TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/57896 – N° Portalis 352J-W-B7I-C536P

AS M N° : 7

Assignation du :

08 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mai 2025

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE [Localité 8] VIVIENNE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Sarah LUGAN de la SELAS NMW, avocats au barreau de PARIS – #A0314

DEFENDERESSE

S.C.P. [N] [P] ET [L] [O] NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Sébastien BOUTES, avocat au barreau de PARIS – #P0311

DÉBATS

A l’audience du 17 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er juillet 2021, la SCI Des prairies a donné à bail commercia,l à la SCP [N] [P] et [L] [O] notaires associés, des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 4] ([Adresse 1]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 95 000€ hors charges et hors taxes payables par trimestre, terme à échoir, outre le paiement d’une provision annuelle sur charges.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2025, la SAS Foncière Paris Vivienne, venant aux droits de la SCI Des prairies, a fait délivrer un commandement d’avoir à se conformer aux clauses du bail, visant la clause résolutoire, reprochant à son preneur l’encombrement des parties communes de l’immeuble et le mettant en demeure de procéder à l’évacuation de l’intégralité des biens, archives, meubles objets lui appartenant dans le délai d’un mois enfin de donner accès à la cave pour les besoins de la recherche de fuites affectant l’immeuble.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SAS Fonci ère Paris Vivienne a, par exploit délivré le 26 février 2025, assigné la SCP [N] [P] et [L] [O] notaires associés devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de:

constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 1er juillet 2021 consenti à la SCP [N] [P] ET [L] [O] NOTAIRES ASSOCIES portant sur les locaux sis [Adresse 5], est acquise depuis le 19 août 2024;

constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date;

ordonner l’expulsion de la SCP [N] [P] ET [L] [O] NOTAIRES ASSOCIES et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 €, par jour de retard;

condamner la SCP [N] [P] ET [L] [O] NOTAIRES ASSOCIES au paiement d’une somme de 300 € par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 19 août 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs;

condamner la SCP [N] [P] ET [L] [O] NOTAIRES ASSOCIES au paiement de lasomme de 4.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et aux dépens de l’instance.

Le dossier a été appelé à l’audience du 17 avril 2025.

La SAS Foncière ParisVivienne, représentée par son conseil, par conclusions écrites, visées et développées oralement à l’audience, a sollicité de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du ler juillet 2021 au 19 août 2024;

ordonner l’expulsion du locataire des locaux loués sous astreinte de 1000 €, par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

rejeter la demande de délais de grâce formées par le preneur compte tenu de l’urgence de déplacer les documents stockés dans les parties communes de l’immeuble;

condamner la SCP [N] [P] ET [L] [O] NOTAIRES ASSOCIES au paiement de lasomme de 7.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse expose que :

— les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies dès lors que le manquement reproché et visé dans le commandement de payer est expressément prévu dans le bail commercial, que sa bonne foi est présumée et que le preneur ne s’est pas exécuté dans le délai d’un mois qui lui a été imparti;

— la mauvaise foi du locataire est caractérisée dès lors qu’il a attendu près de 5 mois pour s’exécuter, qu’il a encombré les parties communes de l’immeuble en entreposant les archives de l’étude notariale en violation de ses obligations déontologiques professionnelles et contractuelles.

La SCP [N] [R] Mouchnino et [L] [O] notaires associés, représentée par son conseil, a sollicité, par conclusions écrites, visées et développées oralement de :

débouter la société FONCIERE [Localité 8] VIVIENNE de l’intégralité de ses demandes,

lui accorder des délais rétroactif suspensifs des effets de la clause résolutoire,

constater que la SCP [N] [P] ET [L] [O] a apuré les causes du commandement dans le cadre des délais accordés,

réputer non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat,

condamner la SAS FONCIERE [Localité 8] VIVIENNE à lui payer une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa défense, la société défenderesse fait valoir que :

— la société bailleresse n’a entrepris aucune démarche amiable et lui a délivré un commandement de payer pendant la période estivale de sorte qu’elle n’en a eu connaissance qu’au moment de l’assignation;

— se pose la question de l’intérêt à agir de la bailleresse concernant la protection des parties communes dès lors qu’elle ne justifie d’aucune plainte des copropriétaires et qu’elle n’a ni mis dans la cause le syndicat des copropriétaires conformément à l’article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ni dénoncé son assignation au syndic;

— elle justifie avoir procédé à la libération des parties communes en décembre 2024 ce qui justifie l’octroi de délais rétroactifs.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Au cas présent, l’article X du contrat de bail stipule qu’ “à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges, ou complément de dépôt de garantie, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, un mois après une mise en demeure ou commandement de payer demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire et l’expulsion pourra intervenir sur simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquis de la clause résolutoire, sans que des offres ultérieures puissent en arrêter l’effet.”

Or aux termes de l’article IX “conditions générales”, il est fait obligation au preneur “7- de se conformer au règlement général de l’immeuble ou au règlement de copropriété s’il y a lieu en veillant à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière du fait de son commerce, de son personnel ou de tout fournisseur.

De ne faire aucune installation de stores, bannes, marquises ou enseignes (lumineuses ou non) de même que tout objet en saillie sur la façade de l’immeuble ou dans les parties communes, sans le consentement écrit du bailleur”.

Au cas présent, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 19 juillet 2024, lequel précise qu’à défaut de se conformer aux clauses du bail, en l’espèce, à l’interdiction d’installer tout objet dans les parties communes, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 du code de commerce y figurent.

Au vu du constat de commissaire de justice du 20 août 2024 constatant la présence des cartons dans les couloirs de circulations des caves dans le deuxième sous-sol, et dès lors que le preneur, reconnaît avoir désencombré les parties communes au mois de décembre 2024, il y a lieu de constater que le commandement n’a pas été respecté en l’absence de cessation de l’encombrement des parties communes dans le délai d’un mois imparti.

Toutefois conformément à l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation (que ce soit pour défaut de paiement ou pour les autres obligations visées dans la bail commercial) lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SCP [N] [P] et [L] [O] notaires associés sollicite, en l’espèce, la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi rétroactif de délais en précisant qu’il justifie, en produisant le devis de déménagement et de mise en garde-meubles, sa facture, son règlement et des photos constatant le désencombrement des parties communes, avoir procédé à la libération demandée des parties communes au mois de décembre 2024.

Pour s’opposer à cette demande, la bailleresse expose que le preneur est de mauvaise foi en ce qu’il a sciemment ignoré le commandement du 19 août 2024, n’a régularisé la situation que cinq mois plus tard à l’approche de l’audience et a manqué à ses obligations déontologiques et professionnelles en laissant à la disposition de tous des archives de son étude notariale relevant du secret professionnel.

Dans la mesure où le commandement a été délivré en pleine période estivale, sans justifier de démarches amiables, où le respect des règles déontologiques et du secret professionnel de l’étude notariale est sans lien avec le comportement de bonne foi de l’étude notariale dans le cadre de ses obligations contractuelles vis à vis de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais jusqu’au 31 décembre 2024, de suspendre ainsi les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de constater que dès lors que le preneur justifie avoir libéré les parties communes, ce qui n’est en outre non contesté par la société bailleresse, il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où l’envoi d’un commandement et d’une assignation ont été nécessaires pour mettre fin aux causes du commandement, il convient de condamner la SCP [N] [R] Mouchnino et [L] [O] notaires associés aux dépens de la présente instance et à payer à la société FONCIERE PARIS VIVIENNE la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles engagés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nadja GRENARD, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Accordons des délais rétroactifs jusqu’au 31 décembre 2024,

Suspendons les effets de la clause résolutoire jusqu’au 31 décembre 2024,

En conséquence

Disons que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais été acquise;

Condamnons la SCP [N] [P] et [L] [O] notaires associés à payer à la société FONCIERE PARIS VIVIENNE la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles engagés;

Condamnons la SCP [N] [P] et [L] [O] notaires associés aux dépens de la présente instance;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 23 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Nadja GRENARD