TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— M^e Florian CANDAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13925 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C23T3

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

représenté par son syndic le Cabinet DUPOUY-FLAMENCOURT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [X] – ENGLAND

c/o Mme [B] [J] [A] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentée

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13925 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23T3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, lors des débats, Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

*

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [Y] [T] est propriétaire du lot de copropriété n° 346 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par exploit d’huissier signifié le 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 19ème a fait assigner Mme [Y] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 avril 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 6.958,19 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2016, date de la sommation de payer;

— condamner Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 182,00 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [Y] [T] au paiement des entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [Y] [T] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’instance en annulation d’une décision d’assemblée générale n’a aucun caractère suspensif (Civ. 3ème, 28 janvier 2003, n° 01-16.489) et la décision reste opposable tant qu’elle n’a pas été annulée (Civ. 3ème, 23 janvier 1991, n° 89-10.531, Civ. 3ème, 19 juin 2007, n° 06-19.992).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Y] [T] est propriétaire du lot de copropriété n° 346 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] (pièce n°1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2012, 11 septembre 2013, 21 janvier 2015, 27 mai 2015, 29 juin 2015, 13 janvier 2016, 22 juin 2016, 14 septembre 2016, 28 juin 2017, 19 septembre 2018, 26 juin 2019, 3 juillet 2019, 29 décembre 2020, 29 juin 2021, 7 mars 2022, 16 mars 2022, 28 juin 2022, 25 janvier 2023 et 14 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2012 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2012 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 6);

— une attestation du syndic exposant que l’assemblée générale du 14 juin 2023, par laquelle les comptes des exercices 2013 à 2022 inclus ont été votés fait l’objet d’une contestation dont l’instance est pendante devant la 8ème chambre – section 1, sous le n° RG 23/11751 (pièce n° 7) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 5) ;

— un décompte de créance actualisé au 13 juillet 2023 (pièce n° 2).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [Y] [T], déduction faite des frais de recouvrement (pour un montant total de 387 € comprenant les frais d’un commandement de payer facturés le 21 février 2017 pour un montant de 146 €, des frais de relance facturés le 20 septembre 2016 pour un montant de 36 €, les frais d’une sommation de payer facturés le 29 novembre 2016 pour un montant de 146 €, les frais d’une mise en demeure facturés le 24 mai 2013 pour un montant de 34 €, des frais d’une lettre de relance facturés le 9 avril 2013 pour un montant de 25 €), est débiteur de 6.753,19 € au 13 juillet 2023, provisions et cotisation du fonds travaux du troisième trimestre 2023 incluses.

Mme [Y] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 13 juillet 2023, provisions et cotisation du fonds travaux du troisième trimestre 2023 incluses. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter :

— du 22 novembre 2016, date de la signification de la sommation de payer (pièce n° 3), sur la somme de 1.957,58 € (correspondant à la somme réclamée par ladite sommation, déduction faite des frais de

36 € par elle inclus),

— du 28 septembre 2023, date de la délivrance de l’assignation, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 182 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, sans viser dans ses conclusions les postes de ce chef de demande. Il ressort des pièces produites que seuls sont justifiés :

— la mise en demeure par courrier recommandée du 20 septembre 2016, dont l’accusé de réception est produit (pièce n° 4), pour un montant de 36 €,

— la sommation de payer délivrée le 22 novembre 2016 (pièce n° 3), pour un montant de 146 €, frais relevant néanmoins des frais irrépétibles.

Dans ces conditions, Mme [Y] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêt au taux légal à compter du 28 septembre 2023.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13925 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23T3

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [Y] [T] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [T], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, Mme [Y] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 22 novembre 2016 d’un montant de 146 euros. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 7] les sommes de :

—  6.753,19 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 13 juillet 2023, provisions et cotisation du fonds travaux du troisième trimestre 2023 incluses, avec intérêts au taux légal à compter

du 22 novembre 2016 sur la somme de 1.957,58 € et à compter du 28 septembre 2023 pour le surplus,

—  36,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 22 novembre 2016 pour un montant de 146 euros ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formée au titre de l’arriéré de charge, des frais de recouvrement et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente