaires et le syndic alors qu’il y lieu d’opérer une distinction entre le syndic pris en son nom personnel et pris en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, au regard des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi le syndic n’est pas partie à la procédure en son nom personnel mais simplement pris en sa qualité de représentant du syndicat.

Il réfute égale les contestations de Monsieur [U] et estime que sa demande reconventionnelle est irrecevable pour défaut de connexité car il n’existe aucun lien direct entre l’exigibilité des charges et la demande en indemnité d’un propriétaire.

Les dépenses votées en assemblée générale sont incontestables et aucun jugement n’est venu annuler les résolutions votant les dépenses du syndicat.

Dès lors que la créance du syndicat est justifiée le copropriétaire ne peut, pour la contester invoquer des circonstances étrangères à l’exigibilité de sa dette et celui-ci doit régler ses charges à leur échéance.

Cette obligation est insusceptible de suspension au titre de l’exception d’inexécution contractuelle même en cas de carence du syndicat des copropriétaires ou dans l’attente d’un contentieux quelconque susceptible de générer une créance future à l’encontre du syndicat.

Il est ainsi loisible aux copropriétaires d’ester en justice pour obtenir la réparation de son préjudice.

En l’espèce, Monsieur [U] ne peut pas invoquer un quelconque préjudice pour justifier son défaut de paiement.

Le conseil du syndicat des copropriétaires soutient également qu’il existe une absence de connexité en application de l’article 70 du code de procédure civile qui précise que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles étaient attachées aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il n’existe aucun lien de droit, aucune connexité entre le fait de savoir si les sommes réclamées par le syndicat sont exigibles et le fait de savoir si un copropriétaire a subi un préjudice causé par une faute du syndicat ou du syndic.

En réponse à Monsieur [U] qui prétend que le syndicat est responsable de désordre dans son lot, le conseil du syndicat des copropriétaires soutient que celui-ci pour justifier ces désordres doit produire une expertise technique contradictoire.

Il doit mettre également en cause les entreprises qui sont intervenues afin de dégager leurs responsabilités éventuelles et il doit introduire une procédure distincte afin d’obtenir la réparation de son préjudice allégué.

Si Monsieur [U] prétend que la fuite est causée par un défaut dans les parties communes, il ne produit pas la preuve de l’origine des désordres.

Il n’a pas respecté la procédure à suivre avec l’obligation de fournir les pièces d’usage dans ce type de sinistre ce qu’il a refusé pendant plus de 3 ans.

Le syndicat a tout fait pour les obtenir en lui demandant de lui adresser les documents adaptés dont le constat de dégâts des eaux arguant que le formulaire n’était pas adapté et que son avis était insuffisant.

Il produit un constat de commissaire de justice qui n’est pas contradictoire.

En plus, Monsieur [U] reconnaîtra qu’il existe d’autres causes possibles évoquant que les sociétés qui sont intervenues n’ont pas bien travaillé.

Pour le conseil du demandeur, Monsieur [U] se contredit quand il indique que les désordres existaient déjà au moment où il a acheté le local. Il y a lieu de conclure qu’il était donc informé des désordres.

Il lui appartenait de se retourner contre son vendeur et non contre le syndicat qui a toujours nié sa responsabilité.

Le conseil du demandeur termine en soulignant que Monsieur [U] ne produit aucun justificatif pour les sommes réclamées.

En réponse, Monsieur [U] demande au tribunal de :

— Débouter NEXITY de l’ensemble de ses demandes;

Attendu que sur les 1946,37 euros réclamés par NEXITY en principal, celle-ci reconnaît que 889,77 euros sont des frais auxiliaires de justice qui n’auraient pas dû être fusionnés avec les appels de fonds;

Ce que doit Monsieur [U] du point de vue de NEXITY, le 3 septembre 2024, en principal est de 1946,37 euros-889, 77 euros = 1056,60 euros;

— Condamner NEXITY à payer à Monsieur [U] la somme de 1500 euros principal, à titre de remboursement des frais de remise en état de son local. Sur ces 1500 euros, il faut tenir compte des 1056,60 euros dus = 443, 40 euros;

— Débouter NEXITY de sa demande de 889,77 euros de frais auxiliaires de justice fusionnés à ce jour avec les appels de fonds;

— Débouter NEXITY à payer à Monsieur [U] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement intervenir, nonobstant poursuite de la procédure et opposition, Monsieur [U] acceptant que les sommes soient payées sous forme de remises de charges de copropriétés, en cours ou à venir.

Monsieur [U] reconnaît devoir 1056, 60 euros après l’actualisation du décompte du 3 septembre 2024.

Il explique qu’il a toujours réglé les appels de provisions sur charges jusqu’au 1er trimestre 2023 et il a toujours relancé NEXITY pour que soient réalisés les travaux pour rendre étanche la terrasse au-dessus de son local.

Il rappelle les démarches qu’il a effectués auprès de NEXITY et les modalités de l’intervention des artisans qu’il a payés pour réparer les dommages consécutifs aux dégâts des eaux.

Il n’a jamais cessé de demander par ses relances auprès de NEXITY que soit inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale, la réalisation de travaux de remise en état de la terrasse au-dessus de son local et il a toujours réglé dans les meilleurs délais les appels de fonds demandés par le syndic.

Pour le règlement des charges, il produit le relevé de compte enregistré de décembre 2022 jusqu’à la fin du 2ème trimestre 2024.

Il a constaté qu’à partir du début de l’année 2023, la présentation du relevé de compte est devenu un peu confuse.

Il a réglé le 17 juin 2024 la somme de 560,90 euros de l’appel de fonds réclamés.

Il est surpris que le solde de cet appel de fonds atteigne la somme de 1946,37 euros et que les frais d’auxiliaire de justice de 889,77 euros y soit intégrés.

A NEXITY, il reproche de faire l’amalgame entre approuver les comptes et approuver le rejet de tout ce qui n’est pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire.

Il prétend que NEXITY se fait justice elle-même en décidant de ne pas inscrire à l’ordre du jour une question réclamée par un copropriétaire.

Même si les comptes annuels ont été approuvés tout ce qui n’a pas été inscrit à l’ordre du jour ne doit pas être considéré comme étant rejeté définitivement.

L’affaire a été appelée à une première audience le 18 janvier 2024 et après 2 renvois à celle du 12 septembre 2024 où les parties ont comparu, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] étant représentée par son conseil.

En application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il y a lieu de constater que NEXITY n’est pas dans la cause à titre personnel. Il n’est pas partie à la procédure en son nom personnel mais simplement pris en sa qualité de représentant du syndicat.

La distinction est faite au regard des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [U] [G] vise le syndic de copropriété dans ses demandes alors que seul le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est concerné par l’instance.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Par ailleurs par application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En l’espèce, au visa des conclusions du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble GALERIE MARCHANDE 1ERE TRANCHE et des pièces produites aux débats, et notamment :

— le relevé de compte copropriétaire (Monsieur [U] [G]) en date du 30 novembre 2023 pour la période du 13 octobre 2022 au 30 novembre 2023 ;

— le compte individuel de charges pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ;

— le compte individuel de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

— l’appel de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mars 2023 ;

— l’appel de fonds pour la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2023 ;

— l’appel de fonds pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 ;

— l’appel de fonds pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 pour un montant 67422 euros,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 pour un montant 67 000 euros,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 octobre 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 pour un montant de 70 113 euros ;

— la lettre de NEXITY en date du 22 août 2023 mettant en demeure Monsieur [U] [G] de régler la somme de 964, 58 euros correspondant à la prise en compte du solde antérieur, au 3ème appel de provision de charges 2022-2023, au 4ème appel de provision de charges 2022-2023, du 1er appel de provisions de charges 2023-2024, chacun pour un montant de 536 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est liquide, certaine et exigible et que Monsieur [U] [G] reste redevable de la somme de 1946, 37 euros au titre des charges de copropriété somme actualisée au 4 juillet 2024.

Il est établi que Monsieur [U] [G] n’a pas versé, à leur date d’exigibilité, les provisions prévues à l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Il a pourtant par la lettre en date du 22 août 2023, été invité, en vain, à régler sa dette.

Il est ainsi redevable, à titre principal, s’agissant des charges arrêtées au 4 juillet 2024, selon le relevé de compte de Monsieur [U] produit aux débats, de la somme de 1946,37 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

La somme de 889,77 euros évoqués par Monsieur [U] qu’il considère comme des frais auxiliaires de justice, s’élève en réalité à la somme de 558,57 euros.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et d’une jurisprudence constante, il est redevable de cette somme au titre des frais de recouvrement de créance. Son montant est justifié.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GALERIE MARCHANDE 1ERE TRANCHE la somme de 1946,37 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ne justifie pas d’un préjudice spécial et distinct du simple retard de paiement déjà réparé par les intérêts légaux et alors que la mauvaise foi du débiteur n’est pas établie.

Il convient en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [U] [G]

Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire figurer un point précis sur l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il doit formuler une demande expresse par écrit. Pour ce faire, il doit adresser un courrier recommandé avec avis de réception au syndic, dans lequel il exprime son souhait de faire figurer un sujet précis. Ce courrier doit être envoyé au moins 21 jours avant la tenue de l’AG. Ce droit est inscrit dans la loi, à l’article 10 du décret n° 67-223, en date du 17 mars 1967.

Monsieur [U] [G] ne produit pas aux débats les justificatifs de cette démarche.

L’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Le montant des charges de copropriété ont été votées en assemblée générale et ont fait l’objet de procès-verbaux qui n’ont pas été contestés.

Comme l’indique l’article 14-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965, les appels de fonds sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Conformément aux dispositions de cet article, Monsieur [U] [G] se doit de les régler.

Cette obligation est indépendante de la demande de dédommagement que réclame Monsieur [U] évoquant une faute du syndic dans la gestion de l’infiltration qu’il a constatée.

Les deux procédures ne présentant, ni lien de droit, ni connexité, il convient de débouter Monsieur [U] [G] de sa demande reconventionnelle.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts .

Monsieur [U] [G] est condamné à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Elle est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [G] qui succombe supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que NEXITY n’est pas dans la cause à titre personnel ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 1] la somme de 1946, 37 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Adresse 4] TRANCHE, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

DÉBOUTE Monsieur [U] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [U] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux dépens de l’instance,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,