TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e CORNET Philippe

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01248 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DOZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [N] [J] [E]

né le 25 Janvier 1960 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [L] [T] [E]

né le 16 Mai 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [U] [X] [C]

né le 07 Juillet 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [F] [R]

née le 26 Août 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 30 novembre 2022, M. [K] [E] et M. [S] [E], représentés par leur mandataire, la société BC Immobilier, ont consenti à M. [I] [C] et Mme [F] [R] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 5], dans le [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.104 euros, outre 136 euros de provisions sur charges.

Mme [F] [R] a délivré son congé le 5 avril 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [I] [C] le 4 novembre 2024 et à Mme [F] [R] le 31 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.990,10 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, M. [K] [E] et M. [S] [E] ont fait assigner en référé M. [I] [C] et Mme [F] [R] devant le juge des contentieux afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de M. [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer avec charges, soit un montant de 1.306,75 euros à ce jour, jusqu’à la reprise effective des lieux,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.188,91 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 7 février 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,la condamnation solidaire de Mme [F] [R] au paiement de cette somme à hauteur de 4.768,66 euros,la condamnation solidaire de M. [I] [C] et Mme [F] [R] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

A l’audience du 15 mai 2025, M. [K] [E] et M. [S] [E], représentés par leurs conseils, réitèrent les termes de leur assignation.

Cités respectivement à étude et à personne, M. [I] [C] et Mme [F] [R] ne sont ni comparants ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 février 2025 a été dénoncée le 24 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [K] [E] et M. [S] [E] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 30 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII page cinq) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [I] [C] le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.990,10 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataire disposent d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2025.

M. [I] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [I] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (article VII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [I] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.306,75 euros, et de condamner M. [I] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [I] [C] reste devoir la somme de 7.188,91 euros, à la date du 1er février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de l’assignation.

Pour la somme au principal, M. [I] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, Mme [F] [R] reste tenue solidairement avec M. [I] [C] au paiement des loyers six mois après la date d’effet de son congé, en l’absence de reprise du bail par un nouveau colocataire. Les bailleurs reçoivent son congé le 9 avril 2024, soit un effet au 9 mai 2024.

Elle sera donc condamnée solidairement avec M. [I] [C] au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, soit une somme de 4.768,66 euros.

M. [I] [C] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.188,91 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de l’assignation.

Mme [F] [R] est condamnée solidairement avec M. [I] [C] au paiement de cette somme provisionnelle à hauteur de 4.768,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [C] et Mme [F] [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, à l’exception des frais éventuels d’expulsion qui seront à la charge de M. [I] [C] uniquement.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [K] [E] et M. [S] [E], M. [I] [C] et Mme [F] [R] seront solidairement condamnés à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 novembre 2022 entre M. [K] [E] et M. [S] [E] d’une part et M. [I] [C] et Mme [F] [R] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], dans le [Localité 8] sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [E] et M. [S] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit mille trois cent six euros et soixante-quinze centimes (1.306,75 euros), à compter du 5 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [I] [C] à verser à M. [K] [E] et M. [S] [E], à titre provisionnel, la somme de sept mille cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-onze centimes (7.188,91 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 1er février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [R] avec M. [I] [C] au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au 9 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, à hauteur de quatre mille sept cent soixante-huit euros et soixante-six centimes (4.768,66 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [C] et Mme [F] [R] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, à l’exception des frais éventuels d’expulsion qui seront à la charge de M. [I] [C] uniquement ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [C] et Mme [F] [R] à verser à M. [K] [E] et M. [S] [E] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente