TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BUNIAK

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BUNIAK, M^e CHAPRON

■

Charges de copropriété

N° RG 23/03919 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KT

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA, représentée par son Président Directeur Général en exercice,

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Z]

[Adresse 8],

[Localité 1] (ETATS UNI)

Représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03919 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KT

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 03 Avril 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

Exposé du litige

Madame [J] [Z] est propriétaire des lots n° 4, 12 et 51 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, fait assigner Madame [J] [Z] en paiement de l’arriéré de ces charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

Déclarer Madame [Z] [J] irrecevable et mal fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement ;

Constater, sur le fondement des documents produits, que Madame [Z] [J] est redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 14.480,57 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 5 septembre 2024, correspondant à la période du 20/06/2019 au 01/09/2024, appel de travaux du 01/09/2024 inclus, cette somme venant aux lieu et place de celle de 8.530,46 euros, mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

En conséquence,

Condamner Madame [Z] [J] au paiement de la somme de 14.480,57 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ;

Condamner Madame [Z] [J] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme venant aux lieu et place de celle de 3.000 euros, mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Madame [Z] [J] aux entiers dépens comprenant les frais de traduction de l’assignation, les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation ainsi que du jugement à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 août 2024, Madame [J] [Z] sollicite du tribunal de :

« Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [J] [Z],

A titre reconventionnel,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer la somme de 2.000 € à Madame [J] [Z] à titre de dommages et intérêts en réparations de ses préjudices,

Dispenser Madame [J] [Z] de toute participation à des dépenses communes et aux frais afférents à la présente procédure.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

La clôture a été prononcée le 26 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 3 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 14.480,57 € (en ce compris les frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 septembre 2024, pour la période du 20 juin 2019 au 1er septembre 2024, l’appel de travaux du 1er septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il précise que cette somme se décompose comme suit :

—  13.596 euros au titre des appels de fonds et travaux,

—  342 euros au titre des frais de relances et de mise en demeure,

—  542,28 euros au titre des commissions bancaires générées par les paiements de la débitrice en provenance de l’étranger.

Il expose que la dette de la défenderesse au titre des appels de fonds comprend la somme de 5.467,08 euros dont Madame [J] [Z] serait redevable au titre de la consommation d’eau au cours de l’année 2018.

Madame [J] [Z] conclut au rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires en indiquant payer régulièrement ses charges et contestant le montant dû au titre de la consommation d’eau. Elle explique vivre à l’étranger et occuper occasionnellement ce logement.

Il est tout d’abord produit un extrait de matrice cadastrale qui permet de justifier que Madame [J] [Z] est propriétaire des lots n° 4, 12 et 51 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13].

Ensuite, le syndicat des copropriétaires verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2017 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2016 ainsi que le budget prévisionnel 2017,

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

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— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2017 ainsi que le budget prévisionnel 2018,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 ainsi que le budget prévisionnel 2021 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020 ainsi que le budget prévisionnel 2022 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2024 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2025 et voté les travaux,

— une attestation de non-recours portant sur l’ensemble de ces assemblées générales,

— le contrat de syndic,

— les appels individuels de fonds et travaux émis.

Il produit également le décompte des sommes dues et arrêtées au 5 septembre 2024 (extrait de compte pour la période du 20 juin 2019 au 5 septembre 2024 – pièce n° 21 du syndicat des copropriétaire), qui montre :

— des appels de fonds et travaux pour un montant total de 67.536,43 euros (en ce compris les frais de relance et de mise en demeure ainsi que les frais de commissions bancaires) pour la période concernée,

— des versements de Madame [J] [Z] pour un montant total de 53.055,86 euros sur la même période,

soit un solde débiteur de 14.480,57 euros.

S’agissant de la facturation de la consommation d’eau contestée, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 novembre 2016 duquel il ressort le vote d’une résolution n° 21 aux termes de laquelle Madame [J] [Z] a été autorisée à installer un compteur individuel pour sa consommation d’eau. Ainsi, la défenderesse, contrairement aux autres copropriétaires, bénéficie d’une facturation de sa consommation d’eau réelle, outre le paiement d’un forfait d’eau en partie commune de 30 euros.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites dans le cadre de la présente procédure que :

— le syndicat des copropriétaires procède au relevé du compteur d’eau individuel de la défenderesse et lui impute ensuite le paiement de sa consommation réelle,

— contrairement à ce que soutient la défenderesse, par courriel en date du 20 juin 2018, le syndic de copropriété a alerté Madame [J] [Z] d’une consommation d’eau qui apparaissait excessive sur la période du 11 mai au 11 juin 2018, et l’a invitée à vérifier son installation,

— le syndicat des copropriétaires a établi les comptes pour l’année 2018, et les suivantes, en tenant compte des relevés de consommation d’eau et justifie du montant de 5.467,08 euros pour l’exercice 2018 – les comptes de l’exercice ayant en outre été approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

De plus, le syndicat des copropriétaires produit un relevé ainsi que des photographies du compteur individuel qui permettent de corroborer les relevés effectués.

Enfin, il sera souligné que l’enregistrement du compteur et son relevé constitue une présomption de consommation d’eau et il incombe au copropriétaire de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d’exactitude des relevés du compteur d’eau (Cass. 3ème civ. 7 février 2019, n° 17-21.568). Or, en l’espèce, Madame [J] [Z], qui conteste la consommation d’eau facturée, ne produit aucun élément permettant de démontrer que les relevés effectués sont erronés que ce soit pour l’année 2018 ou pour les années postérieures.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.596 € (déduction faite des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) que Madame [J] [Z] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 septembre 2024, pour la période du 20 juin 2019 au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de frais de recouvrement de sa créance à hauteur d’un montant de 884,28 euros (342 euros au titre des frais de relances et de mise en demeure + 542,28 euros au titre des commissions bancaires générées par les paiements de la débitrice en provenance de l’étranger), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

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II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par la défenderesse. Il indique que les manquements de Madame [J] [Z] à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé faire l’avance de la somme due par la défenderesse. Il précise que Madame [J] [Z] est de mauvaise foi dans la mesure où elle persiste, sans motif légitime, dans le non-paiement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit la balance comptable de l’immeuble qui montre que le compte trésorerie est débiteur à hauteur de la somme de 2.602,08 euros au 30 mars 2024. Il est également justifié de l’appel de complément d’avance de trésorerie le 7 juin 2024 pour combler la dette du syndicat des copropriétaires.

Madame [J] [Z] apparaît au vu des pièces produites comme la seule copropriétaire débitrice du paiement de ses charges.

Par ailleurs, la contestation de la défenderesse au paiement de ses charges et de sa consommation d’eau n’apparaît pas justifiée.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil. Madame [J] [Z] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [Z], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de traduction de l’assignation et les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Madame [J] [Z] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  13.596 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 5 septembre 2024, pour la période du 20 juin 2019 au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

—  884,28 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [J] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de traduction de l’assignation et les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation ;

Condamne Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 19 Juin 2025.

La Greffière Le Président