COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [X], [S] [X] c/ [E] [K], [F] [K], Syndic. de copro. [Adresse 20]

MINUTE N° 25/408

Du 26 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00223 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OT7F

Grosse délivrée à

M^e Bastien CAIRE

M^e Astrid GALY DE GARBAIL

M^e Dominique GARELLI

expédition délivrée à

le 26 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 3 mars 2025 en audience publique , devant :

Président : Madame BENZAQUEN

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Président a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Juin 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [W] [X]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [S] [X]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par M^e Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [E] [K]

[Adresse 26]

[Localité 14] – ITALIE

représenté par M^e Dominique GARELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [F] [K]

[Adresse 26]

[Localité 14] – ITALIE

représentée par M^e Dominique GARELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires [Adresse 20]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 17 janvier 1977, madame [N] [A] [O] veuve [B] a donné à madame [P] [R] [B] la nue-propriété d’une propriété sise à [Localité 22] sur laquelle existent une maison élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, un bâtiment vétuste et un ancien bassin actuellement à usage de cave dont le dessus forme terrasse, le tout cadastré section AS n°[Cadastre 6] lieudit [Localité 15] pour trois ares soixante centiares, AS n°[Cadastre 5] (cave) pour neuf centiares.

Suivant attestation immobilière dressée par Maître [D] le 28 avril 2017, Madame [W] [X] et Monsieur [S] [X] sont les héritiers de Madame [B], décédée le 6 juin 2011.

La copropriété CASTEL FLORE sise [Adresse 9] [Localité 21][Adresse 1], enregistrée au cadastre Section AS numéro [Cadastre 4], comprend trois bâtiments et jouxte en son bâtiment C la parcelle AS numéro [Cadastre 5].

Monsieur [E] [K] et Madame [F] [K] sont propriétaires du lot n°22 situé dans le bâtiment C de la copropriété [Adresse 16] suivant acte reçu par Maître [H] le 30 juillet 2009.

Le studio compris dans le lot susvisé appartient aux consorts [K] et jouxte la cave située sur la parcelle AS n°[Cadastre 5] sur laquelle est située une terrasse.

Les consorts [K] utilisent la terrasse située sur la cave revendiquée par les consorts [X] comme étant la leur.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2023, Monsieur et Madame [X] ont assigné les époux [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence CASTEL FLORE aux fins notamment de revendiquer la propriété de la cave et de la terrasse devant le tribunal judiciaire de céans.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2024, les consorts [X] sollicitent de voir :

— Débouter Monsieur et Madame [K], ainsi que le syndicat des copropriétaires de la Résidence CASTEL FLORE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Juger recevable leur demande en revendication de la cave et de la terrasse cadastrées section AS numéro [Cadastre 5],

— Juger qu’ils sont seuls propriétaires de la cave et de la terrasse cadastrées section AS numéro [Cadastre 5],

— Condamner Monsieur et Madame [K] à vider la cave et la terrasse de tous leurs effets personnels de ceux appartenant à toutes personnes de leur chef, et à libérer les lieux, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— Condamner Monsieur et Madame [K] à leur payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance et tracas occasionnés,

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au 3° Bureau des Hypothèques de [Localité 19], aux frais de Monsieur et Madame [K],

— Condamner Monsieur et Madame [K] à leur payer une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur et Madame [K] en tous les dépens, dont distraction sera faite à Maître Astrid GALY, Avocat aux offres de droit, ce en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire que le jugement à intervenir sera opposable au [Adresse 25],

Subsidiairement, si le Tribunal devait se considérer insuffisamment éclairé par les pièces versées aux débats,

— Ordonner avant dire droit une expertise judiciaire,

— Désigner tel expert judiciaire qui plaira avec pour mission de :

— Se faire communiquer tous titres de propriété, plans, et toutes pièces susceptibles de définir la propriété de la cave et la terrasse cadastrées section AS numéro [Cadastre 5],

— Convoquer les parties, à savoir Monsieur et Madame [K] et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Castel Flore,

— Se rendre sur les lieux, Dire que l’expert devra rendre son rapport dans les six mois suivant sa saisine,

— Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt dudit rapport,

— Réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions et sur le fondement de l’article 2227 du code civil, ils font valoir qu’ils sont titrés en vertu d’un acte de donation en date du 17 janvier 1977 reçu par Maître [T], duquel il ressort que leur propriété porte sur un ancien bassin à usage de cave dont le dessus forme une terrasse, le tout cadastré, section numéro AS, numéro [Cadastre 5], cave pour 9 centiares, d’une attestation notariée du 23 mars 2006 de Maître [V] qui décrit le bien litigieux comme étant un ancien bassin, désormais à usage de cave dont le dessus forme une terrasse, cadastré section AS n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 10], pour une contenance de 9 centiares, et d’une attestation immobilière du 28 avril 2017 de Maître [C] décrivant le bien comme étant une parcelle sur laquelle se trouve édifié un ancien bassin, actuellement à usage de cave avec terrasse au-dessus, cadastré section AS n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 17], pour une surface de 9 centiares.

Ils soutiennent que la cave et la terrasse forment un tout indivisible cadastré AS [Cadastre 5] dont ils sont propriétaires, qui est détaché de la parcelle numéro [Cadastre 4] au regard du plan de masse annexé aux différents actes notariés.

Ils soulignent que le lot n° 22 de la copropriété CASTEL FLORE est situé sur la parcelle AS [Cadastre 4] et comprend une superficie privative de 17,50 m² avec terrasse de 8,4 m², et indiquent que tous les documents produits relatifs à ce lot contiennent cette même information de surface.

Ils estiment que la terrasse de 8,4 m² n’est pas celle située sur la parcelle numéro [Cadastre 5] de 9 centiares, et rappellent que la taxe foncière n’est réglée par les époux [K] que sur les lots AS [Cadastre 4] et AS [Cadastre 7].

Ils indiquent qu’aucun usage de la terrasse litigieuse n’a été accordé.

Ils produisent le mail écrit par les époux [K] le 13 septembre 2018 en réponse au courrier de leur ancien conseil qui constitue selon eux une reconnaissance de la part des époux [K] du fait qu’ils avaient conscience que la cave de la parcelle [Cadastre 5], dans laquelle ils ont autorisé leur locataire à entreposer du mobilier, ne leur appartient pas.

Ils font valoir que Monsieur [G], ancien propriétaire du lot numéro 22 de la copropriété [Adresse 18], n’a pas fait un usage paisible de la cave durant plus de 30 ans.

Ils précisent avoir toujours occupé les bâtiments situés en face de la cave au numéro 15, escaliers des Cactées dont ils étaient propriétaires, jusqu’à leur vente en 2008, et avoir joui de la cave avec la terrasse jusqu’alors.

Ils exposent que n’habitant plus sur place après la vente, ils ont en 2018, cherché acquéreur pour la cave et se sont aperçus qu’elle était occupée par le locataire des époux [K].

Ils soulignent qu’entre 2009 et 2018 se sont écoulées 9 années et non 30, et contestent que la terrasse ait été occupée de manière licite pendant une durée continue et paisible de plus de 30 ans.

Ils concluent qu’en toute hypothèse sur le fondement de l’article 2265 du code civil, un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente, et que le titre de propriété des époux [K] n’inclut aucunement la parcelle AS [Cadastre 5].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, les époux [K] sollicitent de voir :

— CONSTATER qu’ils sont régulièrement titrés s’agissant de la terrasse accolée à leur studio, car ayant acquis, la terrasse et le studio, par acte notarié en date du 30/07/09,

— CONSTATER, en tant que de besoin, la possession de la terrasse pendant 44 ans, d’abord par Monsieur [G] (34 ans), puis par eux (10 ans), et en conséquence la prescription acquisitive qui a découlé,

Dès lors :

— DEBOUTER Monsieur [S] [X] et Madame [W] [X], de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et, notamment leurs demandes relatives à une terrasse, dont manifestement aujourd’hui, ils n’ont pas et n’ont jamais eu la propriété,

— DEBOUTER Monsieur [S] [X] et Madame [W] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, concernant également la cave, dont compte tenu des pièces et actes versés aux débats, ils ne rapportent pas la preuve certaine qu’elle soit leur propriété,

— CONDAMNER Monsieur [S] [X] et Madame [W] [X], solidairement, à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [S] [X] et Madame [W] [X] solidairement à leur payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [S] [X] et Madame [W] [X], aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les demandeurs se basent sur des éléments purement déclaratifs, tandis qu’eux sont parfaitement titrés concernant la terrasse qu’ils ont acquis avec leur studio.

Ils soutiennent que la SCI RESIDENCE CASTEL FLORE, promoteur, a vendu le 19 septembre 1975 à Monsieur [G] un studio avec terrasse, et qu’en achetant ce même bien le 30 juillet 2009, ils sont devenus propriétaires de la terrasse litigieuse.

Ils exposent que la cave est la seule construction sur la parcelle AS [Cadastre 5] qui est attribuée par le cadastre aux consorts [X].

Ils soulignent que les indications cadastrales ne valent pas preuve absolue de propriété et que la preuve certaine de la propriété d’un bien sur une parcelle ne peut être rapportée qu’à la suite d’un bornage.

Ils concluent que le cadastre n’a qu’une vocation fiscale basée sur une simple apparence, et qu’il ne sert que d’indice en cas de contrariété d’actes, comme dans ce litige où ils sont titrés alors que les demandeurs allèguent l’être également.

Ils indiquent que les consorts [X] n’ont jamais payé de taxe foncière pour la cave qu’ils revendiquent, sa valeur locative annuelle étant estimée à 8 euros, valeur inférieure au seuil de recouvrement, alors qu’eux règlent depuis près de 15 ans une taxe foncière pour leur terrasse.

Ils produisent une déclaration modèle H2, enregistrée le 18 décembre 1975, provenant du dossier de la taxe foncière payée par l’ancien propriétaire du studio, qui comporte à la rubrique « Dépendances du bâti » une terrasse de 9 m2.

Ils font valoir que les consorts [X] revendiquent très tardivement les lieux en ce que, depuis 45 ans, le studio avec terrasse a été aménagé et vendu par la SCI RESIDENCE CASTEL FLORE.

Ils soulignent que Monsieur [G] a profité de la terrasse pendant 34 ans, sur laquelle nul autre ne peut accéder à part lui, l’entrée se faisant par la porte-fenêtre du séjour du studio, et produisent en ce sens l’attestation de Madame [I] [M], voisine ayant habité de 1975 à 2015 au CASTEL FLORE, qui indique en outre que la cave était à l’abandon pendant 40 ans.

Ils exposent que les consorts [X] ne connaissent pas l’historique du bien qu’ils revendiquent, et que c’est vraisemblablement la SCI RESIDENCE CASTELFLORE qui a recouvert le réservoir d’eau d’un toit en 1974 pour former la terrasse du studio lot n°22.

Ils soutiennent que la propriété des consorts [X] sur la parcelle AS [Cadastre 5] peut être remise en cause, l’attestation immobilière du 28 avril 2017 fournie par les demandeurs étant selon eux sujette à caution puisqu’elle contient une erreur de retranscription de l’acte de donation de 1977 qui ne faisait pas état d’une cave « avec » terrasse au-dessus mais d’une cave « dont le dessus forme terrasse » et qui décrivait ensuite la parcelle AS [Cadastre 5] comme étant une cave, sans y lier la terrasse.

Ils précisent qu’il s’agit d’un cas de responsabilité du notaire puisque l’étude [H] à rédigé l’attestation immobilière des consorts [X] le 28 avril 2017 leur attribuant une terrasse, et leur acte de vente ([K]) par lequel la même terrasse est vendue avec le studio.

Ils produisent le plan signé par l’architecte, maître d’œuvre de l’ensemble immobilier CASTEL FLORE construit en 1973-1975 daté du 15 mai 1973 qui est « certifié exact », et leur semble englober les parcelles AS [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] où est situé le local décrit dans les attestations des demandeurs.

Ils estiment qu’un manque a pu se produire dans la mise à jour du cadastre, comme ce fut le cas pour d’autres formalités que la SCI CASTEL FLORE a nécessairement dû accomplir mais dont on ne trouve nulle trace aujourd’hui, comme l’exprime l’expert [Z] qu’ils ont mandaté et qui a rédigé un rapport amiable le 10 septembre 2021.

Ils indiquent que la copropriété CASTEL FLORE considère la terrasse comme partie intégrante de la copropriété, puisque la balustrade a été traitée lors du récent ravalement de la copropriété ayant eu lieu de juin 2023 à mai 2021.

Ils concluent avoir eu la possession de la cave pendant 10 ans, de 2009 à 2019, et avoir procédé à la pose d’une serrure dont le local était auparavant dénué.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils font valoir qu’ils sont l’objet d’une action dénuée de tout fondement qui constitue un abus du droit d’agir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires « LE CASTEL FLORE » sollicite de voir :

A titre principal :

— JUGER que la terrasse revendiquée par les consorts [X] constitue une partie commune à usage privatif dont les droits sont attachés au lot n°22 de la Copropriété depuis le 8 Août 1974,

— JUGER que Monsieur [Y] [G] a acquis de bonne foi et par juste titre les droits afférents à cette terrasse suivant acte reçu par Maître [T], Notaire sis à [Localité 13] en date du 19 Septembre 1975,

— JUGER que Monsieur [Y] [G] a pu jouir de cette terrasse, partie commune à usage privatif jusqu’au 30 Juillet 2009, soit durant près de trente-quatre années de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire,

— JUGER que les consorts [K] ont acquis de bonne foi et à juste titre les droits afférents à cette terrasse suivant acte reçu par Maître [H], Notaire sis à [Localité 13] en date du 30 juillet 2009,

— JUGER que les consorts [K] ont pu jouir de cette terrasse, partie commune à usage privatif jusqu’au 28 Décembre 2022, soit durant près de treize années de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire,

— JUGER que les consorts [K] sont propriétaires légitimes des droits afférents à la terrasse, partie commune à usage privatif de la Copropriété « [Adresse 18] »,

— DEBOUTER les consorts [X] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :

— JUGER qu’il formule les protestations et réserves d’usage s’agissant de l’organisation d’une expertise judiciaire,

En tout état de cause :

— CONDAMNER tout succombant d’avoir à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il ressort de l’état descriptif de division de la copropriété en date du 8 Août 1974, publié au bureau des hypothèques de [Localité 19] le 26 août 1974, que la terrasse revendiquée par les consorts [X] constitue depuis la création de la copropriété, une partie commune, à usage privatif du lot n°22 de ladite copropriété.

Il expose que Monsieur [Y] [G], acquéreur du lot n°22 de la copropriété en ce compris les droits afférents à la terrasse suivant acte reçu par Maître [T] en date du 19 Septembre 1975, a joui de cette terrasse jusqu’au 30 juillet 2009 soit durant près de 34 années de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il souligne que les consorts [K] ont également joui de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de cette terrasse jusqu’à ce qu’aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception qui leur a été adressée le 3 Juin 2019, les consorts [X] revendiquent la terrasse pour la première fois.

Il soutient que les consorts [K] ont acquis de Monsieur [G] le lot n°22 comportant la terrasse objet de la présente procédure, de sorte que ces derniers ont toujours été propriétaires des droits attachés à ladite terrasse.

Il soutient que les consorts [X] ou leurs ascendants n’ont jamais été propriétaires de la terrasse litigieuse, l’acte de donation en date du 17 janvier 1977 précisant que seul l’ancien bassin à usage de cave pour une surface de 9 centiares faisait l’objet de la donation.

Il indique qu’il ressort de l’ensemble des pièces produites aux débats que le seul accès à cette terrasse provient depuis l’origine du lot n°22 de la copropriété [Adresse 18].

Il rappelle qu’en cas de conflit de propriété, la prescription trentenaire l’emporte sur le titre publié et invoque les articles 2261 et 2272 du code civil.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’affaire au 17 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’action en revendication de propriété de la cave et de la terrasse cadastrées section AS numéro [Cadastre 5] :

L’article 544 du Code civil énonce que la propriété est le droit de disposer et de jouir des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres mais la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant et non à celui qui est en possession du bien litigieux. Ainsi, il appartient à celui qui exerce une action en revendication d’établir son droit, et ce par tous moyens y compris par présomptions si elles sont graves, précises et concordante.

Celui qui soutient être propriétaire d’un fonds peut notamment invoquer les titres translatifs ou déclaratifs de propriété dès lors qu’ils créent une présomption suffisante, la preuve de la propriété étant étrangère à la question de l’opposabilité des actes aux tiers.

La valeur qui peut être reconnue aux indications du cadastre et les conséquences de celle-ci relativement à la solution du litige sur la propriété immobilière, sont déterminées souverainement par les juridictions du fond qui doivent également apprécier le sens et la portée des titres produits.

En cas de contrariété de titres n’émanant pas du même auteur, le détenteur du titre le plus vraisemblable est considéré comme le propriétaire.

Sur la cave :

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

En application des articles 2261 et 2272 du code civil, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire durant 30 ans pour acquérir la propriété immobilière.

L’article 2272 du code civil ajoute cependant que ce délai de prescription est réduit à dix ans si l’immeuble revendiqué a été acquis de bonne foi et par juste titre.

Aux termes de l’article 2265 du code civil, pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

En vertu de ces textes, la possession légale utile pour prescrire la propriété d’un bien ne peut s’établir à l’origine que par des actes matériels d’occupation réelle caractérisant cette possession et se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

Outre l’accomplissement d’actes matériels effectifs caractérisant une possession utile, la prescription acquisitive résulte d’actes de détention accomplis en qualité de propriétaire dans toutes les occasions sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue.

En l’espèce, la cave litigieuse est située sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 5] lieudit [Adresse 17].

Les consorts [X], qui revendiquent la propriété de cette cave, produisent une attestation immobilière dressée le 28 avril 2017 par Maître [D] qui les désigne héritiers de Madame [P] [R] [B] dont la succession se compose d’une parcelle sur laquelle se trouve édifié un ancien bassin actuellement à usage de cave, cadastré AS [Cadastre 5] lieudit [Adresse 17].

Ils produisent également une attestation dressée par Maître [V] en date du 23 mars 2006, qui certifie que Madame [P] [R] [B] est nue propriétaire de cet ancien bassin désormais à usage de cave aux termes d’un acte de donation reçu au rang des minutes de l’Office notarial de [Localité 13] le 17 janvier 1977.

L’acte de donation, produit aux débats, indique effectivement que Madame [N] [A] [O] veuve [B] a donné à Madame [P] [R] [B] la nue-propriété d’une propriété sise à [Localité 22] sur laquelle existe notamment « un ancien bassin actuellement à usage de cave » cadastré « AS n°[Cadastre 5] (cave) pour neuf centiares ».

Si les époux [K] indiquent que le plan signé par l’architecte, maître d’œuvre de l’ensemble immobilier [Adresse 16] construit en 1973-1975 daté du 15 mai 1973 semble englober les parcelles AS [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 5], il ressort de l’étude de ce plan qu’il ne fait pas état des indications cadastrales et qu’en conséquence, une telle analyse ne saurait être sérieusement retenue sans se risquer à des approximations.

En toute hypothèse, ce plan ne saurait constituer un indice suffisant à l’établissement d’une présomption de propriété en faveur des époux [K] qui ne produisent aucun titre de propriété concernant la cave, alors que les consorts [X], qui revendiquent la propriété de ladite cave, sont titrés.

De même, si les époux [K] allèguent avoir usé de la cave utilement entre 2009 et 2019, ils ne produisent aucun titre de propriété qui aurait pu leur permettre de se prévaloir d’une prescription acquisitive au terme d’un délai de 10 ans si les autres conditions étaient remplies.

Au surplus, il convient de souligner que la main courante déposée par Madame [X] le 2 juillet 2018 fait échec à une possession paisible à titre de propriétaire par les époux [K] entre 2009 et 2019.

Enfin, les pièces produites ne permettent pas d’établir une possession trentenaire de la cave en joignant à la possession des époux [K] celle de leur auteur, puisque les attestations produites se bornent à dire que la cave située en dessous de la terrasse était « toujours ouverte ».

Dès lors, il convient de dire que les consorts [X] sont propriétaires de la cave située sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 5] lieudit [Adresse 17].

Les époux [K] seront condamnés à la libérer de tous leurs effets personnels ainsi que de ceux appartenant à toutes personnes de leur chef, et à libérer les lieux, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Les consorts [X] seront néanmoins déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte, la présente décision revêtant un effet incitatif suffisant.

Sur la terrasse :

En l’espèce, les consorts [X], qui revendiquent la propriété de la terrasse, produisent une attestation immobilière dressée le 28 avril 2017 par Maître [D], qui les désigne héritiers de Madame [P] [R] [B] dont la succession se compose d’une parcelle sur laquelle se trouve édifié un ancien bassin actuellement à usage de cave avec terrasse au-dessus, cadastré AS [Cadastre 5] lieudit [Adresse 17].

Ils produisent également une attestation dressée par Maître [V] en date du 23 mars 2006, qui certifie que Madame [P] [R] [B] est nue propriétaire de cet ancien bassin désormais à usage de cave dont le dessus forme terrasse aux termes d’un acte de donation reçu au rang des minutes de l’Office notarial de [Localité 13] le 17 janvier 1977.

L’acte de donation, produit aux débats, indique effectivement que Madame [N] [A] [O] veuve [B] a donné à Madame [P] [R] [B] la nue-propriété d’une propriété sise à [Localité 23] sur laquelle existe notamment « un ancien bassin actuellement à usage de cave dont le dessus forme terrasse » cadastré « AS n°[Cadastre 5] (cave) pour neuf centiares ».

Si les époux [K] contestent l’attestation immobilière en date du 28 avril 2017 en ce qu’elle indique cave « avec » terrasse, alors que l’acte de donation de 1977 faisait état d’une « cave dont le dessus forme terrasse », il convient de souligner que s’il y a eu une modification de plume, la terrasse était déjà mentionnée dans l’acte de donation de 1977, puis dans l’attestation de 2006, et que la précision « dont le dessus forme terrasse » est suffisamment précise pour considérer que les consorts [X] sont valablement titrés.

L’acte de vente aux termes duquel les époux [K] ont fait l’acquisition du lot numéro 22 de la copropriété CASTEL FLORE indique « Lot numéro vingt-deux (22) : entrée, une pièce avec coin cuisine, une salle d’eau, wc, une terrasse ».

L’état descriptif de division de la copropriété CASTEL FLORE en date du 8 Août 1974, publié au bureau des hypothèques de [Localité 19] le 26 août 1974, inscrit au sein du lot numéro 22 « une terrasse de dix mètres carrés », et précise que conformément aux spécifications du présent règlement, cette terrasse, même réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, est une partie commune.

L’acte de vente aux termes duquel Monsieur [G] a fait l’acquisition du lot numéro 22 le 19 septembre 1975 indique concernant ce lot « un studio sis au rez-de-chaussée de jardin inférieur du bâtiment C, comprenant : une entrée, une pièce avec coin cuisine, une salle d’eau, W.C., une terrasse de dix mètres carrés ».

Il convient de constater que contrairement à ce qui est allégué par les consorts [X], une simple erreur matérielle dans la retranscription de la taille de la terrasse, qui est la seule rattachée au studio des époux [K] au regard du plan des lieux et des clichés photographiques versés aux débats, ne saurait suffire à établir qu’il ne s’agit pas de la même terrasse alors que les tailles rapportées par les différents actes sont très proches.

Il ressort de ces éléments que tant les consorts [X] que les époux [K] possèdent un titre de propriété concernant la terrasse litigieuse.

Il convient de rechercher quelle partie détient le titre le plus vraisemblable.

L’acte de donation produit par les consorts [X], et le règlement de la copropriété établi en 1974, ne sont séparés que de trois années et n’ont pas été émis par la même personne.

Si la terrasse est effectivement établie sur le toit de la cave appartenant aux consorts [X], il convient de rappeler que les mentions cadastrales ne constituent que des indices matériels pouvant être mis en balance par d’autres éléments.

En effet, il ressort des clichés photographiques produits aux débats que la terrasse n’est accessible que depuis le studio des époux [K].

Si les consorts [X] allèguent avoir joui de la terrasse jusqu’en 2008, ils ne rapportent pas la preuve qu’ils ont accès à celle-ci, tandis que les attestations de voisinage produites par les époux [K] attestent du fait que pendant 40 ans, Monsieur [G], ancien propriétaire du studio, utilisait la terrasse dont l’accès est assuré par le studio dont il était propriétaire.

De plus, la déclaration modèle H2 enregistrée le 18 décembre 1975, qui provient du dossier de la taxe foncière payée par Monsieur [G], comporte à la rubrique « Dépendances du bâti » une terrasse de 9 m2.

Les époux [K] produisent leurs avis de paiement de taxes foncières entre 2011 et 2021 ainsi que leur relevé cadastral de propriété qui comprend dans le descriptif des dépendances une surface de 9 m2 pour « Elément de pur agrément » correspondant à la terrasse litigieuse, tandis que les consorts [X] ne rapportent pas la preuve de s’être acquittés d’une quelconque taxe concernant la terrasse.

En outre, les travaux de ravalement réalisés sur la balustrade de la terrasse par la copropriété concordent avec son inscription au lot n°22 dans l’état descriptif de division de la copropriété CASTEL FLORE en date du 8 Août 1974, publié au bureau des hypothèques de [Localité 19] le 26 août 1974, ainsi que sa mention dans l’acte de vente des époux [K] comme partie intégrante du lot n°22.

Le constat d’huissier établi à la demande des consorts [X] le 21 octobre 2019 illustre également l’occupation de la terrasse par les consorts [K].

Au regard de ces éléments, le mail produit par les consorts [X] en date du 13 septembre 2018 n’est pas à lui seul de nature à attester d’un désaveu de propriété de la part des époux [K].

Ainsi, les consorts [X] rapportent la preuve d’avoir revendiqué la propriété de la terrasse pour la première fois à la date du 3 septembre 2018 par l’envoi d’un courrier recommandé aux défendeurs, alors qu’il ressort des pièces produites, telles que les attestations de voisinage, que les différents propriétaires du studio du lot n°22 de la copropriété CASTEL FLORE en ont joui et se sont comportés comme ses propriétaires, notamment en s’acquittant de la taxe foncière, depuis 1975, année du premier achat dudit lot.

Dès lors, le titre de propriété des défendeurs apparaît comme étant le plus vraisemblable.

Il sera retenu que la terrasse revendiquée par les consorts [X] constitue une partie commune à usage privatif dont les droits sont attachés au lot n°22 de la copropriété CASTEL FLORE depuis le 8 Août 1974.

En conséquence, les consorts [X] seront déboutés de leur demande de libération de la terrasse sous astreinte.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En l’espèce, le Tribunal s’est estimé suffisamment informé et a répondu aux demandes principales, il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [X] :

Aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les consorts [X] allèguent d’un préjudice de jouissance et de tracas occasionnés, ils n’en rapportent pas la preuve.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [K] :

Aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les époux [K] font valoir qu’ils sont l’objet d’une action dénuée de tout fondement qui constitue un abus du droit d’agir, il ressort de la présente décision que les consorts [X] étaient bienfondés à agir s’agissant de la revendication de la propriété de la cave, et que leur débouté concernant la revendication de la terrasse intervient à l’issue de la comparaison des différents titres de propriété.

Dès lors, ni l’abus de droit d’agir ni le préjudice allégués par les consorts [K] ne sont caractérisés.

Les époux [K] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de publication du jugement au 3° bureau des hypothèques de [Localité 19] aux frais des époux [K] :

Aux termes de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, modifié, portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques.

L’article 67-3 du décret du 14 octobre 1955, pris en conséquence du décret précité, précise à cet égard que pour opérer la publicité des actes ou décisions visés aux articles 28, 35 à 37 et 39 du décret du 4 janvier 1955, les parties ou l’une d’elles déposent, conformément au 1 de l’article 34 du même décret, au service de la publicité foncière de la situation des immeubles, soit par elles-mêmes, soit par un tiers, deux expéditions, extraits littéraux ou copies de l’acte ou de la décision à publier. Sous peine de refus du dépôt, l’expédition, extrait ou copie destiné à être conservé dans les registres du service de la publicité foncière est rédigé sur une formule spéciale fournie par l’administration ou reproduite selon des normes fixées par instruction publiée au Bulletin officiel des impôts.

Sous la même sanction, les documents déposés sont établis comme il est dit à l’article 76-1 et portent, indépendamment de la mention de certification de l’identité des parties exigée par les articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955, un certificat attestant qu’ils sont conformes à la minute ; lorsque les expéditions, extraits ou copies de plusieurs actes ou décisions formant le complément les uns des autres sont déposés en même temps, ils doivent faire l’objet d’un seul certificat de conformité.

En l’espèce, il convient de dire qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de faire procéder à la publication du présent jugement au bureau des hypothèques de [Localité 19].

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Les parties seront déboutées de leur demande respective au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que Madame [W] [X] et Monsieur [S] [X] sont propriétaires de la cave située sur la parcelle enregistrée au cadastre section AS numéro [Cadastre 5] d’une superficie de 9 centiares sise [Adresse 24] figurant dans l’attestation immobilière après décès du 28 avril 2017 dressée par Maître [U] [D],

CONDAMNE Monsieur [E] [K] et Madame [F] [K] à vider la cave de tous leurs effets personnels de ceux appartenant à toutes personnes de leur chef, et à libérer les lieux, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE Madame [W] [X] et Monsieur [S] [X] de leur demande d’astreinte,

DEBOUTE Madame [W] [X] et Monsieur [S] [X] de leur demande en revendication de la terrasse située sur la cave de la parcelle enregistrée au cadastre section AS numéro [Cadastre 5] sise [Adresse 24],

DIT que la terrasse située sur la cave de la parcelle enregistrée au cadastre section AS numéro [Cadastre 5] sise [Adresse 24] constitue une partie commune à usage privatif dont les droits sont attachés au lot n°22 de la copropriété [Adresse 16] depuis le 8 août 1974 tel qu’indiqué dans l’état descriptif de division de la copropriété en date du 8 août 1974,

DEBOUTE Madame [W] [X] et Monsieur [S] [X] de leur demande tendant à la condamnation de Monsieur [E] [K] et Madame [F] [K] à vider la terrasse de tous leurs effets personnels de ceux appartenant à toutes personnes de leur chef, et à libérer les lieux, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

DIT n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,

DEBOUTE Madame [W] [X] et Monsieur [S] [X] de leur demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [E] [K] et Madame [F] [K] de leur demande de dommages et intérêts,

DIT qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de faire procédure à la publication du présent jugement au service des Hypothèques de [Localité 19],

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

DEBOUTE Madame [W] [X] et Monsieur [S] [X] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [E] [K] et Madame [F] [K] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat de copropriété de la résidence CASTEL FLORE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT