TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e BALDO Patrice

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à M^e DUVAL-ZOUARI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03314 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MUR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [V]

née le 01 Janvier 1987 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [J]

né le 01 Septembre 1974 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 juin 2010, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (hlm) ICF Sud-Est Méditerranée a donné à bail à Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4] dans le [Localité 7] pour un loyer de 691,71 euros, un loyer des annexes de 22,96 euros et une provision sur charges de 65 euros.

Les 11 et 12 janvier 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée a fait signifier à Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] un commandement de payer la somme en principal de 2.285,52 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail et expulsion immédiate,

— condamnation solidaire aux paiements de la provision de 4.109 euros, outre les intérêts de retard, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges (…),

— de rendre opposable la décision au venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et de ses suites, outre les débours et le paiement des frais de dossier sur le fondement des articles L 441-8, L 441-9 et L 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

A l’audience du 15 février 2024, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée et Madame [V] [F], représentés par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.062,33 euros.

Aux termes de ses conclusions en défense, Madame [V] [F] a sollicité les plus larges délais, avec un échéancier sur des mensualités de 60 euros, outre la suspension des effets de la clause résolutoire et la condamnation de la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Cité à étude, Monsieur [S] [J] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

S’agissant de l’identité de la défenderesse, il est retenu celle mentionnée sur sa carte nationale d’identité.

Concernant l’adresse des lieux loués, il convient de retenir celle figurant aux pièces postérieures au contrat (assignation, commandement de payer, écritures de la défenderesse) en ce qu’il ressort qu’elle a changé, soit le [Adresse 2] dans le [Localité 7].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 avril 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 13 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2010 contient en son article 10 une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 11 et 12 janvier 2023, pour la somme en principal de 2.285,52 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 mars 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat prévoit en son article 11 une clause de solidarité.

Madame [V] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, de même que Monsieur [S] [J], qui ne comparaît pas.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] restent devoir la somme de 2.062,33 euros, à la date du 5 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 2.062,33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La demande relative à l’opposabilité de la décision au conjoint est sans objet.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique la reprise du versement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024.

Compte tenu de la reprise de paiement des loyers et charges par Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F], il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 857,54 euros à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée est déboutée du surplus de ses demandes.

Les défendeurs seront en outre condamnés solidairement à payer à la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2010 entre la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée d’une part et Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 13 mars 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] à verser à la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, à titre provisionnel, la somme de deux mille soixante-deux euros et trente-trois centimes (2.062,33 euros) au titre de l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation arrêté au 5 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] à s’acquitter de leur dette par 34 acomptes successifs et mensuels de soixante euros (60 euros) et une 35ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 857,54 euros à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] aux dépens ;

DÉBOUTE la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [V] [F] à payer à la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée la somme de deux cents euros (200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente