TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/55185 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMHF

N° : 9

Assignation du :

28 Juillet 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HOMELAND, société par actions simplifiée

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDEUR

Monsieur [C] [A]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 4] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS Monsieur [C] [A], propriétaire d’un appartement au sein de cet ensemble immobilier, afin notamment d’être autorisé à pénétrer en son sein pour pouvoir juguler des fuites d’eau actives, lesquelles atteignent les parties communes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de :

« - CONDAMNER Monsieur [C] [A] à désencombrer et nettoyer son appartement (lot n° l7) afin de permettre a une entreprise de plomberie de réaliser les investigations nécessaires à l’identification de l’origine de la fuite se manifestant notamment dans le hall de l’immeuble et le local à vélo, et à procéder, à ses frais avancés, à toute mesure conservatoire urgente immédiatement nécessaire pour faire cesser les écoulements d’eau.

— CONDAMNER Monsieur [C] [A] à laisser l’acces 51 son appartement à une entreprise de plomberie chargée de réaliser les investigations nécessaires à l’identification de l’origine de la fuite se manifestant notamment dans le hall de l’immeuble et le local à vélo, et à procéder, à ses frais avancés, à toute mesure conservatoire urgente immédiatement nécessaire pour faire cesser les écoulements d’eau.

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 7ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et jusqu’à la realisation des investigations de l’entreprise de plomberie ;

— DIRE que le Juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte;

— AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 8]), à défaut d’exécution de Monsieur [C] [A], à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [C] [A] et à faire procéder par une entreprise au nettoyage et au désencombrement des pièces contenant les installations sanitaires de Monsieur [A], afin de permettre l’intervention d’une entreprise de plomberie pour y réaliser les investigations nécessaires à l’identification de l’origine de la fuite se manifestant notamment dans le hall de l’immeuble et le local 21 vélo, et à réaliser toute mesure conservatoire urgente immédiatement nécessaire pour faire cesser les écoulements d’eau, en présence d’un commissaire de justice charge de dresser un constat des opérations, en présence d’un serrurier et de la force publique en tant que de besoin ;

— CONDAMNER Madame [C] [A] à s’acquitter des frais supportés par le Syndicat des copropriétaires dans ce cadre, et qui seront imputés sur son compte de copropriétaire ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [C] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 14], à titre de provision, au versement des sommes suivantes :

o 7.6l8,05 € au titre des frais exposés pour tenter de faire contrôler les installations sanitaires de Monsieur [A] ;

o 4.727,25 € au titre des travaux réparatoires et de remise en état des parties communes, conformément au devis n°I-25-06-74 de la societé TP DECORS ;

o 3.000 € au titre du préjudice collectif de jouissance.

— CONDAMNER Monsieur [C] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [A] aux entiers dépens, qui comprendront également le coût du commissaire de justice appelé à devoir être désigné en execution de l’ordonnance à intervenir.

— RAPPELER que l‘exécution provisoire est de droit."

Monsieur [A], pour sa part, n’est ni présent ni représenté.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE :

Sur les demandes d’obligation de faire et d’être autorisé à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [A]

En vertu des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, en vertu des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que par ordonnance en date du 16 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 3] PARIS, a ordonné à "Monsieur [C] [A] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, de laisser accès à ses parties privatives composant le lot n°17 de l’immeuble situé [Adresse 2] dans le 20ème arrondissement au syndicat des copropriétaires dudit l’immeuble, en présence de tout plombier ou architecte mandaté par le syndic de l’immeuble, pour y réaliser les investigations nécessaires à l’identification de l’origine de la fuite se manifestant dans le hall de l’immeuble et le local à vélo et à procéder, à ses frais avancés, à toute mesure conservatoire urgente immédiatement necessaire pour faire cesser les écoulements d’eau."

Or, il apparaît qu’après la signification de ladite ordonnance, le syndicat des copropriétaires a sollicité l’intervention de Maître [G], qui s’est présentée avec la société PETRIC-PLOMBERIE pour procéder aux réparations. Il apparaît que ladite société n’a pas pu intervenir en raison de l’encombrement de l’appartement, selon ce qui ressort du procès-verbal de constat de ce commissaire de justice en date du 18 juillet 2022. Toutefois, cette société a pu constater l’état de vétusté avancé des équipements sanitaires abrités dans l’appartement de Monsieur [A].

Dans ces conditions, aucune réparation n’a pu être effectuée pour juguler l’atteinte aux parties communes qu’est notamment le plancher haut de l’immeuble qui se trouve au-dessus du local à vélo. La persistance des désordres ressort notamment des photographies prises par Maître [G] dans son second procès-verbal établi le 21 juillet 2022.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le syndicat des copropriétaires précité n’est pas resté inactif puisque, ne pouvant faire intervenir une société de plomberie pour mener à leur terme les travaux qui s’imposent, Monsieur [A] a été mis en demeure, par courrier daté du 13 février 2023, notamment de dégager de tout objet la partie inférieure du lavabo, vider les deux bas éviers, déboucher la baignoire, plus largement de permettre l’accès au plombier de tous les points à inspecter dans le cadre de ses recherches de fuite.

En l’absence de réponse de Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires a sollicité une nouvelle intervention du commissaire de justice, lequel a dressé un nouveau procès-verbal le 5 juillet 2023, constatant l’aggravation de l’état de l’appartement dudit copropriétaire et par suite de ses installations sanitaires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, outre le fait que la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 12] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires précité de procéder urgemment aux travaux permettant de mettre fin aux infiltrations dans l’immeuble pour permettre aux occupants, dont Monsieur [E] qui occupe l’appartement qui se situe en-dessous de celui de Monsieur [A], de pouvoir vivre dans des conditions sanitaires décentes et conformes à la réglementation en vigueur, il convient d’autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer, dans les termes du dispositif de l’ordonnance, dans l’appartement de Monsieur [A] avec dans un premier temps une entreprise pour procéder à son nettoyage et à son désencombrement.

Compte tenu de l’inertie de Monsieur [A] depuis plusieurs années, lequel laisse notamment impossible toute intervention pour juguler les désordres des équipements sanitaires de son appartement, lesquels causent des désordres avérés et depuis plusieurs années tant aux parties privatives qu’aux parties communes, cet état de fait constitue un trouble manifestement illicite.

En effet, il n’apparaît pas utile ni proportionné, eu égard à la récalcitrance avérée de Monsieur [A], de lui laisser, à nouveau, un délai pour procéder au nettoyage et au désencombrement de son appartement afin de permettre qu’il soit procédé aux travaux utiles.

A toutes fins utiles, il convient de préciser que l’ensemble de ces interventions dont les frais seront avancés par le syndicat des copropriétaires mais seront mis à la charge de Monsieur [A].

Sur les demandes provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précédemment rappelées ;

Et, selon les dispositions de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, il est établi, au vu de ce qui précède et notamment des procès-verbaux dressés par Maître [G], que les installations sanitaires de Monsieur [A] jouent un rôle causal dans les atteintes aux parties privatives et communes de l’immeuble.

Toutefois, et à ce stade, il n’est pas démontré, faute notamment d’avoir pu en raison de l’encombrement de l’appartement de Monsieur [A] et de procéder à un examen complet de ses équipements sanitaires, que ce seul copropriétaire serait à l’origine des désordres sur les parties communes que la société TP DECORS fixe à un montant de 4.727,25 euros dans son devis en date du 27 juin 2025.

En revanche, il est démontré que l’état de ses équipements sanitaires a joué un rôle prépondérant dans leur apparition et dans leur persistance.

En conséquence, il apparaît incontestable et proportionné de fixer à la somme de 3.600 euros la provision sur le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais engagés pour faire intervenir une société de plomberie et les différents commissaires de justice, il sera relevé que ces différentes interventions l’ont été en exécution de la décision précitée du juge des référés du 19 mai 2022, laquelle prévoit l’imputation de leur coût. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer à nouveau sur leur charge, étant précisé que ladite décision les imputait à Monsieur [A].

Enfin, concernant le préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires par la persistance d’infiltrations depuis désormais plus de 3 ans, notamment et en grande partie, au regard de l’état des équipements sanitaires de Monsieur [A], il apparaît proportionné et incontestable de le fixer à la somme provisionnelle de 750 euros.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [A] sera condamné aux dépens.

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

La demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

Partie tenue aux dépens, Monsieur [A] sera condamné à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

AUTORISONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] ([Adresse 8]), sans délai, après la signi cation de l’ordonnance, à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [C] [A], lequel constitue le lot n°17 selon l’état descriptif de division de l’immeuble, et à faire procéder par une entreprise mandatée par le syndic en exercice au nettoyage et au désencombrement des pièces contenant les installations sanitaires, afin de permettre l’intervention d’une entreprise de plomberie pour y réaliser les investigations nécessaires à l’identification de l’origine de la fuite se manifestant notamment dans le hall de l’immeuble et le local à vélo, et à réaliser toute mesure conservatoire urgente immédiatement nécessaire pour faire cesser les écoulements d’eau, en présence d’un commissaire de justice chargé de dresser un constat des opérations, en présence d’un serrurier et de la force publique en tant que de besoin ;

DESIGNONS Maître [B] [F], commissaire de justice à [Localité 12] au sein de l’étude [F]-BENHAMOUR, ou en cas d’indisponibilité, tout autre commissaire de justice du choix du syndicat des copropriétaires, avec mission de procéder, en tant que de besoin, à l’ouverture du lot appartenant à Monsieur [D] [A] ;

AUTORISONS le commissaire de justice désigné ou choisi à se faire adjoindre le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de l’assister en cas de difficultés rencontrées pour pénétrer dans l’appartement de Monsieur [D] [A] et pour procéder à sa fermeture à l’issue des opérations, travaux et mesures conservatoires ;

DISONS qu’il en sera dressé procès-verbal ;

METTONS à la charge de Monsieur [D] [A] l’ensemble des frais afférents aux interventions des sociétés de nettoyage et de désencombrement, de celle spécialisée dans la plomberie qui réalisera les investigations nécessaires à l’identification de l’origine de la fuite se manifestant notamment dans le hall de l’immeuble et le local à vélo ainsi que toute mesure conservatoire urgente immédiatement nécessaire pour faire cesser les écoulements d’eau en provenance du lot n°17 ;

DISONS que ces frais seront, en cas d’absence de paiement volontaire par Monsieur [D] [A], avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 1] ;

FIXONS la provision à valoir sur les honoraires du commissaire de justice présentement désigné ou en cas d’indisponibilité avérée de tout autre commissaire de justice mandaté par le syndic en exercice, à la somme de 1.200 euros et qu’ils seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 2] à [Adresse 13] [Localité 1] ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [A] à payer, à titre de provision, la somme de 3.600 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 1] en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [A] à payer, à titre de provision, la somme de 750 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 5] en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETONS le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 5] ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [A] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [A] à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 5] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance est, de droit, assortie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 12] le 26 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI