TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 3]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 21/03003 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-N44L

NAC : 30B

Jugement Rendu le 02 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Société ALMAE TECHNOLOGIES, Société par actions simplifiée au capital de 33.345 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le numéro 814 095 964, dont le siège social est situé [Adresse 8]

représentée par Maître Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. DATA 4, Société par actions simplifiée au capital de 7.000.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 487 631 210, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail commercial du 29 janvier 2016, la SAS DATA 4 a donné à location à la société ALMAE TECHNOLOGIES (ci-après ALMAE) un ensemble de quatre bâtiments sis [Adresse 6], et ce pour une durée de dix ans à compter du 1er février 2016 moyennant un loyer annuel initial en principal hors taxes et hors charges est fixé à 538 821 €, payable d’avance et trimestriellement.

Le dernier loyer trimestriel indexé s’élève à 147 501,60 € HT.

Selon exploit du 14 avril 2021, la société DATA 4 a fait délivrer à société ALMAE un commandement d’huissier visant la clause résolutoire lui faisant injonction de régler la somme de 924 410,15 €.

Par acte du 12 mai 2021, la société ALMAE a fait assigner la société DATA 4 en opposition au commandement devant le tribunal judiciaire d’Evry.

* * *

Aux termes de ses conclusions en réponse n° 5, régulièrement notifiées par voie électronique le 04 décembre 2024, la société ALMAE demande au tribunal, au visa des articles 1104, anciennement article 1134, du code civil, et R. 145-36 du code de commerce, de :

A titre principal :

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la demande de la société DATA 4 à la société ALMAE TECHNOLOGIES par exploit de Maître [Z] [U], huissier de justice, le 14 avril 2021,

— débouter la société DATA 4 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société DATA 4 à payer à la société ALMAE TECHNOLOGIES la somme de 3 858 789,24 € TTC au titre des sommes payées par la société ALMAE TECHNOLOGIES en exécution d’appels de provision sur charges sans cause sur les années 2019, 2020, 2021 et 2022,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le commandement de payer du 14 avril 2021 était déclaré valide :

— accorder à la société ALMAE TECHNOLOGIES un délai rétroactif ainsi qu’un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter de sa dette,

— suspendre pendant ce délai accordé à la société ALMAE TECHNOLOGIES les effets de la clause résolutoire visée à ce commandement,

— débouter la société DATA 4 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause :

— débouter la société DATA 4 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société DATA 4 à payer à la société ALMAE TECHNOLOGIES la somme de 3 858 789,24 € TTC au titre des sommes payées par la société ALMAE TECHNOLOGIES en exécution d’appels de provision sur charge sans cause sur les années 2019, 2020, 2021 et 2022,

— condamner la société DATA 4 à payer à la société ALMAE TECHNOLOGIES la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société DATA 4 aux entiers dépens.

* * *

Par conclusions en réplique, notifiées par RPVA le 12 septembre 2024, la SAS DATA 4 demande au tribunal, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1103, 1741, 1728 et 1224 du code civil, de :

— débouter la société ALMAE TECHNOLOGIES de l’ensemble de ses demandes

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 14 avril 2021,

Subsidiairement :

— prononcer en tout état de cause la résolution judiciaire du bail consenti à la société ALMAE TECHNOLOGIES,

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués, sis [Adresse 7], des bâtiments occupés par la société ALMAE TECHNOLOGIES, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique

— ordonner la consignation des meubles et matériaux se trouvant dans les lieux, aux frais de la locataire, dans tel garde meuble qu’il plaira au propriétaire, et en garantie de la dette locative,

— condamner la société ALMAE TECHNOLOGIES, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer à compter du 14 mai 2021, subsidiairement à compter du prononcé de la décision et jusqu’à parfaite restitution des lieux,

— condamner la société ALMAE TECHNOLOGIES au paiement de la somme de 1 561 047,07 € assortie des intérêts légaux à compter du commandement,

— condamner la société ALMAE TECHNOLOGIES au paiement pour les locaux occupés sans droit ni titre sis RDC et 1er étage du Bâtiment 7 de janvier 2019 au 30 septembre 2021 :

*la somme de 129 152 € à titre d’indemnité d’occupation ;

*la somme de 330 000 € au titre des charges afférentes à l’utilisation des locaux ;

— déclarer acquis à la société DATA 4 le montant du dépôt de garantie soit la somme de 123 376 €,

— débouter la société ALMAE TECHONOLOGIES de tous ses chefs de demande et notamment de sa demande de remboursement de charges pour les années 2019 à 2022,

— condamner la société ALMAE TECHNOLOGIES aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement d’un montant de 394,04 € ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en date du 05 décembre 2024.

A l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à ce qu’il soit jugé que le commandement de payer du 14 avril 2021 est nul et nul effet

La preneuse se prévaut de plusieurs motifs de nullité du commandement de payer du 14 avril 2021, soutenant que :

— le décompte joint au commandement de payer du 14 avril 2021 est erroné, ou à tout le moins approximatif, s’agissant tant des loyers que des charges, de sorte qu’elle n’était pas en mesure d’identifier avec précision ce qui lui est réclamé, ajoutant en outre que le commandement de payer porte en partie sur des sommes déjà réglées à la date de sa délivrance, indiquant plus précisément que :

*les loyers des 1er et 2ème trimestre ont été réglés respectivement les 12 mars et 15 avril 2021,

*les variations aléatoires des loyers appelés, tels que mentionnés dans le décompte, ne sont pas justifiés,

*les variations des charges appelées, telles que mentionnées dans le décompte, ne sont pas davantage expliquées,

*la somme de 273 600 € appelée au titre de la provision sur charges du 1er trimestre 2021 est calculée sur la base des charges réelles effectivement facturées en 2019, et ce alors-même que la crise sanitaire a eu un impact significatif sur son activité en 2020 et 2021 et alors que le bâtiment A est sorti du champ de son bail au 31 décembre 2020,

*les charges des 1er et 2ème trimestre 2021, d’un montant de 273 600 € pour chacun des trimestres, ont été réglées respectivement les 15 avril 2021 et 14 mai 2021, soit dans le délai d’un mois suivant le commandement,

— le commandement a été délivré de mauvaise foi et dans l’unique but de l’évincer sans indemnité d’éviction, en ce que :

*les charges appelées au titre de la « régularisation des charges et taxes 2019 », d’un montant de 375 813,60 €, et pour lesquelles elle avait déjà fait part de ses réserves par courriers recommandés des 29 décembre 2020 et 21 janvier 2021, ne sont, d’une part, pas toutes justifiées par la bailleresse, et sont, d’autre part, contestables en ce que :

*elle-même assure sa quote-part du financement du contrat de Facility Management Propriétaire, sans que la bailleresse ne réponde à sa demande d’information sur les contrats de vérification réglementaire des systèmes de détection d’incendie,

*les sommes appelées au titre de la fourniture de gaz, tout comme celles appelées au titre des prestations gaz dangereux, ont connu une évolution inhabituelle, notamment, s’agissant des premières, depuis la mise en service d’une centrale de cogénération par la bailleresse à la fin de l’année 2018 sans que cette dernière ne fournisse d’explications,

*les travaux qu’elle auraient prétendument effectués, lesquels auraient modifié le zoning du système incendie, ne sont pas démontrés,

*la SAS DATA 4 ne justifie pas de l’augmentation des coûts d’assurance,

*elle-même n’a pas à supporter les coûts de maintenance de la centrale,

*la SAS DATA 4 ne justifie pas de la hausse des coûts de chauffage, ni de la hausse du coût de la fourniture de gaz et des prestations gaz dangereux

*ledit commandement a été délivré sans tenir compte de la situation sanitaire et des répercussions de celle-ci sur son activité, alors qu’elle avait alerté sa bailleresse sur ses difficultés,

La défenderesse, qui sollicite reconventionnellement que le tribunal constate que la clause résolutoire mise en œuvre a produit ses effets, oppose à sa locataire que :

— les avis d’échéances adressés à la SAS ALMAE TECHNOLOGIES sont explicites, les loyers appelés tenant compte, au prorata, de l’indexation prévue au contrat, de sorte que la locataire est de mauvaise foi lorsqu’elle invoque des « variations aléatoires »,

— les sommes réclamées au titre des charges sont parfaitement claires, à savoir que pour les quatre trimestres de l’année 2020, les factures de charges sont de 286 696,80 € par trimestre pour les bâtiments A 3, A6, A0, A5 et A7, et qu’après la restitution des locaux du bâtiment A3 au 31 décembre 2020, le montant des charges a été réduit à hauteur de 273 600 €,

— si la SAS ALMAE TECHNOLOGIES soutient que la SAS DATA 4 aurait refusé de prendre en compte la situation sanitaire, la locataire ne justifie pas de l’impact de la crise sanitaire sur son activité pas plus qu’elle ne justifie s’en être prévalue auprès de sa bailleresse,

— la régularisation des charges 2019 à hauteur de la somme de 375 813, 60 € TTC ne représente pas uniquement la régularisation de charges mais inclut également, outre ladite régularisation à hauteur de 234 658 € HT, la refacturation de la taxe foncière à hauteur de 68 151 € HT, la taxe sur les bureaux pour un montant de 10 369 € HT, montants auxquels s’ajoute la TVA à hauteur à 65 635,60 €,

— cette régularisation a fait l’objet de nombreux échanges entre les parties, de sorte que la locataire n’est pas fondée à soutenir ne pas avoir obtenu d’informations précises à ce sujet,

— les travaux d’aménagement et d’installation d’une cuisine réalisés par la SAS ALMAE TECHNOLOGIES, sans son autorisation, ont entraîné une modification du zoning de la SSI et une mise à jour des moyens de lutte contre l’incendie et ont eu un impact sur la gestion technique du bâtiment,

— les travaux engagés en janvier 2022 pour 344 000 € visaient à remplacer la SSI en conformité avec la réglementation de l’ASN,

— elle a alerté sa locataire que ce remplacement n’avait pas pour vocation de remonter les alarmes gaz dangereux, la SAS ALMAE TECHNOLOGIES ne possédant pas de système d’exploitation dédié au risque gaz, de sorte que la SAS DATA 4 a été contrainte de créer une remontée de ces alarmes au poste de sécurité en utilisant le système d’exploitation des alarmes de sécurité incendie ; elle ajoute que la demanderesse n’a pas communiqué le justificatif des levées de réserves suite aux contrôles règlementaire pour les années 2021 et 2022,

— le coût de l’assurance CAMPUS est passée de 21 767 € en 2018 à 23 247 € en 2019, ce qui ne représente pas une « augmentation importante »,

— s’agissant de l’augmentation du coût du chauffage / gaz, les régularisations ont été effectuées sur la base de la clé de répartition pour 2017, sur la base des relevés de compteur des bâtiments pour 2018, et répartis en fonction du relevé des compteurs pour 2019 suite à la mise en place d’une centrale de cogénération permettant de créer de l’électricité lors de la génération de chaleur, laquelle consomme davantage de gaz, refacturé uniquement partiellement, outre les consommations de la dernière chaudière fonctionnant encore en appoint ; elle ajoute que la SAS ALMAE TECHNOLOGIES a elle-même sollicité le maintien du chauffage le week-end pour ne pas impacter le fonctionnement de ses installations,

— s’agissant des clés de répartition, celles-ci sont communiquées lors de chaque régularisation de charges, l’ensemble des bâtiments étant alors pris en compte ; les écarts mineurs constatés ont été immédiatement rectifiés.

Par ailleurs, la SAS DATA 4 confirme que le maintien du système de détection incendie en parfait état de fonctionnement relève de sa responsabilité et indique communiquer par conséquent le justificatif des maintenances SSI ainsi que le mail comportant le rapport maintenance de janvier 2021 pour le bâtiment A5.

*Sur le caractère erroné du décompte joint au commandement

A l’examen du décompte accompagnant le commandement de payer litigieux, il convient de constater que ledit décompte comprend un libellé précis des sommes réclamées ainsi que les dates des avis d’échéances et règlements intervenus, de sorte que la locataire ne peut valablement soutenir qu’elle ne serait pas en mesure d’en apprécier le bien-fondé.

Il est d’ailleurs surprenant que la société ALMAE critique la variation aléatoire et injustifiée des sommes comptabilisées au titre des charges dans la mesure où ces sommes ont été réglées par ses soins et figurent pour mémoire dans le décompte joint au commandement de payer.

En tout état de cause, si la demanderesse vise le caractère erroné du décompte en ce qu’il ne serait pas suffisamment précis pour lui permettre d’appréhender précisément ce qui lui est réclamé, force est de rappeler que, contrairement à ce qu’elle soutient, le caractère imprécis ou les inexactitudes d’un décompte ne sauraient constituer une cause de nullité du commandement, celui-ci demeurant valable pour la partie non contestable de la dette.

De manière surabondante, en réponse à la critique portant sur le détail des sommes réclamées, il y a lieu d’observer que les montants reportés dans le décompte correspondent à ceux figurant dans les factures dont elle a été destinataire de la part de la bailleresse.

Par ailleurs, à l’examen des pièces fournies de part et d’autre, il convient de noter que :

— les factures des loyers comprennent le détail du calcul des indexations, indexations prévues au contrat de bail en son paragraphe 12.2,

— les factures relatives aux charges apparaissent tout autant détaillées, les bâtiments concernés étant précisés, et les appels de taxe foncière et taxe sur les bureaux étant également clairement libellés comme tels,

— les règlements dont la demanderesse se prévaut au titre des loyers des 1er et 2ème trimestres 2021 ont bien été comptabilisés dans le décompte critiqué, le solde restant du étant relatif aux charges non réglées, dont elle ne contestait d’ailleurs pas l’absence de règlement aux termes de son courrier de protestation et opposition à commandement de payer.

Enfin, à la lecture des courriers et mails échangés fin décembre 2020 et début 2021, il y a lieu de relever que la société ALMAE indique elle-même avoir épluché l’ensemble des charges appelées, de sorte qu’elle ne peut valablement soutenir ne pas en connaître le détail.

Il résulte de ce précède que le moyen tiré du caractère erroné du commandement de payer ne saurait prospérer, de sorte que ledit commandement ne saurait être annulé de ce chef, étant au surplus rappelé que la demanderesse élève des contestations sur certains postes au titre de sa démonstration de la mauvaise foi de sa bailleresse, contestations qui seront examinées ci-après.

*Sur la mauvaise foi de la bailleresse

Si dans ses développements relatifs à la mauvaise foi de la bailleresse, la société ALMAE reprend une partie de ses arguments relatifs à l’imprécision du commandement, le tribunal comprend qu’elle formule en premier lieu des contestations sur le contenu même des sommes appelées.

A ce titre, à l’examen des pièces fournies s’agissant de chacun des postes de charges discutés pour 2019, réserves que la demanderesse formulait aux termes de son courrier du 21 janvier 2021, le tribunal relève les éléments suivants :

*S’agissant de la régularisation des charges 2019, facturée le 31 octobre 2020 (ou 12 novembre ?), à hauteur de 375 813,60 € TTC

De manière générale, sur la somme globale de 375 813,60 € appelée aux termes de la facture du 31 octobre 2020, il convient d’observer que ladite facture mentionne précisément que la somme facturée comprend, ainsi que l’expose la société DATA 4, l’appel des charges locatives pour 234 658,00 €, la refacturation de la taxe foncière pour 68 151,00 € et la refacturation de la taxe sur les bureaux pour 10 369 €.

Le tribunal relève que ces refacturations sont clairement prévues par le contrat de bail et ses annexes.

En effet, le bail stipule, en son ARTICLE 11- CHARGES-ACCESSOIRES-IMPOTS-TAXES-DROITS, paragraphe 11.2, que « le Bailleur entendant percevoir un loyer net de toutes charges, le Preneur remboursera, au Bailleur tous impôts, taxes et droits afférents aux Locaux Loués et sa quote-part d’impôts liée au Site de [Localité 4], ou auxquels il pourra être assujetti en cours de bail du fait de son activité, sur présentation des avis d’impositions correspondants.

Une liste d’impôts et taxes devant être supportés par le Preneur figure en Annexe 5 aux présentes (…) ».

L’annexe 5 inclut, notamment, au titre des taxes, « l’impôt foncier (…) et la « taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage ».

Les pièces 26, 27, 48 et 49 versées par la demanderesse justifient des sommes appelées au titre des deux taxes précitées.

S’agissant du détail des régularisations des charges, également objet de la critique de la demanderesse, chaque poste figurant dans un tableau Excel produit par la SAS ALMAE elle-même, la SAS DATA 4 verse aux débats l’intégralité des factures de charges des années 2019 et 2020, outre les clés de répartition et listes de factures dans deux tableaux très détaillés.

Il convient de s’intéresser à chaque poste critiqué.

*Sur le contrat de Facility Management Propriétaire sur système de détection incendie

Il n’est pas discuté que la maintenance du Système de Sécurité Incendie (SSI) relève de la responsabilité de la société DATA 4, ainsi que le prévoit le bail en son ARTICLE 6 – OBLIGATIONS DU PRENEUR, paragraphe m), qui dispose que « le Bailleur assurera ou fera assurer la gestion technique du Site de [Localité 4], le Preneur déclarant faire son affaire personnelle de la gestion technique des Locaux Loués, conformément à la répartition visée en Annexe 4 ».

En revanche, les frais afférents à cette maintenance peuvent être refacturés à la locataire, ainsi que l’expose la bailleresse et le prévoit l’annexe 5 dont le paragraphe « Entretien » inclut « les frais d’entretien du matériel de lutte contre l’incendie et de secours et de tout équipement de sécurité et de télésurveillance des installations, ainsi que les coûts de vérifications réglementaires, le cas échéant ».

A l’appui des frais facturés à ce titre, la défenderesse produit un rapport de maintenance préventive sur la période du 04 au 11 janvier 2021 ainsi qu’un devis VINCI, par bâtiment, relatif à la levée des réserves sur l’ensemble des installations de SSI. Elle justifie en outre desdites maintenances SSI, et verse un mail comportant en pièce jointe le rapport de maintenance de janvier 2021 pour le bâtiment A5. Enfin, la SAS DATA 4 produit l’intégralité des factures mensuelles VINCI au titre du contrat FM pour les années 2019, 2020 et 2021.

Si la SAS ALMAE soutient que les « éléments produits sont manifestement incomplets et insuffisants pour justifier des régularisations de charges sollicitées par la société DATA 4 (Pièce adverse 28) », force est de constater que la défenderesse a transmis l’ensemble des pièces de nature à justifier des sommes refacturées.

En outre, s’agissant de la critique de la répartition élevée par la demanderesse, critique au demeurant non précisée plus avant, il convient de constater que le contrat de bail stipule, aux termes de l’article 11 précité, paragraphe 11.3, que « le budget prévisionnel des charges, réparations, fournitures, prestations, impôts et taxes pour l’année 2016 et les clés de répartition y afférentes sont joints en Annexe 6 aux présentes.

Le Preneur versera des provisions trimestrielles en même temps que le loyer principal, calculées sur la base du budget prévisionnel hors taxes ».

Ladite annexe 6 précise les clés de répartition en fonction des surfaces occupées.

Là encore, les éléments ainsi exposés écartent la démonstration de la mauvaise foi de la bailleresse.

*Sur les dysfonctionnements des têtes de détections et les travaux d’aménagement d’une cuisine

La réalité des travaux d’aménagement réalisés par la locataire, indépendamment de leur autorisation et de leurs conséquences, est établie par les pièces versées aux débats.

Si la demanderesse soutient qu’elle n’était pas tenue de solliciter l’autorisation de sa bailleresse pour l’installation d’une cuisine qui ne correspond pas à des travaux d’importance, force est de constater que le bail prévoit, aux termes de son ARTICLE 6 – OBLIGATIONS DU PRENEUR, paragraphe 6.2, que « (…) Tous travaux d’aménagement (embellissements, améliorations, installations) éventuellement réalisés par le Preneur dans les Locaux Loués seront soumis à une autorisation préalable dans les conditions prévues aux alinéas précédents (…) ».

S’agissant des modifications du zoning générées par ces travaux, la défenderesse produit un rapport d’intervention SECURITAS pour « une alarme incendie dans le bâtiment A6 ainsi rédigé : « 14 h 52, astreinte D4 avisé et Mme [O] [J] / Arrivée binôme levée de doute sur le lieu présence de deux ouvriers (1 homme / 1 femme) en train de faire un percement dans le sol du local tech RDC avec une disqueuse et un perforateur à percussion un trou dans le mur mitoyen avec le local tech est déjà réalisé (aménagement d’un coin cuisine). Plein de poussière au niveau des locaux et circulation (cause de la détection incendie). Aucun permis feu (poussières) constaté. Mise en œuvre d’un désenfumage naturel par balayage (porte / fenêtre) – 14 h 57 fin de l’intervention avec acquittement et réarmement du SSI ».

A ce sujet, la SAS DATA 4 adressait un mail, le 03 mai 2021, à la société ALMAE pour lui faire part des difficultés constatées à la suite de ces travaux : « Nous avons été avertis par la sécurité du site de difficultés au niveau des reports d’alarme entre le système sécurité incendie (SSI) et l’Unité d’Aide à l’Exploitation UAE (G1). Il semblerait que des modifications de zoning, suite à des travaux dans les lieux loués, génèrent des dysfonctionnements sur le SSI ne permettant plus la remontée des alarmes de G1 ».

De son côté, la demanderesse ne produit aucun document probant permettant de contredire les termes du rapport SECURITAS et du mail de sa bailleresse, lesquels suffisent à se convaincre de la difficulté générée par les travaux litigieux.

Le tribunal observe par ailleurs que la bailleresse transmettait, attachés au mail du 03 mai 2021, les rapports de maintenance SSI, ainsi que les devis correspondants aux travaux de maintenance.

Elle l’avisait enfin des coûts de maintenance qui seraient appelés, à savoir :

Bâtiment A0 = 9 899,96 €

Bâtiment A5 = 11 047,36 €

Bâtiment A6 et A7 = 3 294,84 €

En outre, sont fournies diverses factures de maintenance de site dont le remplacement disconnecteur bâtiment G1 du 29 juin 2020 pour 260,48 €.

Ainsi, le tribunal ne saurait retenir la mauvaise foi de la bailleresse à ce titre

*Sur les travaux de remplacement de la SSI et le démantèlement des détecteurs à têtes ioniques

Dans le mail que la bailleresse adressait le 25 octobre 2021 à sa locataire, elle l’informait de ce que le changement des détecteurs à têtes ioniques relevait d’une obligation réglementaire ASN (autorité de sûreté nucléaire) arrivant à échéance le 31 décembre 2021, et lui joignait le calendrier de déploiement de cette nouvelle réglementation, duquel il ressort que la phase dérogatoire s’achevait fin 2021, document produit aux débats.

A l’examen de l’annexe 8 du contrat de bail, intitulée « ETAT DES TRAVAUX PROJETES DANS LES 3 ANS », il apparait que figure en dernière ligne « le remplacement des têtes de DI ».

Comme il a été dit, l’annexe 5 du contrat de bail prévoit, parmi les charges et taxes refacturables au preneur, les « frais d’entretien du matériel de lutte contre l’incendie et de secours (…) ainsi que « les coûts de vérifications réglementaires, le cas échéant ».

Il résulte de ces éléments que la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi de sa bailleresse à ce titre.

*Sur l’augmentation du coût de l’assurance CAMPUS

La demanderesse fait valoir que le coût d’assurance est passé de 21 767 € en 2018 à 23 247 € en 2019 et considère que la défenderesse n’explique pas en quoi il s’agirait d’une augmentation « si importante ».

La SAS DATA 4 fournit les appels de cotisations de son assureur, à savoir :

— l’appel de cotisations SATEC pour l’année 2019 à hauteur de 209 048,99 €, dont 76 243,22 € pour la zone Campus

— les appels de cotisations de son courtier en assurances SATEC pour l’année 2020, la facturation de la zone campus pour la période du 1er septembre 2019 au 10 juin 2020 étant de 25 292,84 € pour l’ensemble des bâtiments de ladite zone

— pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2020, la prime, pour la zone CAMPUS, s’élevait à 43 406,74 €, les bâtiments D1-D2-D3 et A5, A6 et A7 ayant connu d’importantes augmentations,

— l’appel de cotisations SATEC pour l’année 2021 pour la zone Campus pour un total de 80 734,16 €.

Si la société ALMAE critique l’augmentation des cotisations, il y a lieu de constater que le contrat de bail prévoit que les coûts d’assurance sont à la charge du preneur, le paragraphe 6.5. « Assurances, a) Assurances du Bailleur » étant ainsi rédigé : « Le Bailleur a assuré, en valeur de reconstruction, le Site de [Localité 4] pour les risques pouvant lui survenir, et a également fait garantir sa responsabilité civile de propriétaire en raison des dommages corporels ou matériels causés à des tiers du fait des Locaux Loués

c) Paiement des primes : « Le Preneur devra assumer le paiement des primes afférentes aux polices souscrites par le Bailleur (…)

d) Conventions : (…) Le Preneur s’engage à se conformer à toute décision prise par le Bailleur pour répondre à une modification technique demandée par les assureurs. Les frais en résultant seront pris en charge par les Parties conformément à leurs obligations respectives aux termes du présent bail ».

Par ailleurs, ledit contrat ne comporte aucune disposition imposant à la bailleresse qu’elle fournisse, en sus des appels de cotisations, les termes précis du contrat correspondant.

Il en résulte que la mauvaise foi de la bailleresse n’est pas davantage démontrée à ce titre.

*Sur l’augmentation du coût de chauffage / gaz

L’annexe 5 du bail, relative aux charges et taxes refacturables, inclut dans celles-ci :

— les frais d’électricité et gaz, et plus précisément « les dépenses d’électricité et de gaz du Site de [Localité 4], ainsi que le remplacement des ampoules et des tubes d’éclairage, l’entretien des minuteries et des installations électriques, ainsi que plus généralement, l’entretien remplacement des équipements permettant la distribution de l’électricité et du gaz ; les dépenses relatives aux contrôles obligatoires des installations ; et tous autres contrôles réglementaires (ligne deux, barrière, aération) ; la pose, l’entretien et les relevés des compteurs divisionnaires, le cas échéant » ;

— les frais de chauffage et climatisation, et plus précisément : « les frais de chauffage et climatisation, s’il y a lieu, de combustible, directrice, des frais d’entretien, de réparation et remplacement ainsi que les salaires et charges sociales du personnel chargé de l’entretien et réparation.

Toutes dépenses nécessaires au chauffage du site de [Localité 4] et, le cas échéant, des locaux loués ; dépenses relatives au contrôle des installations. »

En réponse aux critiques de la société ALMAE, la défenderesse précise que la consommation globale de gaz de la centrale de cogénération en 2019 représentait un montant de 516 632 €, dont seulement 58,65 %, soit 203 851 €, étaient refacturés aux locataires selon les relevés de compteurs.

En sus s’ajoutaient 169 059 € de consommation de gaz de la dernière chaudière fonctionnelle, là aussi répartis en fonction des relevés de compteurs.

La demanderesse produit un ensemble de mails dans lesquels les parties discutent de manière détaillée du mode de fonctionnement de la centrale de cogénération et des contraintes associées, de la maintenance de la GTB (gestion technique de bâtiment), des besoins en chauffage de la société ALMAE les soirs et week-ends, etc.

Il ne saurait s’évincer de la lecture de ces courriels que la SAS DATA 4 cherchait à imposer à la SAS ALMAE les coûts exposés pour lui « permettre d’atteindre son objectif de coefficient d’efficacité », la question étant, à l’évidence, plus complexe, relevant à la fois de considérations techniques et des besoins propres de la société ALMAE, étant en effet observé, à la lecture des mails précités, que, d’une part, cette dernière a demandé le maintien du chauffage les week-ends et, d’autre part, que le maintien de la chaudière est lié à la nécessité, pour ALMAE, de consommer de la chaleur en été.

Les frais de maintenance étant à la charge des locataires, et les clés de répartition étant communiquées à ces derniers, il ne peut être considéré que la répercussion à la société ALAME de la maintenance de la centrale de cogénération, au même titre que la maintenance de la chaufferie, contreviendrait aux stipulations contractuelles.

Le tribunal observe qu’avant la délivrance du commandement, la bailleresse apportait déjà des éléments d’explications à sa locataire aux termes d’un mail du 11 mars 2021 : « s’agissant des consommations de gaz, elle a pris le relevé des compteurs de la société ALMAE pour évaluer ses consommation ; à la consommation de gaz du campus, un coefficient représentant la quote-part de la cogénération a été appliqué, puis sur le montant restant le pourcentage défini par les relevés de compteur a été appliqué. Concernant l’évolution du coût du gaz, le prix d’achat du gaz augmente ; de plus vous étiez sur une répartition au prorata des surfaces et non selon le relevé des compteurs comme c’est le cas depuis le dernier trimestre 2018 ».

Enfin, l’ensemble des factures relatives tant à la maintenance de la centrale et sa sécurité, qu’aux consommations de gaz sont versées aux débats, à savoir :

— les factures d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour la centrale de cogénération, émises par l’entreprise EFFIGREEN CONSULTING entre le 26 décembre 2019 et le 13 novembre 2020 ; facture au même titre du 1er octobre 2019

— les factures VINCI au titre du contrat de maintenance de la centrale de cogénération pour novembre 2018 (22 669,20 €) ; pour décembre 2018 (22 883,20 €) ; pour janvier 2019 (24 354,00 €) ; pour février 2019 (23 252,40 €) ; pour mars 2019 (23 389,20 €) ; pour avril 2019 (1 684,80 €) ; celle du mois de juin 2020 pour 92 939,64 € TTC

— les factures mensuelles SECURITAS pour un ensemble de forfaits SSIAP (Service de sécurité incendie et d’assistance à personne) pour les mois de décembre 2019 (103 389,55 €) ; janvier 2020 (117 368,36 €) ; février 2020 (117 368,36 €) ; mars 2020 (117 368,36 €) ; avril 2020 (117 368,36 €) ; mai 2020 (115 672,76 €) ; juin 2020 (115 632,41 €) ; juillet 2020 (115 672,76 €) ; août 2020 (115 672,76 €) ; septembre 2020 (115 672,76 €) ; octobre 2020 (115 672,76 €) ; novembre 2020 (115 672,76 €) ; décembre 2020 (115 672,76 €), outre un avoir sur forfait mobile pour mars et avril 2020 à hauteur de 3 391,20 €

— les factures mensuelles PROSEGUR pour la sureté industrielle (gaz dangereux) pour janvier 2019 (28 116,54 €, 61 323,55 € et 1 092,74 €) ; pour février 2019 (28 116,54 €, 61 323,55 € et 1 092,74 €) ; pour mars 2019 (28 116,54 €, 61 323,55 € et 1 092,74 €) ; pour avril 2019 (1 831,30 €, 2 197,56 €) ; les factures mensuelles SECURITAS pour un ensemble de forfaits SSIAP (Service de sécurité incendie et d’assistance à personne) pour les mois d’avril 2019 (65 480,58 €) ; mai 2019 (78 576,68 €) ; juin 2019 (78 576,68 €) ; juillet 2019 (78 576,68 €) ; août 2019 (78 576,68 €) ; septembre 2019 (78 576,68 €) ; octobre 2019 (103 389,55 €) ; à compter d’octobre s’est ajouté un forfait ADS pour le bâtiment D6 ; novembre 2019 (103 389,55 €)

— deux séries de factures de gaz émises par ALPIQ Energie France SAS : pour la première série : décembre 2019 (21 072,24 €) ; janvier 2020 (11 530,18 €) ; février 2020 (7 153,06 €) ; mars 2020 (17 082,54 €) ; avril 2020 (16 491,75 €) ; mai 2020 (16 946,36 €) ; juin 2020 (15 878,22 €) ; juillet 2020 (15 060,75 €) ; août 2020 (13 993,83 €) : septembre 2020 (13 142,06 €) : octobre 2020 (17 372,72 €) ; novembre 2020 (20 675,57 €) ; décembre 2020 (39 921,56 €) ; pour la deuxième série décembre 2019 (40 148,31 €) ; ; janvier 2020 (74 408,64 €) ; février 2020 (53 027,72 €) ; mars 2020 (22 908,49 €) ; avril 2020 (5 363,50 €) ; mai 2020 (5 363,50 €) ; juin 2020 (5 363,50 €) ; juillet 2020 (5 338,85 €) ; août 2020 (5 338,85 €) : septembre 2020 (5 338,13 €) : octobre 2020 (5 338,13 €) ; novembre 2020 (5 338,13 €) ; décembre 2020 (1 281,37 €),

— deux séries de factures de gaz émises par ALPIQ Energie France SAS ; pour la première série : janvier 2019 (13 472,80 €) ; février 2019 (10 185,44 €) ; mars 2019 (9 177,15 €) ; avril 2019 (20 601,00€) ; mai 2019 (22 659,44 €) ; juin 2019 (15 422 33 €) ; juillet 2019 (14 533,36 €) ; août 2019 (14 419,82 €) ; septembre 2019 (16 523,41 €) ; octobre 2019 (22 269,55 €) ; novembre 2019 (11 217,33 €) ; pour la deuxième série : janvier 2019 (90 078,54 €) ; février 2019 (80 041,66 €) ; mars 2019 (76 497,48 €) ; avril 2019 (22 216,75 €) ; mai 2019 (5 903,68 €) ; juin 2019 (5 878,57 €) ; juillet 2019 (5 894,53 €) ; août 2019 (5 894,53 €) ; septembre 2019 (5 900,60 €) ; octobre 2019 (5 932,92 €) ; novembre 2019 (62 578,50 €).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, là encore, la demanderesse échoue dans sa démonstration de la mauvaise foi de sa bailleresse.

*Sur la modification des clés de répartition

Ainsi que l’expose la société DATA 4, le bail prévoit, en son ARTICLE 11-CHARGES-ACCESSOIRES-IMPOTS-TAXES-DROITS, paragraphe 11.7, que « le Bailleur s’engage, en cours de bail, à informer le Preneur de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les différents locataires du Site de [Localité 4], ainsi que des charges, impôts et taxes nouveaux dont le Preneur pourrait être redevable ».

La société DATA 4 justifie avoir communiqué, à chaque régularisation des charges, les clés de répartition, l’ensemble des bâtiments étant également pris en compte.

Par ailleurs, elle ne conteste pas les menus écarts relevés lors de l’analyse de la comptabilité, mais indique qu’ils sont été rectifiés, ces écarts n’étant pas suffisants, compte tenu de leur nature et modicité, à démontrer la mauvaise foi alléguée.

*Sur l’absence de prise en compte de la situation sanitaire

La société ALMAE soutient que le commandement de payer a été délivré dans l’ignorance totale de la situation sanitaire alors qu’elle avait alerté sa bailleresse de ses « difficultés de fonctionnement » et tenté de parvenir à un accord amiable. Elle ajoute avoir connu une baisse significative d’activité entre le 15 mars et le 30 juin 2020.

A la lecture des deux courriers versés à l’appui, datés des 29 décembre 2020 et 21 janvier 2021, le tribunal ne saurait en conclure qu’ils constituent une demande d’accord amiable.

Par ailleurs, le tableau Excel produit pour justifier de la baisse d’activité n’est pas d’avantage probant. Il est en effet extrêmement succinct, rédigé en anglais et n’est étayé par aucune pièce.

Au regard de tout ce qui vient d’être dit, la société ALMAE ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi de sa bailleresse dans la délivrance du commandement de payer, le tribunal ne prononcera pas la nullité de celui-ci de ce chef.

Sur la demande de paiement au titre des appels de provision de charges sans cause

La société ALMAE expose que sa bailleresse ne justifie pas du montant des sommes facturées à la société ALMAE TECHNOLOGIES au titre des charges pour les années 2019, 2020, 2021, et 2022, et soutient en conséquence avoir versé, entre 2019 et 2022, un total de 3 858 789,24 € TTC de provisions pour charges sans justification.

De manière générale, si la société ALMAE reproche à la SAS DATA 4 de ne fournir aucun élément justifiant la régularisation des charges facturées, le tribunal observe que la défenderesse a produit l’intégralité des factures de toute nature pour les années 2019 à 2022.

S’agissant de l’année 2019, la société ALMAE soutient avoir versé sans justification 270 000 € au titre du premier trimestre, 240 000 € au titre du 2ème trimestre, 270 000 € au titre du 3ème trimestre et 270 000 € au titre du 4ème trimestre.

A l’appui de sa démonstration, la demanderesse se réfère à ses précédents développements.

Or, comme il a été dit, la preuve de la mauvaise foi dans l’appel des provisions pour charges n’est pas rapportée, de sorte que lesdits développements ne sauraient emporter démonstration de l’absence de justification des provisions pour charges au titre de l’exercice 2019.

S’agissant de l’année 2020, si la demanderesse critique la date de facturation au 30 septembre 2021, soit au-delà de la date contractuellement prévue, un tel retard ne saurait avoir pour conséquence de la priver d’effet, aucune sanction à ce titre n’étant prévue au contrat de bail. Une telle sanction n’est pas davantage prévue par les dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce.

Sur le fond, s’agissant en premier lieu de la clé de répartition, il a déjà été constaté précédemment que le bail et ses annexes prévoient que lesdites clés peuvent évoluer en fonction des occupants du site, les modifications faisant l’objet d’une information dans un tableau détaillé.

En deuxième lieu, s’agissant de la surface d’occupation du bâtiment A7, il y a lieu de relever, à la lecture du mail de juin 2017 revendiqué par la demanderesse elle-même, que les charges étaient dues pour les surfaces de bureaux et l’ensemble des parties communes. Dans le projet de modification, les parties communes devaient être mises à disposition gracieusement uniquement à titre de loyer.

En dernier lieu, s’agissant des erreurs de calcul, il y a lieu de relever les éléments suivants :

— l’entretien des forêts et clôtures pour 20 500 €, dont la facture émise par M. [B] [E] le 10 novembre 2020 est produite aux débats, est une dépense à la charge de la demanderesse ainsi que le mentionne l’annexe 5 du contrat de bail qui prévoit la refacturation à la locataire des « frais d’entretien des espaces verts et s’il y a lieu, la décoration florale », ainsi que les « frais d’entretien des portes de parking et barrières » ; dans ces conditions, les charges appelées à ce titre sont bien contractuellement prévues,

— l’erreur arithmétique relevée par le cabinet DABR, audit et conseil, dans son rapport du 21 octobre 2024, n’est pas démontrée avec suffisance en l’absence d’explication complémentaire ainsi que des pièces utilisées à l’appui ; en outre, le tribunal observe que la demanderesse a annoté la copie dudit rapport, au demeurant réalisé de manière non contradictoire, pour émettre des objections tout aussi recevables que les conclusions dudit rapport ;

— le relevé des compteurs électriques, qui ferait référence au mois de décembre 2018 au lieu du mois de décembre 2019, n’est pas produit aux débats, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier, notamment, s’il s’agit d’une simple erreur matérielle ;

— le montant de l’assurance campus correspondant à 18 mois qui ne serait pas réparti selon la surface réelle n’est pas davantage expliqué plus avant, la demanderesse ne produisant pas les pièces à l’appui de sa critique ; la société ALMAE n’explique pas davantage le calcul qu’elle entendait voir retenu ;

— l’erreur déjà présente dans les régularisations de charges pour 2019, au titre des coûts d’approvisionnement en gaz de la centrale de cogénération, qui serait maintenue, n’est pas précisée, les précédents développements se contentant de critiquer l’augmentation des coûts à ce titre et ne faisant pas état de ladite erreur.

Au regard de ces considérations, la société ALMAE ne démontre pas l’absence de justification des provisions pour charges appelées au titre de l’année 2020.

S’agissant de l’année 2021 et de l’erreur contenue dans le décompte produit par la défenderesse, notamment celui arrêté au 31 décembre 2024, la société ALMAE affirme que celui-ci comptabilise une facture de provision pour charges pour le 4ème trimestre 2021 de 183 300 € TTC qui ne lui est jamais parvenue, mais ne comptabilise pas en revanche son règlement de l’unique facture reçue à ce titre à hauteur de 357 642 €.

A l’examen des décomptes produits, les provisions pour charges suivantes, à compter de ce 4ème trimestre 2021, étaient toutes du même montant, à savoir 183 300 € TTC, la facture au titre du 1er trimestre 2022 étant d’ailleurs produite aux débats. Si la demanderesse soutient ne pas avoir reçu la facture du 4ème trimestre 2021, force est de rappeler que les factures de charges ne sont pas adressées en courrier recommandé, de sorte qu’il ne peut être que considéré que la société ALMAE procède par voie d’affirmation sans démonstration. Par ailleurs, le tribunal relève que si elle affirme avoir réglé la facture de 357 642 €, laquelle n’est pas au demeurant pas comptabilisée dans les décomptes DATA 4 au titre des sommes appelées, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément de nature à justifier de ce règlement. Au surplus, contrairement à ce qu’affirme la société ALMAE, le rapport du cabinet DABR, réalisé comme il vient d’être dit, de manière non contradictoire à sa demande et sans production des pièces analysées, ne fait pas spécifiquement état de cette facture. Le compte fournisseur, extrait de son grand livre, que la société ALMAE verse aux débats, n’enregistre pas davantage ce règlement. D’ailleurs, le tribunal relève une certaine confusion dans les explications de la demanderesse, laquelle indique, dans un développement précédent relatif à la démonstration du bon règlement de ses loyers et charges, avoir réglé, au titre des provisions pour charges du 4ème trimestre 2021, une somme, non pas de 357 642 €, mais de 337 662,90 €, règlement qui est bien enregistré dans le décompte de la SAS DATA 4.

Dans ces conditions, la société ALMAE ne démontre pas l’absence de justification des provisions pour charges appelées au titre de l’année 2021.

S’agissant enfin de l’année 2022, si la société ALMAE reproche à sa bailleresse d’avoir inclut le bâtiment A3 dans la régularisation des charges, elle ne produit pas la facture critiquée.

Dans ces conditions encore, la société ALMAE ne rapporte pas la preuve de la non justification des appels de charges et régularisation au titre de l’année 2022.

En conséquence, la SAS ALMAE TECHNOLOGIES sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 3 858 789,24 € au titre des provisions et régularisations de charges indues.

Sur les demandes reconventionnelles

*Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.

En l’espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, notamment le paiement du loyer et des charges.

La bailleresse a réclamé à sa locataire, aux termes du commandement de payer du 14 avril 2021, le paiement des sommes suivantes :

— reliquat de régularisation de charges et taxes 2019 à hauteur de 81 263,31 €,

— loyer 1er trimestre 2021 pour 273 600,00 €

— provision pour charges 1er trimestre 2021 pour 147 501,60 €

— loyer 2ème trimestre 2021 pour 148 051,20 €

— provision pour charges 2ème trimestre 2021 pour 273 600,00 €

Soit un total de 924 016,11 € TTC.

A la lecture du décompte, les loyers des deux premiers trimestre 2021 sont comptabilisés comme réglés, bien que le règlement du 2ème trimestre ait été émis pour le même montant que le 1er trimestre, soit 147 501,60 € au lieu de 148 051,20 €.

La société ALMAE justifie d’ailleurs de leur règlement en date des 12 mars et 06 avril 2021, ainsi que du règlement des provisions pour charge du 1er trimestre 2021 intervenu le 15 avril 2021, soit le lendemain de la délivrance du commandement.

Il a été jugé ci-avant que la locataire était bien redevable du surplus des causes du commandement, à savoir la somme de 273 600,00 € au titre des provisions pour charge du 2ème trimestre 2021 et le reliquat au titre de la régularisation des charges pour l’année 2019 à hauteur de 81 263,31 €.

Or, il y a lieu de constater que la société ALMAE ne justifie pas avoir réglé ces sommes dues dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, un règlement de 273 600 € ayant été enregistré à la date du 17 mai 2021, et le reliquat de 81 263,21 € restant encore dû. Il en résulte que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 15 mai 2021.

Il convient, à ce stade, d’examiner la demande de suspension des effets de cette clause présentée par la locataire, laquelle expose que « la survenance de la crise sanitaire au cours de l’année 2020 et son maintien pendant l’année 2021 jusqu’à aujourd’hui a généré une contraction considérable de la trésorerie disponible de la société ALMAE TECHNOLOGIES et est de nature à mettre en péril son activité, ce qui pourrait entraîner les effets que l’on connaît sur le plan social ».

Pour autant, ainsi qu’il a été constaté précédemment, la demanderesse ne justifie pas plus avant des difficultés de trésorerie dont elle se prévaut.

Cependant, s’agissant des sommes dues au titre du commandement, il y a lieu de rappeler que la société ALMAE a réglé la somme de 273 600 € dès le 17 mai 2021 et que seul le reliquat de la régularisation des charges restait dû.

Il y a lieu de faire application de la règle d’imputation des paiements prévue par l’article 1342-10 du code civil, selon laquelle, en l’absence de convention ou de déclaration du débiteur à ce sujet, les paiements intervenus au titre des loyers et des charges, même effectués au titre d’échéances postérieures, ont vocation à s’imputer sur la dette la plus ancienne.

Les sommes versées postérieurement au mois de mai 2021 ont donc vocation à être prises en compte afin de règlement de l’arriéré locatif.

Il convient de constater, au vu des décomptes fournis par la SAS DATA 4, que les causes du commandement, soit la somme restant due au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2021, ont été entièrement apurées dès le paiement de l’échéance du 05 juillet 2021, à la suite du remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 16 649,25 € le 1er juillet 2021 et d’un règlement de 148 051,20 € le 05 juillet 2021.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l’apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

En conséquence, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

*Sur la demande de condamnation de la locataire à payer un arriéré locatif

L’article 1728 du code civil prévoit l’obligation pour le locataire de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1315 (devenu l’article 1353) du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit fournir un décompte reprenant toutes les sommes dues et les paiements intervenus.

La SAS DATA 4 réclame une somme de 1 561 047,07 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtée, selon le dernier décompte fourni, à juillet 2024.

La société ALMAE, qui n’a formulé des critiques qu’à l’égard des provisions pour charges et régularisations des années 2019 à 2022, ne discute pas le montant de sa dette locative ni ne justifie s’en être acquittée, se contentant, d’une part, de soulever l’absence de mise en demeure préalable, moyen qui ne saurait prospérer, le commandement de payer, puis l’assignation puis enfin les conclusions actualisées constituant autant de mises en demeure de payer, et, d’autre part, les mêmes moyens d’irrégularité des régularisations de charges intervenues au titre des années 2019 à 2022, sur lesquels il a déjà été statué, sans s’expliquer sur les loyers et charges postérieurs.

La locataire sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 561 047,07 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtée à juillet 2024, en deniers ou en quittances pour tenir compte des paiements et échéances postérieurs intervenus le cas échéant.

Conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, il y a lieu d’assortir cette somme des intérêts au taux légal, ce à compter des conclusions du 12 septembre 2024 contenant mise en demeure de la payer et jusqu’à parfait paiement, lesquels pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

*Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 et suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 1728 dudit code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, si la locataire a rapidement apuré les causes du commandement, elle a laissé, depuis, s’accumuler une dette locative importante sans qu’elle ne verse aux débats le moindre élément justifiant l’aggravation de cette dette. Comme il a été dit, si elle soutient que la situation sanitaire justifierait ses retards de paiement, il n’en demeure pas moins qu’elle ne verse au dossier aucun document comptable probant.

Ce manquement de la locataire à cette obligation essentielle, depuis plusieurs années, et ce malgré la procédure judiciaire en cours introduite par ses soins, présente une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Il y a lieu en conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner le grief relatif à l’absence de transmission des rapports des contrôles réglementaires liés à l’installation électrique, de prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire et d’ordonner son expulsion dans les conditions définies ci-après au dispositif du jugement.

*Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

La demanderesse peut prétendre à une indemnité d’occupation pour l’occupation sans titre des lieux.

A ce titre, elle sollicite que l’indemnité soit égale à deux fois le montant du loyer.

L’article 16.2 du contrat de bail prévoir que « afin de garantir au Bailleur la récupération effective et immédiate des lieux loués, le Preneur, dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux, versera au Bailleur une indemnité d’occupation égale à 2 fois le Loyer quotidien par jour calendaire de retard, sans que cette indemnité d’occupation ne crée à son égard un droit quelconque à l’occupation des lieux et sous réserve des dommages et intérêts que le Bailleur serait en droit d’obtenir. »

Cette clause s’analyse en une clause pénale au sens des anciens articles 1152 et 1226 du code civil puisqu’elle prévoit le montant de l’indemnité qui sera versée par la locataire qui ne respectera pas son engagement.

Selon l’article 1152 précité, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer son montant à une somme compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux.

L’indemnité fixée conventionnellement ayant pour fonction, outre l’indemnisation du dommage lié à l’inexécution de l’obligation contractuelle, de contraindre la partie défaillante à s’exécuter (en l’espèce à quitter les lieux), son montant peut, le cas échéant, être supérieur à l’indemnisation du dommage lié au maintien de l’occupant dans les lieux.

En l’espèce, la bailleresse ne fait pas état d’un dommage particulier résultant du maintien des locataires dans les lieux, distinct du défaut de paiement du loyer et des charges.

La pression financière est suffisante sur la locataire pour l’inciter à libérer les lieux.

La fixation de l’indemnité d’occupation à deux fois le montant dû au loyer global excède donc très largement tant la réparation du dommage de la propriétaire que l’objectif de pression financière contraignant l’occupant à quitter les lieux et ce, quand bien même le contrat prévoyait cette majoration.

Il convient par conséquent de ramener à de plus justes proportions cette demande en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter de la présente décision et jusqu’à son départ effectif des lieux, au montant du loyer, majoré de 10 %, charges en sus.

*Sur la demande de paiement au titre d’une occupation sans droit ni titre

La SAS DATA 4 expose qu’un avenant au bail a été régularisé le 10 mars 2017 pour la location de locaux supplémentaires à usage de bureaux situés au premier étage du bâtiment A 7 (locaux 101-102-103-104-105-106-125 et 226 d’une surface de 224 m2), mais qu’à compter de l’année 2018, la société ALMAE a occupé, dans droit ni titre, des locaux situés au rez-de-chaussée, d’une surface d’environ 83,10 m2, à usage principal de laboratoires et de stockage des locaux n° 5, 8 et 9 ainsi qu’au 1er étage, d’une surface totale d’environ 308,25 m2, à usage principal de bureaux les locaux n°107, 108, 109, 110, 121, 122, 123, 124, 126, 127 A, 128, et ce sans verser de loyer.

En réplique, si la société ALMAE reconnait que le projet d’avenant pour l’occupation des locaux supplémentaires du bâtiment A7 n’a pas abouti, elle affirme que cette occupation a néanmoins fait l’objet d’un accord verbal et donné lieu au règlement des sommes afférentes à cette fraction de bâtiment A7, outre les charges payées en fonction des compteurs en place dans les lieux.

A la lecture de mails échangés les 30 octobre 2020 et le 07 mai 2021, il apparaît, d’une part, que cette occupation n’avait pas donné lieu à la signature définitive d’un avenant faute pour la société ALMAE de respecter les termes convenus et, d’autre part, que la société ALMAE reconnait sans équivoque utiliser des bureaux du bâtiment A7.

La lecture des mails échangés entre le 30 octobre 2020 et le 07 mai 2021 confirme que, d’une part, l’occupation des locaux supplémentaires du bâtiment A7 n’avait pas donné lieu à la signature d’un avenant, ce qui n’est pas discuté, et, d’autre part, la SAS ALMAE ne discute pas davantage avoir occupé lesdits locaux.

Toutefois, à l’examen de l’ensemble des pièces fournies, à savoir les mails précités, mais également l’avenant produit par la société ALMAE, le projet de bail dérogatoire produit par la SAS DATA 4, les factures de charges locatives des années 2020 et 2021, le tribunal relève des incertitudes tant sur l’étendue des bureaux occupés, étant tantôt question du RDC, tantôt question du premier étage, que sur la durée d’occupation litigieuse, ou encore sur la question des sommes dues / versées, étant en effet observé que les factures de « loyer campus » ne comportent aucune précision complémentaire et que les factures de charges visent, notamment, le bâtiment A7.

En conséquence, le tribunal n’étant pas en mesure de vérifier la réalité de la créance revendiquée au titre de l’occupation sans droit ni titre des locaux supplémentaires du bâtiment A7, la SAS DATA 4 sera déboutée de la demande de paiement à ce titre.

*Sur la demande relative au dépôt de garantie

L’article 15 – CLAUSE RESOLUTOIRE du contrat de bail stipule que « (…) quelle que soit la cause de résiliation, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, sans préjudice du droit pour celui-ci de poursuivre par toute voie de droit le paiement des sommes dues par le Preneur, l’exécution des conditions du présent bail (notamment en ce qui concerne la restitution des locaux) et le paiement de tous dommages et intérêts. »

La demanderesse, qui se borne à solliciter le débouté de toutes les demandes reconventionnelles, ne discute pas cette stipulation.

En conséquence, le dépôt de garantie sera déclaré acquis à la SAS DATA 4.

Sur la demande de délais de grâce formulée par la SAS ALMAE TECHNOLOGIES

Outre les délais de paiement rétroactifs sur lesquels il a déjà été statué, il convient de statuer sur la demande de délais de 24 mois formulée par la demanderesse, qui doit s’entendre de toute condamnation.

L’article 1343-5 du code civil, anciennement l’article 1244-1 du même code, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due à l’issue du délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, comme il a déjà été dit, la société ALMAE, qui, au demeurant, ne propose aucun échéancier, ne produit aucune pièce comptable, ni aucun justificatif sur sa situation financière de sorte qu’elle ne démontre pas être en capacité de régler cette somme dans le délai de deux ans maximums que la loi permet au tribunal de lui accorder.

Dans ces conditions, la demande de délai de grâce ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement, il convient de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS ALMAE TECHNOLOGIES de ses demandes tendant à ce que la nullité du commandement du 14 avril 2021 soit prononcée ;

ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la SAS ALMAE TECHNOLOGIES pour le règlement de l’arriéré de loyers et charges réclamé au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 14 avril 2021,

CONSTATE que cette dette a été entièrement apurée en juillet 2021 et en conséquence que le commandement de payer a été privé d’effet ;

DEBOUTE la SAS ALMAE TECHNOLOGIES de sa demande de condamnation de la SAS DATA 4 à lui payer des sommes au titre des appels de provision de charges et régularisation de charges sans cause ;

PRONONCE la résiliation judiciaire aux torts de la locataire du contrat de bail conclu le 29 janvier 2016 entre la SAS ALMAE TECHNOLOGIES et la SAS DATA 4, et portant sur un ensemble de quatre bâtiments sis [Adresse 6] ;

ORDONNE à la SAS ALMAE TECHNOLOGIES et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la date à laquelle la présente décision sera signifiée ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la SAS ALMAE TECHNOLOGIES ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ceci à défaut de libération volontaire des lieux dans un nouveau délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS ALMAE TECHNOLOGIES à payer à la SAS DATA 4, à compter de la présente décision et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 10 %, charges en sus ;

CONDAMNE la SAS ALMAE TECHNOLOGIES à verser à la SAS DATA 4, en deniers ou quittances, la somme d’un-million-cinq-cent-soixante-et-un-mille-quarante-sept euros et sept centimes (1 561 047,07 €) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à juillet 2024, outre les intérêts produits par cette somme à compter du 12 septembre 2024 ;

DIT que les intérêts pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus an à compter du 12 septembre 2024 ;

DIT que le dépôt de garantie restera acquis à la SAS DATA 4 ;

DEBOUTE la SAS DATA 4 de sa demande de paiement au titre de l’occupation sans droit ni titre des locaux supplémentaires du bâtiment A7 ;

DEBOUTE la SAS ALMAE TECHNOLOGIES de sa demande de délais de grâce pour s’acquitter de sa dette locative ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et rendu le DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,