TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 24/04575 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZPFE

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du 5 février 2025:

Affaire :

Mme [I] [Z] épouse [W], M. [Y] [C] [W]

C/

S.A.R.L. NOTASOL – NOTAIRES DU SUD OUEST LYONNAIS, M. [F] [U] [P]

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES – 761

M^e Camille VINCENT – 2031

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 5 février 2025 , le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 06 Décembre 2024,

Après rapport de Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 04 Décembre 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [I] [Z] épouse [W]

née le 25 Mars 1979 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2031

Monsieur [Y] [C] [W]

né le 16 Janvier 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2031

DEFENDEURS

S.A.R.L. NOTASOL – NOTAIRES DU SUD OUEST LYONNAIS, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

Monsieur [F] [U] [P]

né le 23 Mai 1972 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nathalie GENIN-BOURGEOIS de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 761

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 26 juillet 2021 par devant Me [E] [J] de l’Office notarial NOTASOL (Notaire du Sud Ouest Lyonnais), [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] ont acquis de [F] [P] une maison d’habitation et terrain attenant sis [Adresse 4].

Le 8 juin 2022 puis le 17 août 2022 et encore le 4 juin 2023, le garage et le sous-sol de la maison des époux [W] ont été inondés suite à de fortes pluies. Le 28 avril 2024, suite à un nouvel épisode orageux, leur terrain a été emporté par les eaux de ruissellement, entraînant leur évacuation et leur relogement en urgence.

Estimant que des éléments leur avaient été dissimulés dans l’acte de vente, précisément un événement climatique survenu le 15 juin 2019, les époux [W] ont, sur leur requête, été autorisés par ordonnance du 5 juin 2024 à assigner [F] [P] et l’Office notarial NOTASOL à jour fixe pour l’audience du 4 décembre 2024 en résolution de la vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] ont fait assigner [F] [P] et l’Office notarial NOTASOL devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir, principalement, annuler la vente du 26 juillet 2021.

Les défendeurs ont constitué avocat.

En l’état de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 29 novembre 2024, [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1132, 1133, 1137, 1240, 1352-6, 1352-7, 1641 du code civil et 840 du code de procédure civile, aux fins de voir :

A titre principal,

JUGER que la maison acquise par les époux [W] est affectée d’un vice caché ;

En conséquence, PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 26 juillet 2021 ;

A titre subsidiaire,

JUGER que les époux [W] ont conclu la vente sous l’effet de manœuvres dolosives du vendeur;

Plus subsidiairement encore et si le Tribunal ne devait pas reconnaître le dol,

JUGER que les époux [W] ont consenti à la vente ensuite d‘une erreur sur les qualités essentielles du bien ;

En conséquence, ANNULER la vente intervenue le 26 juillet 2021 ;

En conséquence et à tous les titres,

CONDAMNER in solidum monsieur [F] [P] et l’office notarial NOTASOL à restituer aux époux [W] la somme de 674 1 13 euros (637 000 euros + 37 113 euros) au titre des restitutions consécutives à anéantissement de la vente, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter du 26 juillet 2021 ;

CONDAMNER in solidum monsieur [F] [P] et l’office notarial NOTASOL à verser aux époux [W] les sommes de:

—  20 000 euros en réparation de leur préjudice moral, somme à parfaire ;

—  30 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, somme à parfaire ;

DÉBOUTER monsieur [F] [P] de l’ensemble de ses prétentions, fins et demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

CONDAMNER in solidum monsieur [F] [P] et l’office notarial NOTASOL à payer aux époux [W] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum monsieur [F] [P] et l’office notarial NOTASOL aux entiers dépens de la présente instance ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière ;

A titre principal, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, les époux [W] rappellent que l’existence de phénomènes d’inondation non connus de l’acquéreur lors de la vente constitue un vice caché et que la clause d’exonération des vices cachés n’est pas opposable à l’acquéreur dès lors que le vendeur, même non professionnel de l’immobilier, avait connaissance de l’existence des vices au moment de la vente. Ils font valoir que l’acte de vente indique que l’immeuble n’est pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, ce qu’ils ne contestent pas. Ils ajoutent qu’une mention a été portée dans l’acte, relative à un sinistre (Orage centennal en juillet 2018) ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance. Si un seul événement climatique a été porté à leur connaissance, ils font état de leurs recherches établissant qu’un autre événement climatique identique a été subi un an après, le 15 juin 2019. Ils précisent en avoir été informés par leur voisin, [B] [O] et avoir découvert que, le 18 juillet 2019, [F] [P] avait été concerné par la visite du maire d'[Localité 12] sur les parcelles touchées par cet épisode climatique, en vue de remédier aux inondations. Ils en déduisent qu’il avait une parfaite connaissance de ce sinistre, de telle sorte que la clause d’exonération est inopposable. Ils font en outre valoir que leur maison est affectée d’un vice caché ayant pour effet d’en diminuer tellement l’usage qu’ils ne l’auraient pas acquis s’ils en avaient eu connaissance, tant pour préserver leur sécurité que celle de leurs enfants.

En réponse aux arguments de [F] [P], ils rétorquent que le fait que la propriété se situe en dehors du périmètre du plan de prévention a constitué une information rassurante quant au fait que leur maison ne serait pas exposée aux risques d’inondation. Ils ajoutent que, quand bien même l’orage du 15 juin 2019 n’aurait pas été classé en catastrophe naturelle, cela était également le cas de l’orage de juillet 2018 qui a pourtant été déclaré par le vendeur, de sorte que ce classement ne pouvait influer sur sa décision de faire état ou non de l’orage du 15 juin 2019. Ils précisent qu’il ne pouvait ignorer les conséquences de cet orage ayant causé une accumulation d’eau très importante sur la route de [Localité 18] venant aux droits de sa maison et qu’il aurait dû en faire état lors de la vente car il s’agit d’une information cruciale, notamment en terme de récurrence, quand bien même il n’y aurait pas eu de dégâts à la propriété. Ils font en outre valoir que, si les travaux de création d’un puits perdu ont été mentionnés dans l’acte de vente, les raisons ayant présidé à sa création n’ont pas été dévoilées et pourraient se rapporter à l’orage du 15 juin 2019. Ils relèvent pas ailleurs qu’il a sciemment occulté les travaux de percement de trous dans le bas du mur séparatif avec la propriété de [B] [O], ainsi que la mise en place de glissières au droit du portail de la maison, l’ensemble de ces ouvrages ayant pour objectif de réduire l’impact des écoulements d’eau survenant après chaque épisode orageux important.

A titre subsidiaire, les époux [W] recherchent l’annulation de la vente pour dol, sur le fondement de l’article 1137 du code civil. Ils soutiennent que, [F] [P] ayant une parfaite connaissance du phénomène d’inondation ayant affecté sa maison ensuite de l’orage du 15 juin 2019, il a sciemment choisi de ne pas en faire mention dans l’acte de vente. Or, ils font valoir que, s’ils avaient été en possession de cette information, ils n’auraient pas acquis le bien. Ils précisent que cette dissimulation a permis au vendeur de mener à bien la vente et qu’elle est constitutive d’un vol devant nécessairement entraîner l’annulation de la vente.

A titre infiniment subsidiaire, les époux [W] poursuivent l’annulation de la vente pour erreur, sur le fondement des articles 1132 et 1133 du code civil. Ils exposent avoir contracté ensuite d’une erreur concernant les qualités essentielles du bien acquis, tenant au fait que celui-ci avait fait l’objet, outre de l’inondation déclarée de juillet 2018, d’une nouvelle inondation le 15 juin 2019, qui leur a été cachée et qui était signifiante en termes de récurrence du phénomène. Ils en concluent que l’annulation est justifiée.

Ils rétorquent aux arguments de [F] [P] que l’assignation n’est pas intervenue plus tôt du fait du temps nécessaire à la constitution de leur dossier depuis la découverte de la dissimulation et que le fait que leur terrain se soit effondré de manière concomitante n’est qu’une malheureuse coïncidence.

Sur les conséquences de l’anéantissement de la vente, que ce soit du fait de la résolution ou de l’annulation de la vente, les époux [W] invoquent la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient préalablement à la vente. Ils sollicitent la restitution des sommes versées pour l’acquisition du bien, soit 637 000 euros, outre 37 113 euros au titre des frais, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter du jour du paiement du prix par les acquéreurs.

Pour répondre à la demande de restitution du prix de vente amputée du montant des indemnités d’assurance, ils indiquent n’avoir pas encore reçu d’indemnisation et n’avoir bénéficié que du relogement pris en charge par leur assureur. Ils précisent que dans tous les cas seules les indemnisations versées au titre des garanties immobilières (valeur vénale du terrain et de la maison) seraient susceptibles d’être déduites du montant de la restitution.

En outre, les époux [W] se prévalent de la réparation des préjudices subis par eux en raison des faites commises par le vendeur et par l’office notarial, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

S’agissant des fautes de [F] [P], ils invoquent la dissimulation de l’inondation de juin 2019, qui leur a, sans discussion possible, causé un grave préjudice, qu’il devra être condamné à réparer.

S’agissant des fautes de l’Office notarial, ils rappellent qu’il est le rédacteur de l’acte et a commis de graves manquements à son devoir de conseil et d’information et à son obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit. A ce titre, ils font valoir qu’il est tenu de cadrer l’information fournie par l’insertion dans son acte de déclarations circonstanciées et qu’il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant que les parties ne lui auraient pas fourni les informations pertinentes. Rapporté au cas d’espèce, ils soutiennent que le notaire n’aurait pas dû se limiter aux déclarations de [F] [P] concernant l’inondation ponctuelle de juillet 2018 et que des recherches complémentaires auprès de la mairie lui auraient permis de découvrir aisément qu’un épisode d’inondation similaire avait eu lieu le 15 juin 2019 et avait justifié une demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle par la commune. Bien que cet état de catastrophe naturelle ait été in fine refusée, tout comme pour l’épisode de juillet 2018, ils considèrent que cela aurait dû conduire le notaire à plus de vigilance et à approfondir ses recherches au sujet de l’inondation de 2019, le refus de classification en catastrophe naturelle ne permettant pas d’exclure le fait que la propriété ait été impactée. Ils ajoutent que des recherches plus poussées auraient permis au notaire de découvrir que [F] [P] avait témoigné auprès des services de la Mairie d'[Localité 12] et de la Métropole de [Localité 14] ensuite de l’inondation du 15 juin 2019 et donc que sa propriété avait bien été touchée.

En conséquence, les époux [W] sollicitent l’indemnisation des préjudices suivants :

préjudice moral de 20 000 euros lié au fait que l’éboulement de terrain qui a affecté leur maison le 28 avril 2024, imposant une évacuation en urgence par les pompiers et relogement d’urgence dans un hôtel pendant plusieurs semaines suivi d’un arrêté d’interdiction temporaire d’habiter et de l’effondrement de leur maison sur plus d’un tiers de sa longueur, a eu un impact psychologique très grave sur eux et qu’ils sont en état de choc ;préjudice matériel de 30 000 euros lié au fait qu’ils ont perdu l’ensemble de leurs meubles, ainsi que tous leurs souvenirs de famille présent dans leur maison qui est inaccessible.

Par dernières conclusions transmises contradictoirement par courrier le 3 décembre 2024 en raison d’un dysfonctionnement du RPVA, [F] [P] demande au tribunal, au visa des articles 1641, 1137, 1132 et 1240 du code civil et 378 du code de procédure civile, de :

In limine litis :

➢ SURSEOIR à statuer dans l’attente de la production de la position définitive de la compagnie d’assurance de Madame [I] [Z] épouse [W] et Monsieur [Y] [W] quant à l’application des garanties relatives à l’indemnisation du sinistre déclaré le 29 avril 2024 impactant le bien immobilier situé [Adresse 3] cadastré BA [Cadastre 6],

A titre principal :

➢ DEBOUTER Madame [I] [Z] épouse [W] et Monsieur [Y] [W] de l’ensemble de leurs demandes, tant à titre principal que subsidiaire ou infiniment subsidiaire, formé à l’encontre de Monsieur [F] [P],

Subsidiairement, si le Tribunal devait ordonner la résolution ou l’annulation de la vente :

➢ JUGER que la restitution du prix sera assortie des intérêts à compter de la demande en justice, soit le 7 juin 2024,

A titre reconventionnel, si le Tribunal devait ordonner la résolution ou l’annulation de la vente :

➢ CONDAMNER Madame [I] [Z] épouse [W] et Monsieur [Y] [W] à reverser à Monsieur [F] [P] l’ensemble des indemnités perçues ou à percevoir de leur assureur au titre du sinistre survenu le 28 avril 2024 et affectant le bien immobilier situé [Adresse 3] cadastré BA [Cadastre 6],

En tout état de cause :

➢ CONDAMNER Madame [I] [Z] épouse [W] et Monsieur [Y] [W] à verser la somme de 4.000 € à Monsieur [F] [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ CONDAMNER Madame [I] [Z] épouse [W] et Monsieur [Y] [W] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX, avocat sur son affirmation de droit.

➢ ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En préambule, [F] [P] rappelle qu’ensuite de l’information portée à la connaissance des acquéreurs relative à l’orage centennal de juillet 2018, [I] [W] a contacté la mairie afin d’obtenir des informations complémentaires avant la conclusion de la vente.

Il ajoute que les intempéries de juin 2019 n’ont pas affecté son bien, à la différence de ceux de ses voisins [O] et [A], ce qui est confirmé par son voisin [H] et son ex-compagne Madame [K]. Il précise avoir entrepris des travaux sur son terrain suite à l’inondation de juillet 2018, ces travaux ayant été réalisés à compter d’octobre 2020 et consistant à corriger la pente en béton desservant son garage avec création d’un caniveau et d’un puits perdu pour recueillir les eaux pluviales. Il note à cet égard que ces travaux étaient en voie d’achèvement lors de la conclusion de la vente et qu’ils sont mentionnés expressément dans l’acte notarié. Il souligne que cet aménagement nécessite un entretien minimal pour assurer sa fonction d’évacuation et qu’il a effectivement permis d’éviter tout sinistre lors des fortes pluies de mai 2021.

Concernant le déplacement sur les lieux le 18 juillet 2019 des élus de la commune d'[Localité 12] et des représentants de la Métropole de [Localité 14], il remarque que le compte-rendu qui en a été dressé fait apparaître qu’il n’a pas été convoqué à cette réunion en qualité de riverain impacté et qu’il n’a pu échanger avec les représentants que parce qu’il était présent à son domicile ; la feuille de route recense uniquement le circuit emprunté par les élus, qui ont effectivement fait un arrêt chez lui et qui lui ont permis de témoigner ; à l’inverse, son voisin Monsieur [O], impacté par les eux sinistres de 2018 et 2019, était convoqué.

[F] [P] fait valoir qu’en l’absence de sinistre survenu en 2019 sur sa propriété, cet événement météorologique n’a pas été déclaré. Il relève que, par contraste, l’épisode orageux exceptionnel survenu le 28 avril 2024 a été classé en tant que catastrophe naturelle.

[F] [P] formule in limine litis une demande de sursis à statuer dans l’attente de la position définitive de l’assureur sur la mobilisation de ses garanties et sur le montant de l’indemnité à venir.

Pour conclure au rejet de la demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, [F] [P] rappelle en premier lieu que le bien est situé en dehors du périmètre du plan de prévention des risques naturels de type inondation, mais que la fiche d’information communale risques et sols annexée à l’acte de vente mentionne l’aléa concernant les risques d’inondation. Il en déduit que les acquéreurs connaissaient donc ce risque. Il ajoute n’avoir subi, depuis l’acquisition du bien en 2011, qu’un seul sinistre, en juillet 2018, à la suite de pluies centennales, comme en atteste son relevé d’assurance, et avoir expressément mentionné cet événement dans l’acte de vente.

En deuxième lieu, il reprend ensuite les éléments préalablement développés quant à l’absence de dégâts sur sa propriété suite à l’orage du 15 juin 2019 et quant à l’absence de classement de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle de l’épisode pluvieux du 15 juin 2019. Il précise n’être tenu que d’une obligation d’information des événements affectant le bien vendu, et non d’une obligation d’information portant sur l’intégralité des événements météorologiques survenus depuis son entrée en possession dès lors que ceux-ci n’ont occasionné aucun dégât sur sa propriété. Il relève que les acquéreurs auraient tout autant pu se rendre en mairie pour obtenir des informations plus générales sur la commune.

En troisième lieu, il se réfère aux aménagements réalisés ensuite des dégâts de juillet 2018 (puisard installé en octobre 2020) pour éviter qu’ils ne se reproduisent, rappelant que ces travaux, qui n’étaient pas achevés lors de la signature de la promesse de vente, sont expressément mentionnés dans cet acte. Il en déduit qu’aucune intention de dissimulation de potentielles installations affectant le terrain n’est démontrée. Il rappelle que le cabinet SARTEC mentionné par l’assureur des époux [W] a relevé que cet ouvrage est largement dimensionné.

En quatrième lieu, il rappelle que les glissières qu’il a installées suite à l’épisode pluvieux de 2018 ne sauraient constituer un vice caché dès lors qu’elles sont visibles et apparentes. A l’inverse, le fait qu’elles soient parfaitement visibles démontre l’absence totale de dissimulation.

En cinquième lieu, s’agissant des trous dans le bas du mur séparatif avec la propriété de Monsieur [O], il note que leurs arguments reposent uniquement sur les affirmations de ce voisin, dont l’objectivité est sujette à caution. Il ajoute que, compte tenu de la configuration des terrains, l’un surplombant l’autre, l’existence d’aménagements similaires à des barbacanes évite toute rétention d’eau et tout risque relatif à la stabilité du terrain.

En dernier lieu, il relève que son voisin Monsieur [O] s’est délibérément abstenu d’évoquer les travaux d’envergure entrepris par lui sur sa propriété en 2016, consistant en un décaissement du talus pour créer un chemin d’accès, sans pour autant réaliser d’ouvrage destiné à retenir les terres, ce qui a pu contribuer à l’affaissement du terrain du bien vendu. Il suggère que l’effondrement du terrain n’est pas seulement dû à l’événement climatique, mais peut également avoir pour cause les travaux réalisés sur la parcelle voisine située en contrebas.

En définitive, il fait valoir qu’il n’existe ni vice antérieur à la vente ni dissimulation et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir prévu les intempéries qui ont entraîné l’effondrement du terrain et de la maison édifiée en 1986, alors que les travaux réalisés par lui ont permis d’éviter des dégâts lors des fortes pluies de mai 2021. Il note qu’aucun avis technique n’a été émis sur la cause de l’effondrement et que celui-ci peut être dû d’autres éléments : désordre d’ordre structurel, défaut d’entretien, surcharge d’eau survenue pendant les pluies exceptionnelles survenues depuis décembre 2023 et tout au long de l’année 2024, aménagements de voirie intervenus en amont de la rivière bordant la commune d'[Localité 12] contribuant à entraver l’écoulement des eaux pluviales, obligation pour les pompiers lors de leur intervention du 28 avril 2024 de déverrouiller le portail de la propriété des époux [W] entraînant un engouffrement d’eau brutal et massif.

Pour conclure au rejet de la demande d’annulation de la vente sur le fondement du dol, [F] [P] s’étonne de ce que les époux [W] aient attendu 2024 pour l’assigner, alors que selon eux ils ont découvert en 2022 l’épisode pluvieux de juin 2019, élément qu’ils estiment déterminant de leur consentement. Il expose au contraire qu’ils étaient informés de l’inondation de 2018 et des travaux en voie d’achèvement pour gérer les eaux pluviales, sans que cela n’ait entravé leur consentement, et qu’ils ont acquis le bien en connaissance de cause. De même, il précise qu’ils étaient parfaitement au courant de ce que les plans du permis de construire de la maison ne comportaient pas de sous-sol, ce qui a été indiqué à l’agent immobilier.

En tout état de cause, il indique que rien ne permet d’affirmer que les époux [W] auraient acquis le bien s’ils avaient eu connaissance des intempéries survenues en 2019, alors qu’elles n’ont causé aucun désordre à la propriété et n’ont donné lieu à aucune déclaration de sinistre.

Pour conclure au rejet de la demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur, [F] [P] expose que les époux [W] connaissaient l’épisode de crues centennales survenu en 2018 et que cet événement climatique n’a pas été déterminant de leur consentement. De même, ils n’ont pas plus sollicité l’annulation de la vente lorsqu’ils ont eu connaissance des pluies survenues en 2019. Il se prévaut de ce que l’erreur s’apprécie au moment de la formation du contrat et que les éléments de l’espèce laissent à penser que les époux [W] auraient contracté même s’ils avaient eu connaissance des pluies survenues en 2019, qui n’avaient occasionné aucun dégât.

En conséquence, il conclut au rejet des demande des restitution. Sur ce point, il souligne que la demande de restitution du prix de vente ne tient pas compte des indemnités versées par leur assureur au titre des catastrophes naturelles, qui doivent être déduites des sommes susceptibles d’être restituées.

[F] [P] conteste par ailleurs toute faute de dissimulation qui lui soit imputable, rappelant que tous les documents d’urbanisme ont été fournis, qu’il a déclaré le sinistre de 2018 et qu’il n’avait pas l’obligation de répertorier l’ensemble des éléments météorologiques antérieurs à la vente dès lors que ceux-ci n’avaient occasionné aucun dégât.

Sur les préjudices invoqués, il souligne que si l’impact émotionnel du sinistre ne fait pas de doute, son imputabilité à son égard n’est pas établie et la demande doit être rejetée. Concernant la somme demandée au titre du préjudice matériel, qui n’est étayée par aucun justificatif, il conclut de même que ce préjudice ne lui est pas imputable et que la demande doit être rejetée.

A titre reconventionnel, et pour le cas où le tribunal ferait droit à la demande d’anéantissement de la vente, [F] [P] soutient que les indemnités d’assurances relatives au sinistre du 28 avril 2024 doivent soit être déduites du prix de vente à restituer aux acquéreurs soit être restituées par les acquéreurs en même temps que le bien sinistré. Si les éléments relatifs aux garanties souscrites n’étaient pas produits, il en déduit que les demandeurs ne pourront pas obtenir la restitution du prix de vente qu’ils sollicitent. Enfin, il s’oppose à ce que le prix de vente soit restitué avec les intérêts à compter de la conclusion de la vente, compte tenu de sa bonne foi, les intérêts ne pouvant courir qu’à compter de la demande en justice.

Il sollicite en dernier lieu le rejet de l’exécution provisoire, qui aurait des conséquences disproportionnées, compte tenu des incidences en termes de titre de propriété et d’enjeux financiers.

L’Office notarial NOTASOL a sollicité le renvoi pour déposer des conclusions, ayant constitué avocat le 4 décembre 2024.

Le renvoi ayant été refusé par le tribunal, son conseil a développé oralement des conclusions aux fins de rejet des demandes formulées à son encontre, relevant en premier lieu l’absence de responsabilité du notaire compte tenu de l’absence de difficulté lié à l’efficacité de l’acte et des limites de l’obligation de conseil, et, en second lieu, l’impossibilité d’établir le préjudice compte tenu de la problématique assurantielle et l’impossibilité de condamner le notaire à restituer le prix de vente sauf impécuniosité du vendeur, non démontrée. Il a formulé en outre une demande à hauteur de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 4 décembre 2024, après quoi elle a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande in limine litis de sursis à statuer

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. L’article 74 exige que l’exception de procédure soit soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, à peine d’irrecevabilité.

En dehors des cas limitativement prévus par la loi où le sursis à statuer présente un caractère obligatoire, la décision de surseoir à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice relève d’une appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, si la position définitive de l’assureur sur la mobilisation de ses garanties et sur le montant de l’indemnité à venir est susceptible d’avoir une incidence sur l’indemnisation du préjudice dont se prévalent les demandeurs, ces éléments n’ont pas d’incidence sur l’appréciation par le tribunal de la demande d’anéantissement de la vente sur l’un des trois fondements développés par les demandeurs.

Il y a lieu en conséquence de rejeter à ce stade la demande de sursis à statuer formulée in limine litis, le tribunal se réservant, le cas échéant, la possibilité de surseoir à statuer au stade de l’examen de l’indemnisation des préjudices.

Sur les demandes au fond

1 – Sur les demandes d’anéantissement de la vente

1 – 1 – Sur la demande principale de résolution de la vente pour vices cachés

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte des dispositions de l’article 1642 du code civil que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre par lui-même.En revanche, en vertu des dispositions de l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, qu’il en ait eu connaissance ou non, à moins que dans ce dernier cas, il n’ait été stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie.

L’acquéreur qui sollicite la mise en œuvre de la garantie des vices cachés doit démontrer qu’il existe un défaut inhérent à la chose (un vice), que celui-ci était antérieur à la vente, que ce défaut est grave et compromet l’usage de la chose. En présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, il doit en outre démontrer que le vendeur connaissait le défaut de la chose et qu’il l’a délibérément caché.

En l’espèce, l’acte de vente du 26 juillet 2021 prévoit de manière classique une clause d’exonération des vices cachés. Elle est applicable dès lors qu’il est constant que [F] [P] n’a pas la qualité de vendeur professionnel. Il incombe donc aux époux [W] de démontrer que le vendeur connaissait les vices de la chose et qu’il les leur a délibérément cachés.

Pour conclure à l’existence d’un vice affectant le bien en raison de phénomènes récurrents d’inondation, les époux [W] se prévalent, outre du sinistre de juillet 2018 causé par un orage centennal et régulièrement indiqué par le vendeur, d’un sinistre survenu le 15 juin 2019 à raison d’un violent orage.

Or, les éléments produites ne permettent pas de confirmer que cet épisode orageux du 15 juin 2019 a concerné le bien qu’ils ont acquis, de sorte qu’il constituerait un défaut affectant la chose vendue. En effet :

Dans son témoignage, [B] [O] évoque les dégâts causés à son domicile et à sa propriété le 15 juillet 2018 et le 15 juin 2019, puis, de manière plus générale le ruissellement des eaux pluviales sur la voirie, pour former un lac au niveau des numéros 37 et 39 de la [Adresse 16] ; s’agissant de l’année 2018, il précise qu’ « un torrent s’est créé passant par le portail de notre voisin Mr [P] situé au Nord » ; en revanche, pour l’année 2019, il ajoute que « le torrent est passé par la propriété de Mr [A] situé au Sud » » ;[L] [H], résidant [Adresse 10], atteste que l’inondation du 15 juillet 2018 est le seul sinistre que la propriété de [F] [P] ait connu, précisant qu’ « à [sa] connaissance et concernant l’orage du 15 juin 2019 seules les seules propriétés de Mr [O] et Mr [S] ont été touchées ([Adresse 9] [Adresse 8]) » ;[G] [N], résidant [Adresse 2], atteste que « l’orage de juin 2019 [n’a provoqué] aucun dégâts à [sa] connaissance chez M. [P] » ;[D] [K], compagne de [F] [P] de 2016 à fin 2019 et ayant résidé dans sa maison jusqu’en octobre 2019, indique avoir été présente dans les lieux lors de l’orage du 15 juillet 2018 provoquant des dégâts matériels sur les véhicules et la propriété ; elle ajoute que le 15 juin 2019 l’orage a été « sans commune mesure avec celui de juillet 2018. (…) l’absence de grêle a permis de ne pas obturer les évacuations. (…) les eaux ruisselantes se sont naturellement évacuées sur le terrain et (..) cet orage (…) n’a provoqué aucun sinistre sur la propriété » ;La liste des sinistres déclarés auprès de l’assureur GMF par [F] [P] entre le 5 mai 2016 et le 27 juillet 2021 comprend un sinistre électrique en décembre 2017 et un sinistre inondation le 15 juillet 2018 mais aucun sinistre en juin 2019 ;Il n’est pas démontré que les trous dans le mur mitoyen avec la propriété voisine de [B] [O], située en contrebas, aient été réalisés par [F] [P] ensuite de l’épisode pluvieux du 15 juin 2019 ;Le courrier du Maire d'[Localité 12] au président de la Métropole de [Localité 14], au sujet de l’épisode orageux du 15 juin 2019, évoque « de nombreux dégâts » au préjudice de « certains habitants localisés sur certaines zones identifiées de la commune » sans être plus spécifique et sans désigner la propriété de [F] [P] ;le procès-verbal de « Rencontre des riverains qui ont rencontré des problèmes d’assainissement et de ruissellement suite aux violents orages », daté du 18 juillet (année non précisée), ne mentionne pas [F] [P] comme personne convoquée, à la différence de [B] [O] notamment ; la simple mention : « 6°) Reprise des véhicules, stationnement chez M. [B] [O]. Visite et témoignage de Messieurs [B] [O] et [P]. (…) Présentation problématique [A] et gestion des eaux, [Adresse 15] » ne permet pas d’en déduire que la propriété de [F] [P] aurait été spécifiquement affectée par l’épisode pluvieux du 15 juin 2019 ;les inondations et coulées de boue provoquées par la Vernière lors de l’épisode pluvieux du 15 juin 2019 n’ont pas donné lieu à la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour la commune d'[Localité 12], tout comme les inondations et coulées de boue du 15 juillet 2018.

L’orage du 15 juin 2019 n’ayant pas affecté le bien immobilier vendu aux époux [W], il ne s’agit pas d’un vice affectant la chose vendue. En outre, le vendeur n’était pas tenu d’informer l’acquéreur d’éléments climatiques sans conséquence sur le bien objet de la vente. [F] [P] n’était dès lors pas tenu de porter à la connaissance des acquéreurs l’orage du 15 juin 2019.

De surcroît, il n’est pas démontré que [F] [P] ait dissimulé les risques climatiques susceptibles d’affecter le bien vendu de manière plus générale, dès lors que :

[F] [P] a régulièrement déclaré, dans l’acte authentique de vente du 26 juillet 2021, le sinistre ayant affecté le bien le 15 juillet 2018 et ayant donné lieu à indemnisation d’assurance (orage centennal en juillet 2018) ;un état des risques et pollution délivré le 22 mars 2021 a été joint à l’acte de vente du 26 juillet 2021, avec cartographie des risques majeurs existants sur la commune et liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, l’acte rappelant que l’immeuble n’est pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ; une consultation de la base de données relative aux risques naturels et technologiques (GEORISQUE) a été effectuée et annexée à l’acte authentique ;[F] [P] a expressément informé les acquéreurs des travaux entrepris ensuite de l’épisode climatique du 18 juillet 2018 (pose d’un caniveau et construction d’un puisard suivant devis de septembre 2020), qui étaient toujours en cours lors de la signature du compromis de vente. En effet, la promesse de vente du 16 avril 2021, reprise par l’acte authentique du 26 juillet 2021, mentionne que le promettant s’engage à effectuer l’achèvement de l’enrobé devant le garage, ainsi que la pose de caniveau pour diriger les eaux pluviales au puits perdu situé devant le garage ;Il n’est pas démontré que les glissières créées de chaque côté du portail par [F] [P] pour empêcher les eaux de ruissellement provenant de la route de [Localité 18] de pénétrer sur la propriété étaient non apparentes et cachées.

Les demandeurs échouant à démontrer que [F] [P] leur a délibérément cachés des vices affectant le bien vendu, ils seront déboutés de leur demande de résolution de la vente.

1 – 2 – Sur la demande subsidiaire d’annulation de la vente pour dol

Il résulte de l’article 1128 du code civil que le consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat.

L’article 1130 du même code indique que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La caractérisation d’un dol suppose donc la démonstration d’un élément matériel, à savoir des manœuvres ou des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour l’autre partie, d’un élément intentionnel, à savoir la volonté de tromper son cocontractant en vue d’obtenir son consentement au contrat, et un lien de causalité, à savoir que ces informations ou omissions mensongères ont emporté le consentement du cocontractant, alors que, sans elles, il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Pour conclure à l’existence d’un dol imputable à [F] [P], les époux [W] invoquent la parfaite connaissance par celui-ci du phénomène d’inondation ayant affecté sa maison ensuite du violent orage du 15 juin 2019, qu’il a choisi de dissimuler sciemment.

Or, comme cela a été jugé ci-dessus, il n’est pas établi que la propriété vendue ait été affectée par un phénomène d’inondation le 15 juin 2019. Il ne peut donc pas être reproché à [F] [P] de s’être rendu coupable d’une réticence dolosive délibérée sur ce point.

Il ne peut pas plus être reproché à [F] [W] de ne pas avoir porté à la connaissance des acquéreurs cet orage du 15 juin 2019, qui a certes affecté certaines propriétés voisines mais pas la propriété vendue, dès lors que le vendeur n’est pas tenu de rapporter aux acquéreurs l’ensemble des phénomènes météorologiques survenus sur la commune.

Il ne peut donc pas être retenu une réticence dolosive de la part de [F] [P] concernant l’épisode climatique du 15 juin 2019.

De surcroît, il a été précédemment établi que [F] [P] a porté à la connaissance des vendeurs l’ensemble des informations liées aux phénomènes climatiques ayant affecté le bien vendu, notamment l’orage centennal du 15 juillet 2018. Les acquéreurs étaient donc informés de l’existence d’un sinistre inondation survenu sur le bien acquis en juillet 2018.

Ils étaient de même informés par les documents annexés à l’acte authentique de vente (état des risques et pollution délivré le 22 mars 2021, avec cartographie des risques majeurs existants sur la commune et liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune et consultation de la base de données relative aux risques naturels et technologiques GEORISQUE) de l’existence d’un plan de prévention des risques naturels pour le risque inondation concernant la commune d'[Localité 12] et intéressant le fonds voisin, à l’exclusion de la propriété acquise.

Il ne peut donc pas être retenu une réticence dolosive de la part de [F] [P] sur l’existence d’un risque d’inondation de manière générale.

Les demandeurs échouant à démontrer que [F] [P] leur a délibérément cachés des informations déterminantes affectant le bien vendu, ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la vente sur ce fondement.

1 – 3 – Sur la demande plus subsidiaire d’annulation de la vente pour erreur sur les qualité essentielles

Aux termes des dispositions des articles 1132 et suivants du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

Pour que la nullité soit prononcée, encore faut-il que l’erreur ait été la cause impulsive et déterminante de l’engagement de la partie qui s’en prévaut, l’erreur devant s’apprécier au moment de la conclusion du contrat.

Pour conclure à l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles ayant vicié leur consentement, les époux [W] exposent avoir contracté ensuite d’une erreur tenant au fait que le bien avait fait l’objet, outre de l’inondation déclarée de juillet 2018, d’une inondation le 15 juin 2019, qui leur a été cachée.

En l’espèce, il est constant que les époux [W] ont acquis le bien en vue d’en conserver l’usage d’habitation.

Il a également précédemment été jugé que le bien vendu n’a pas fait l’objet d’une inondation le 15 juin 2019 et n’a pas été affecté par l’épisode orageux survenu à cette date.

Il n’est pas contesté que [F] [P] a informé les acquéreurs de la crue centennale ayant affecté le bien vendu le 15 juillet 2018.

Il n’est pas non plus contesté qu’ait été annexé à l’acte de vente un état des risques et pollution délivré le 22 mars 2021, avec cartographie des risques majeurs existants sur la commune et liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, ainsi qu’une consultation de la base de données relative aux risques naturels et technologiques (GEORISQUE), ces documents établissant l’existence d’un plan de prévention des risques naturels pour le risque inondation concernant la commune d'[Localité 12] et intéressant le fonds voisin, à l’exclusion de la propriété acquise.

Ainsi la survenue postérieure d’un épisode orageux le 28 avril 2024, ayant entraîné l’impossibilité d’habiter le bien, ne permet pas de démontrer l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles au moment de la conclusion du contrat.

Les demandeurs échouant à démontrer l’existence d’une erreur portant sur les qualités essentielles du bien vendu, ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la vente sur ce fondement.

2 – Sur les conséquences de la résolution/l’annulation de la vente

Les demandeurs ayant été déboutés de leurs demandes de résolution et d’annulation de la vente, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

3 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du Code Civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ”

3 – 1 – Sur la faute de [F] [P]

Indépendamment des demandes de résolution et d’annulation de la vente, les époux [W] invoquent une faute de [F] [P] de dissimulation de l’inondation du 15 juin 2019.

Il n’est pas contesté que [F] [P] n’a pas fait part aux acquéreurs des inondations survenues sur la commune d'[Localité 12] le 15 juin 2019.

Néanmoins, dès lors qu’il a été jugé que ces inondations n’ont pas affecté le bien vendu et qu’elles n’ont pas non plus entraîné la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle qui aurait nécessité qu’elles soient porté à la connaissance des acquéreurs, le silence du vendeur sur ce point ne peut être qualifié de fautif, ce dernier ne pouvant être tenu de signaler tous les épisodes météorologiques survenus sur la commune.

Il doit par ailleurs être rappelé que [F] [P] a informé les acquéreurs des événements climatiques ayant affecté le bien en cause, en l’espèce la crue centennale du 15 juillet 2018 ayant donné lieu à une prise en charge par son assurance.

L’existence d’une faute imputable à [F] [P] n’étant pas démontrée, les époux [W] seront déboutés de leur demande indemnitaire dirigée contre lui.

3 – 2 – Sur la faute du notaire

La mise en cause de la responsabilité du notaire suppose que soient établis la faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué. Les demandeurs doivent ainsi rapporter la preuve d’une faute du notaire ainsi qu’un préjudice et un lien de causalité entre ceux-ci.

Si le notaire en tant que professionnel a effectivement une obligation d’information et de conseil, il ne peut valablement être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié l’existence d’un autre épisode d’intempérie que la crue centennale du 15 juillet 2018 alors, d’une part, qu’il a été précédemment jugé que l’épisode pluvieux du 15 juin 2019 n’a pas affecté le bien en cause et que, d’autre part, aucun arrêté de catastrophe naturelle n’est intervenu pour cet épisode climatique du 15 juin 2019.

De plus, le notaire a, à l’occasion de la rédaction de l’acte authentique de vente, fait établir un état des risques et pollution, délivré le 22 mars 2021, qui a été joint à l’acte de vente du 26 juillet 2021, avec cartographie des risques majeurs existants sur la commune et liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune. Il a de même procédé à la consultation de la base de données relative aux risques naturels et technologiques (GEORISQUE), cette consultation ayant été annexée à l’acte de vente. L’acte de vente reprend en outre les éléments fournis par le vendeur relatifs, d’une part, au sinistre survenu en juillet 2018 et ayant entraîné le versement d’indemnités d’assurance et, d’autre part, les déclarations du vendeur relatives aux travaux en voie d’achèvement destinés à prévenir tout nouveau sinistre.

Il est ainsi établi que les renseignement nécessaires à l’information des acquéreurs ont été portés à leur connaissance, ceux-ci ayant toute latitude pour procéder à des diligences supplémentaires en vue de se renseigner, sans que le notaire ait spécifiquement à les conseiller sur ce point, s’agissant d’une question de fait relevant de l’appréciation des acquéreurs sur l’opportunité de l’acquisition.

La preuve d’un manquement du notaire au devoir de conseil et d’information n’est ainsi pas rapportée.

L’existence d’une faute imputable au notaire n’étant pas démontrée, sa responsabilité civile ne saurait être engagée.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande indemnitaire dirigée contre l’Office Notarial NOTAEM.

Sur les demandes accessoires

Sur la publication de la décision aux services de la publicité foncière

Cette demande est sans objet, du fait du rejet des demande de résolution et d’annulation de la vente.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] seront condamnés aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX, avocat, sur son affirmation de droit.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [F] [P] à hauteur de 2 500 euros et de l’Office notarial NOTASOL à hauteur de 1 000 euros, somme que [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] seront condamnés à leur payer.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est par conséquent assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Rejette la demande de renvoi ;

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Déboute [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] de leur demande de résolution de la vente du 26 juillet 2021 pour vices cachés ;

Déboute [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] de leur demande d’annulation de la vente du 26 juillet 2021 pour dol ;

Déboute [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] de leur demande d’annulation de la vente du 26 juillet 2021 pour erreur sur les qualités essentielles ;

Déboute [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] de leur demande indemnitaire à l’encontre de [F] [P] ;

Déboute [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] de leur demande indemnitaire à l’encontre de l’Office notarial NOTASOL ;

Déboute [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] du surplus de leurs demandes ;

Condamne [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] à supporter le coût des dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX, avocat, sur son affirmation de droits ;

Condamne [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] à payer à [F] [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [I] [Z] épouse [W] et [Y] [W] à payer à l’Office notarial NOTASOL la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente