TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [V] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08407 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZT2

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP,

[Adresse 1]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [V] [D],

[Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Elisabeth BERGEL, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08407 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZT2

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 21 octobre 2022, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (la RIVP) a donné à bail à M. [V] [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 381 € outre 140 € de charges provisionnelles.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 4 décembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [V] [Z] [D] pour paiement d’un arriéré de 1521, 71 euros en principal sous six semaines.

Un second commandement de payer en date du 11 juin 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [V] [Z] [D] pour paiement d’un arriéré de 1736, 85 euros en principal sous six semaines.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, LA RIVP a assigné M. [V] [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 novembre 2024 et la prononcer,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [Z] [D] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner M. [V] [Z] [D] au paiement de la somme de 2763, 86 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner M. [V] [Z] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, outre indexation, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [V] [Z] [D] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

***

Dans ses conclusions en défense, M. [V] [Z] [D] demande :

— Déclarer nuls les deux commandements de payer isant la clause résolutoire,

— Le débouté de la RIVP,

Subsidiairement,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder 36 mois de délais par mensualité de 150 €

Subsidiairement plus,

— Lui accorder les plus larges délais et ajuster le montant de l’indemnité d’occupation sur le loyer courant,

— Débouter la RIVP de sa demande de frais irrépétibles et dépens.

M. [V] [Z] [D] considère in limine litis que le délai de six semaine stipulé inadéquatement sur le commandement de payer a causé grief à son client, le contraignant à payer en trois fois 1500 € alors qu’il ne percevait qu’une ARE.

Il indique ne pas avoir compris la clause de révision suite à l’attribution DALO de son logement. Il a subi une augmentation de consommation d’eau de plus du triple en novembre 2024 alors que sa consommation était stable. Il a exposé avoir retrouvé du travail et demande les plus larges délais pour quitter son logement.

***

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 21 août 2024.

A l’audience du 7 avril 2025, le conseil de LA RIVP, se référant à ses écritures, a actualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 5467, 21 € au 28 mars 2025.

Il a dénoncé l’absence de griefs suite au commandement de payer inadéquat, l’intégralité n’ayant pas été payée dans les deux mois. Il dit avoir régularisé d’office les charges d’eau.

Constatant la reprise du loyer courant et d’un surplus en mars 2025, il ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

Le conseil de M. [V] [Z] [D] s’est référé à ses écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12 juin 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 20 août 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 4 décembre 2023, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 11) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 1521, 71 euros en principal sous six semaines.

Or, le bail a pris effet le 21 octobre 2022 soit avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer visant la clause résolutoire sous peine d’activation de celle-ci.

Selon l’avis de la cour de cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Or, le bail litigieux en son article 4.3.2.1 relatif à la clause résolutoire, faisait état d’un délai de deux mois.

C’est donc ce délai qui aurait dû être imparti au locataire dans le commandement de payer.

Il s’agit d’une nullité de pure forme que le locataire qui entend s’en prévaloir doit invoquer avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, M. [D] indique avoir été induit en erreur sur l’étendue de ses droits et avoir été contraint par ce délai inadéquat partant du 04/12/2023 à faire deux versements de 911 € et 555, 81 € les 4 décembre 2022 et 19 décembre 2022 ainsi que 690 € le 17 janvier 2023, soit 2156, 81 €, ce qui le mettait dans une grande gêne, percevant à l’époque une simple ARE

M. [D] était donc au 4 décembre 2022 contraint à deux dettes : celle du loyer courant + charges échu le 30 novembre (910, 27 €) et celle visée par le commandement, soit 1645, 99 €.

Son intérêt prioritaire était donc de régler le commandement visant la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux, et non des échéances récentes.

Aussi avait-il réglé au 17 janvier 2023, soit dans les six semaines, les causes du commandement ainsi qu’un fragment de loyer de 510, 82 €.

M. [D] a donc bien subi un grief de s’être précipité à combler sa dette in extremis dans les six semaines en lieu et place des 8 semaines qu’il aurait du se voir imposer.

Etant évidentes les difficultés de paiement qui l’avaient amené à cette situation extrême de commandement de payer, il n’a pas à démontrer plus avant un grief.

Le commandement de payer du 4 décembre 2023 sera donc déclaré de nul effet.

Le second commandement de payer délivré le 11 juin 2024, qui reproduisait la même clause résolutoire et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 1736,88 euros en principal sous six semaines.

M. [D] n’a procédé qu’à un virement de 500 € en date du 7 août 2024, soit presque au bout de deux mois, pour apurer cette somme. Contrairement au cas précédent, on ne peut donc pas considérer qu’il ait été particulièrement contraint par le délai de six semaines

Il n’ y a donc pas de grief et le commandement de payer du 11 juin 2024 ne peut être annulé

En revanche, il résulte de l’inadéquation du délai au contrat que la clause résolutoire ne devait être mise en œuvre qu’à compter du 12 août 2024.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 1736,88 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 12 août 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

M. [V] [Z] [D] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur et de l’apurement possible par le locataire , qui a réglé une partie de son arriéré et repris le loyer courant à la date de l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [V] [Z] [D] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [V] [Z] [D] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande de paiement

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que M. [V] [Z] [D] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 5467, 21 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 28 mars 2025, échéance de février incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner M. [V] [Z] [D] au paiement de cette somme de 5467, 21 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 pour la somme de 1736,88 euros, et à compter du jugement pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 150 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les observations de M. [D]

M. [V] [Z] [D] se plaint que le montant du loyer ne cesse d’augmenter par le jeu de la révision annuelle – pourtant contractuelle et, conforme à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 – mais s’empresse d’indiquer qu’il ne peut le contester.

Il n’ y a donc pas de demande à cet égard.

M. [D] indique n’avoir reçu aucune régularisation des charges depuis son entrée dans les lieux le 19 octobre 2022.

Or, l’avis d’échéance du 16/04/2024 comprend trois postes de régularisation de charges au bénéfice de M. [D], ce qui est une preuve de régularisation au titre des acomptes de charges perçus en 2023 alors que M. [D] venait d’entrer dans les lieux en fin d’année 2022.

Enfin, cette régularisation ne concerne pas la consommation d’eau froide qui procède par « consommation » et non par « acomptes », ce dont on peut déduire la présence d’un compteur individuel, par conséquent hors régularisation annuelle.

Or, M. [V] [Z] [D] conteste ses charges d’eau froide, n’ayant constaté aucune fuite d’eau malgré une augmentation du volume consommé (34 m3 en novembre 2024 au lieu des 12 m3 constants, avec une baisse soudaine de 19 m3 en décembre 2024, relevée à 25 m3 en janvier 2025).

Si cette variation de consommation parait effectivement anormale, M. [D] n’a pas mandaté un professionnel pour faire constater une absence de fuite dans son appartement, ce qui aurait été un élément de démonstration du mal fondé de la dette.

En tout état de cause, M. [D] n’attache aucune demande particulière à cette contestation dans le dispositif de ses conclusions. Il n’y a donc pas lieu à statuer.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [V] [Z] [D], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner M. [V] [Z] [D] au paiement de celle-ci à LA RIVP.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [V] [Z] [D] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, y compris le coût du seul commandement de payer du 11 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [V] [Z] [D] à payer à LA RIVP la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] recevable à agir,

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer en date du 3 décembre 2023,

REJETTE la demande de nullité du commandement du 11 juin 2024,

CONSTATE à compter du 12 août 2024, par l’effet de la clause résolutoire du commandement du 11 juin 2024, la résiliation du bail du 21 octobre 2022 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [V] [Z] [D] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 5467, 21 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 pour la somme de 1736,88 euros, et à compter du jugement pour le surplus.

AUTORISE M. [V] [Z] [D] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 150 euros, payables en plus du loyer courant et au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [V] [Z] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [Z] [D] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas M. [V] [Z] [D] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 12 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [V] [Z] [D] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, y compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNE M. [V] [Z] [D] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT