TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FISCHER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04903

N° Portalis 352J-W-B7I-C4RN2

N° MINUTE :

Assignation du :

10 avril 2024

JUGEMENT

rendu le 20 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L. OPTIMMO GESTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0750

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière lors de débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition au greffe.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RN2

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à Paris (75018) a assigné Monsieur [Y] [F], propriétaire au sein de cet immeuble du lot numéroté 6 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 9.176,76 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété, travaux et frais arrêté au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de M^e FISCHER.

Monsieur [F] n’étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 27 mai 2025 pour être mise en délibéré au 20 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions notifiées par la partie demanderesse à la partie défenderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RN2

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 19 juillet 2021, 12 septembre 2022 et 24 avril 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [F].

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues pour la période allant du 1er janvier 2022 au 2 avril 2024, et des appels de charges correspondants qui sont également versés pour la période que Monsieur [F] reste débiteur de la somme de 8.445,76 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

— Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, sur la période du 1er janvier 2022 au 2 avril 2024, la condamnation au défendeur à l’instance à lui payer les sommes suivantes au titre des frais :

—  400 euros le 8 novembre 2022 au titre des provisions sur honoraires,

—  188 euros le 19 décembre 2022 au titre des frais de suivi du contentieux,

—  45 euros le 11 août 2023 au titre des frais de mise en demeure,

—  98 euros le 5 décembre 2023 au titre des frais de mise en demeure par avocat.

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, l’absence de production de contrat de syndic conduit à rejeter les demandes de frais des 8 novembre 2022 et 19 décembre 2022, dès lors qu’elles ne sont justifiées par aucune pièce, outre le fait qu’elles correspondent, par leur seul intitulé, aux missions ordinaires dévolues au syndic.

Pour les frais de mise en demeure, dès lors que l’envoi d’une seule mise en demeure non suivie d’effet suffit pour diligenter des poursuites contre la partie récalcitrante, seuls les frais d’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception seront octroyés, soit la somme de 6,89 euros. Pour les mêmes motifs que ceux développés précédemment, le montant des frais tels que sollicités n’est justifié par aucune pièce.

Par suite, Monsieur [F] sera condamné, au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6,89 euros.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les sommes rejetées au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne sauraient être mises à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il relève des pièces produites que Monsieur [F] a été condamné au paiement d’arriérés de charges de copropriété par jugement prononcé le 8 septembre 2022 au paiement d’un arriéré de charges, travaux et frais d’un montant de 8.634,56 euros pour la période allant du 30 septembre 2018 au 25 novembre 2021.

Au vu de la fréquence des impayés imputables à Monsieur [F], il est pleinement établi que la récurrence des impayés cause un préjudice matériel au demandeur à l’instance par le fait, notamment, que ces défauts de paiement font peser une charge financière supplémentaire sur les autres copropriétaires ; au surplus, la succession d’impayés sanctionnée par la décision de justice précitée permet de caractériser la mauvaise foi du défendeur à l’instance qui poursuit sur une si longue durée des impayés d’un tel montant.

En conséquence, il apparaît raisonnable, au vu de ces éléments, de condamner Monsieur [F] à payer la somme de 850 euros au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice matériel de ce dernier.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] sera condamné à payer la somme de 1.800 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 8] au titre des charges (dont celles dues au titre des travaux) de copropriété dues pour la période allant du 1er janvier 2022 au 2 avril 2024 (2ème échéance trimestrielle de l’année 2024 incluse) la somme de 8.445,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 6,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 850 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 8] ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 20 juin 2025

La greffière Le président