TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BERBIGIER, M^e VILLATA-DUPRE et M^e LAMI [Localité 5]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09923 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDG

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 26 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [X]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien BERBIGIER, avocat au barreau de Tours

DÉFENDEURS

Madame [C] [O]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carole VILLATA-DUPRE, avocat au barreau de Paris ; vestiaire : #B63

S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE – GTF

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de Paris ; vestiaire : #C380

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2025 puis prorogé le 26 mars 2025 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Laura JOBERT, Greffier.

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09923 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDG

PRÉTENTIONS DES PARTIES

EN DEMANDE

Monsieur [X] [L] a assigné Madame [O] [C] et la société GTF Immobilier pour :

— juger que Madame [O] a manqué à son obligation d’avoir à délivrer un logement décent et en bon état de réparation locative à Monsieur [X] ;

— la voir condamner sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir d’avoir à remplir son obligation de délivrance d’un logement décent en effectuant les travaux nécessaires, à savoir le remplacement de la porte fenêtre de la chambre, la réparation ou le remplacement des équipements de chauffage, ainsi que celui du système d’aération permettant un usage conforme à l’usage d’habitation ;

— ordonner la réduction du loyer, ou à défaut, sa consignation à hauteur de 50 % jusqu’à parfaite et complète exécution des travaux ;

— condamner Madame [O] à régler à Monsieur [X] la somme de 923,53 euros au titre de la réparation des éléments d’équipements avec intérêts au taux légal à compter du 02/08/2022 ;

— condamner la société GTF à régler à Monsieur [X] la somme complémentaire de 931,10 euros à titre de réparation du préjudice subi, sauf mémoire à actualiser au jour des plaidoiries.

Le demandeur sollicite en outre :

— la condamnation solidaire de Madame [O] et de la société GTF à verser la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens.

A l’audience de plaidoirie, le demandeur maintient ses demandes.

EN DÉFENSE

Madame [O] [C], citée régulièrement, est représentée à l’audience de plaidoirie et sollicite de la juridiction :

A titre principal avant-dire droit,

— Juger que le refus par le locataire de donner l’accès aux lieux loués au bailleur constitue un trouble manifestement illicite ;

— Ordonner à Monsieur [X] de donner l’accès aux lieux loués sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et ce afin de déterminer les éventuels travaux à réaliser ;

— Se réserver la liquidation d’astreinte ;

A titre subsidiaire sur le fond,

— Juger que Madame [U] n’a pas manqué à son obligation d’avoir délivré un logement décent et en bon état de réparations locatives ;

— Débouter Monsieur [X] de sa demande de travaux sous astreinte (remplacement de la porte fenêtre de la chambre, réparations ou remplacement des équipements de chauffage ainsi que celui du système d’aération) et de réduction de loyer à hauteur de 50 % ;

— Constater que Madame [U] accepte de rembourser la somme de 34,95 euros TTC remplacement de la bonde du lavabo sur présentation d’une facture acquittée ;

— Débouter Monsieur [X] de sa demande de prise en charge de la facture établissement RENS pour un montant de 888,58 euros et de l’ensemble de ses demandes ;

A titre plus subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit à l’une quelconque des demandes formulées par Monsieur [X],

— Condamner la société GTF à garantir intégralement Madame [U] de toute condamnation en principal et accessoires qui pourrait être prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [X] ;

— Condamner Monsieur [X], ou à titre plus subsidiaires la société GTF, à payer à Madame [U] la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— Débouter Monsieur [X] et la société GTF de toutes demandes contraires

Par conclusions, la Société Gestion et Transactions de France GTF sollicite de la juridiction de :

— Débouter Monsieur [X] de sa demande portant sur le remboursement de la somme de 300,00 euros représentant une quote-part du loyer et des honoraires de négociation perçus par la société GTF ;

En l’état,

— Le débouter de ses demandes portant sur la réalisation de travaux dans l’appartement ;

— Condamner Monsieur [X] à laisser l’accès à la société GTF et toute entreprise de son choix à l’appartement sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard qui courra à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce pendant une durée de 3 mois ;

En tout état de cause,

— Débouter Madame [U] de ses demandes de garantie dirigées à l’encontre de la société GTF et fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] à payer la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.

SUR QUOI LE TRIBUNAL

Attendu que Madame [O] [C] verse aux débats les pièces suivantes :

— le bail d’habitation,

— état des lieux d’entrée,

— procès-verbal de constat,

— Avis rendu par la commission de conciliation,

— MED adressée à Madame [O],

— MED adressée à la SA GTF,

— facture plombier,

— Extrait pappers sa GTF,

— Copie d’écran.

Attendu que l’article 1231-1 du Code civil énonce : « le débiteur est condamné s’il y a lieu au payement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison de son retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Attendu que Monsieur [X] estime que Madame [O] n’a pas respecté ses obligations découlant du contrat de bail et que ces fautes sont à l’origine des dommages subis par Monsieur [X] pour lesquels il demande à être indemnisé.

Sur la faute de Madame [O]

Attendu que l’article 1719 du Code civil énonce : « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Attendu que l’article 6 de la loi de 1989 dispose : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Attendu que Monsieur [X] verse aux débats un constat d’huissier qui indique notamment :

Séjour :

Je constate que le cabochon du radiateur ne permet pas de régler le niveau de température et que le robinet reste ouvert au maximum.

Je constate que le volet roulant de la porte fenêtre ne se ferme pas complétement.

Chambre :

Je constate une porte fenêtre à portes coulissantes à huisseries métalliques.

Aucune des portes ne se verrouille ni sur les côtés ni sur la partie basse. La porte de gauche se coulisse très difficilement.

Les joints au pourtour des vitres sont anciens et usés je constate la présence de coulures dans l’intérieur du vitrage. […]

Je constate que le volet roulant ne se baisse pas complétement.

Le cabochon du radiateur ne tourne pas.

Salle de bain :

[…] Je constate que la peinture s’écaille à de nombreux endroits.

Le requérant me présente un robinet d’arrivée d’eau. Il m’indique que c’est le robinet préalablement installé dans la salle de bain et remplacé lors du sinistre. L’intérieur du robinet comprend du calcaire et le cabochon n’active aucun mécanisme à l’intérieur.

WC :

Je constate la présence d’une large trappe […].

[…] je constate un conduit avec deux colonnes de descente. Entre ces deux colonnes je note deux tuyaux avec robinets […]. La plaque laisse de nombreux résidus de bois lorsqu’elle est manipulée.

Le requérant m’indique que l’arrêt général de l’eau de l’appartement est situé à cet endroit et qu’il l’a découvert lors du passage du plombier.

Cuisine :

[…] Le robinet d’arrivée d’eau froide ne se ferme pas […]. Le requérant m’indique qu’il s’agit du tuyau qui lui avait été désigné comme étant le tuyau d’alimentation générale de l’appartement et qu’il l’avait fermé avec une pince avant de tenter d’installer sa machine à laver le linge.

[…] De manière générale, la peinture de la crédence s’écaille.

Palier :

Je constate sur le sol du palier une grande auréole qui débute depuis la porte d’appartement du requérant puis qui s’estompe.

Attendu que le bailleur conteste les demandes formulées par Monsieur [X] et sollicite le droit de rentrer dans les lieux pour constater les travaux à effectuer.

Mais attendu que le procès-verbal énonce précisément les dysfonctionnements et l’état des lieux d’entrée indique un appartement assez vétuste.

Attendu que la commission de conciliation saisie par Monsieur [X] indique dans ses conclusions : « la commission prend acte des désordres expressément constatés dans l’état des lieux d’entrée et des courriers de mise en demeure du locataire afin d’obtenir gain de cause sur ces désordres. »

Attendu qu’il convient d’ordonner à Monsieur [X] de laisser rentrer les sociétés qui vont effectuer les réparations.

Attendu qu’il convient d’ordonner à Madame [O] d’avoir à remplir son obligation de délivrance d’un logement décent en effectuant les travaux nécessaires, à savoir le remplacement de la porte fenêtre de la chambre, la réparation ou le remplacement des équipements de chauffage ainsi que celui du système d’aération permettant un usage conforme à l’usage d’habitation.

Attendu que la demande d’astreinte sollicitée non suffisamment justifiée sera rejetée.

Attendu que la réduction de loyer sollicitée est justifiée en raison de la vétusté de l’appartement loué ; elle sera ordonnée à hauteur d’un montant de 1000,00 euros jusqu’à l’exécution des travaux ordonnées.

Attendu que Monsieur [X] verse aux débats une facture de plombier ; qu’il convient de condamner Madame [O] à rembourser la somme versée à Monsieur [X].

Attendu que Monsieur [X] sollicite la somme de 931,10 euros à titre de réparation du préjudice subi à l’encontre de la société GTF.

Attendu que Monsieur [X] démontre la faute de la société GTF et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi en versant aux débats l’offre de location qui indique notamment un montant de loyer inférieur à celui qui figure sur le contrat de bail signé.

Attendu qu’il convient de condamner la société GTF GESTION ET TRANSACTION FRANCE, qui gère le bien de Madame [O], au règlement de la somme de 931,10 euros.

Attendu que Madame [O] sollicite être garantie par la société GTF GESTION ET TRANSACTION FRANCE qui devait gérer son bien.

Mais attendu que la juridiction n’a pas assez d’éléments pour établir la faute éventuellement commise par la société GTF GESTION ET TRANSACTION FRANCE à l’égard de Madame [O].

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes non comprises dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement en premier ressort et contradictoire :

Condamne Madame [C] [O] à compter du jugement à intervenir d’avoir à remplir son obligation de délivrance d’un logement décent en effectuant les travaux nécessaires, à savoir le remplacement de la porte fenêtre de la chambre, la réparation ou le remplacement des équipements de chauffage ainsi que celui du système d’aération permettant un usage conforme à l’usage d’habitation ;

Rejette la demande d’astreinte sollicitée ;

Ordonne à Monsieur [X] de donner l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux ordonnés par la juridiction ;

Rejette le surplus des demandes à ce titre ;

Rejette la demande d’astreinte à ce titre ;

Ordonne la réduction du loyer à la somme fixée par la juridiction à 1000,00 euros jusqu’à parfaite et complète exécution des travaux ordonnés par la juridiction ;

Condamne Madame [C] [O] à régler à Monsieur [L] [X] la somme de 923,53 euros au titre de la réparation des éléments d’équipements avec intérêts au taux légal à compter du 02/08/2022 ;

Condamne la société GTF GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE à régler à Monsieur [X] la somme de 931,10 euros à titre de réparation du préjudice subi ;

Rejette le surplus de demandes à l’encontre de la société GTF ;

Rejette la demande de Madame [C] [O] sollicitée à l’encontre de la société GTF quant à sa garantie intégrale des condamnations prononcées à son encontre ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne solidairement de Madame [C] [O] et de la société GTF à verser la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement les défendeurs aux dépens ;

Dit que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,