TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [W] [E]

Mme [Z] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAH2W

N° MINUTE :

15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAH2W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2022, la société ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à [Z] [E] et [W] [E] sur des locaux, appartement n°1, bâtiment n°1, escalier n°1, rez-de-chaussée, situés au [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 10 mai 2022, la société ELOGIE SIEMP a consenti un bail à [Z] [E] et [W] [E] sur un emplacement de stationnement, référence 01 07 0090 01 9001 02, situé au 1er sous-sol du même immeuble, [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour l’appartement, d’une part, et pour l’emplacement de stationnement, d’autre part, pour les sommes respectives de 4.168,75 euros et 502,45 euros, au titre des arriérés locatifs dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [Z] [E] et [W] [E], le 7 février 2025.

Par assignation du 5 juin 2025, la société ELOGIE SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires de chaque contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [Z] [E] et [W] [E] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, et jusqu’à libération des lieux, pour chaque bail,2.940,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires de l’habitation,396,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires de l’emplacement de stationnement,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût des commandements.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025. Aucun diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 octobre 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2025, s’élève désormais à la somme de 1.562,55 euros, terme de septembre 2025 inclus, pour le logement et 396,67 euros pour l’emplacement de stationnement. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs, le paiement du loyer courant étant repris.

[Z] [E] et [W] [E] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement moyennant le versement de mensualités d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Ils ont exposé avoir loué le stationnement pour leur fille, mais apurer la dette prochainement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Z] [E] et [W] [E] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou volontairement appliquées par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, les sommes de 4.168,75 et 502,45 euros n’ont pas été réglées par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ces commandements.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2025 pour l’appartement et le 6 mars 2025 pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant, à la volonté des locataires de s’acquitter des dettes et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers et des charges, les montants seront provisoirement fixés aux sommes mensuelles, termes de septembre 2025, de 1.369,29 euros, pour l’habitation, et 105,78 euros, pour l’emplacement de stationnement.

Les indemnités d’occupation sont payables et révisables dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 7 avril 2025 pour l’appartement et du 7 mars 2025 pour le stationnement, et ne cesseront d’être dues, à titre de provision, in solidum, qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats deux décomptes démontrant qu’à la date du 20 octobre 2025, termes de septembre 2025 inclus, [Z] [E] et [W] [E] lui devaient la somme de 1.572,55 euros pour l’habitation et 396,67 euros pour le stationnement.

[Z] [E] et [W] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés in solidum, à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de ces sommes en autorisant [Z] [E] et [W] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[Z] [E] et [W] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les dettes locatives visées dans les commandements de payer du 6 février 2025, pour le bail d’habitation d’une part, et pour le bail du stationnement, d’autre part, n’ont pas été réglées dans les délais de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2022 entre la société ELOGIE SIEMP, d’une part, et [Z] [E] et [W] [E], d’autre part, concernant les locaux suivants, appartement n°1, bâtiment n°1, escalier n°1, rez-de-chaussée, situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 6 avril 2025,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mai 2022 entre la société ELOGIE SIEMP, d’une part, et [Z] [E] et [W] [E], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement, référence 01 07 0090 01 9001 02, situé au 1er sous-sol du même immeuble, [Adresse 3], est résilié depuis le 6 mars 2025,

CONDAMNONS in solidum [Z] [E] et [W] [E] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 1.572,55 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du contrat de bail portant sur l’appartement,

CONDAMNONS in solidum [Z] [E] et [W] [E] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 396,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement,

AUTORISONS [Z] [E] et [W] [E] à se libérer des dettes en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus des loyers courants, une somme minimale de 100 euros, puis une dernière échéance représentant le solde des dettes en principal, majoré des intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [Z] [E] et [W] [E],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail de l’appartement sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 avril 2025, et celui du stationnement depuis le 6 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [Z] [E] et [W] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

[Z] [E] et [W] [E] seront condamnés in solidum à verser à la société ELOGIE SIEMP, à compter du 7 avril 2025, pour l’appartement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.369,29 euros en septembre 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, et à compter du 7 mars 2025, pour le stationnement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 105,78 euros en septembre 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS in solidum [Z] [E] et [W] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 février 2025 et celui de l’assignation du 5 juin 2025,

DÉBOUTONS la société ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge