TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 25/00517 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FK3

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 16/02/2026

à M^e Christian DUBARRY

M^e Quentin DUPOUY

la SELAS ELIGE [Localité 1]

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

Rendue le SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

RG N°25/00517

DEMANDERESSES

S.A.S.U. METHOD TRAINING [Localité 1], prise en la personne de son Président

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [K] [A], en sa qualité de mandataire judiciaire chargée de gérer l’indivision successorale [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

RG N°25/01888

DEMANDERESSES

Société METHOD TRAINIG [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. METHOD TRAINING [Localité 1], prise en la personne de son Président

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [S] [H] [N]

[Adresse 5] CANADA

représenté par M^e Christian DUBARRY, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [O] [N] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 05 mars 2025, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête en date du 03 mars 2025, la SASU METHOD TRAINING [Localité 1] a assigné Mme [A] en sa qualité de mandataire judiciaire de l’indivision successorale [N], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir

— condamner la défenderesse à faire réaliser divers travaux dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— ordonner la suspension des loyers jusqu’à réalisation complète des travaux ou à défaut, ordonner la consignation des loyers sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Bordeaux ;

— dans tous les cas, condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse exposait que par acte authentique du 13 août 2020, Mme [O] et M.[S] [N] avaient donné à bail à la société MCFB, aux droits de laquelle elle venait pour avoir acquis le droit au bail et le fonds de commerce le 1er février 2024, des locaux à usage commercial situés [Adresse 7] à [Localité 1] ; que Mme [A] avait été désignée en qualité de mandataire judiciaire pour gérer l’indivision successorale entre les consorts [N] ; que les locaux étaient affectés de graves infiltrations par la toiture, qui relevaient de grosses réparations incombant au bailleur.

Par ordonnance avant-dire-droit en date du 07 avril 2025 (RG 25/00517), le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné la mise en cause de Mme [O] [N] et de M.[S] [N] et renvoyé l’affaire à l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle elle a été renvoyée pour appel en cause des indivisaires.

Par actes en date des 30 septembre et 07 octobre 2025, la SASU METHOD TRAINING [Localité 1] a assigné Mme [O] [N] et M.[S] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de voir :

— ordonner la jonction de l’instance avec celle enrôlée sous le numéro 25/00517 ;

— condamner solidairement les défendeurs à faire réaliser les travaux dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— ordonner la suspension des loyers jusqu’à réalisation complète des travaux ou à défaut, ordonner la consignation des loyers sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Bordeaux ;

— dans tous les cas,

— rejeter l’intégralité des demandes adverses ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/01888 et appelée à l’audience du 08 décembre 2025.

Les deux dossiers ont été joints le 08 décembre 2025 par mention au dossier sous le n° RG 25/00517, renvoyé à l’audience de plaidoirie du 19 janvier 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 19 janvier 2026, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes à l’encontre de M.[S] [N] et de Mme [O] [N], porte à 3 500 euros sa demande sur le fondement de l’article 7000 du code de procédure civile, et demande que la décision soit déclarée opposable à Mme [B] ès qualités;

Elle expose qu’elle n’a appris que le 25 juin 2025 que Mme [B] n’avait pas le pouvoir de représenter l’indivision en justice ; qu’elle a fait une déclaration de sinistre qui a donné lieu à une visite le 07 novembre 2024 ; qu’elle en a informé la mandataire, qui lui a répondu le 21 novembre 2024 qu’elle relançait les indivisaires pour réaliser les travaux ; que la mandataire a été convoquée à la réunion d’expertise du 21 janvier 2025 ; qu’elle n’était pas présente ; qu’en revanche, Mme [N] est venue avec son époux ; que le rapport conclut à la totale vétusté de la toiture et à la non-conformité de la façade et de l’intérieur du local ; que le 12 février 2025, une dalle du plafond du vestiaire s’est effondrée sur un client ;

— Mme [B], le 19 janvier 2026, par des écritures dans lesquelles elle demande :

— le débouté de la demanderesse de ses demandes en ce qu’elles sont formulées à son encontre ;

— le débouté de Mme [N] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— la condamnation de la demanderesse aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle ne détient pas les fonds suffisants pour engager les travaux réclamés par la société METHOD TRAINING, de sorte que la situation est bloquée faute pour les indivisaires de débloquer les sommes nécessaires ; que la demande de réalisation des travaux est mal dirigée ; qu’elle ne dispose que de pouvoirs limités dans le cadre de sa mission d’administratrice de l’indivision ; que Mme [N] sollicite sa révocation en l’accusant d’être à l’origine du blocage alors qu’elle ne cesse de contester systématiquement ses initiatives et de s’immiscer dans la gestion de l’indivision ; que les retards sont dus aux dissensions internes à l’indivision ;

— Mme [N] épouse [J], le 16 janvier 2026, par des écritures dans lesquelles elle demande :

— le débouté de la demanderesse de toutes ses demandes ;

— à titre reconventionnel,

— qu’il soit jugé que le loyer dont doit s’acquitter la demanderesse au profit de l’indivision est actuellement de 6 440,30 euros par mois et de 485,58 euros par mois de provisions sur charges ;

— la condamnation de la demanderesse à payer à l’indivision la somme provisionnelle de 19 263,81 euros au titre des arriérés locatifs, à parfaire au jour de l’ordonnance ;

— la révocation de Mme [B] de ses fonctions d’administrateur provisoire aux fins de gestion de l’indivision ;

— la désignation d’un nouvel administrateur provisoire portant sur l’ensemble des immeubles de l’indivision ;

— la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Elle fait valoir que la demanderesse invoque un trouble manifestement illicite sans démontrer qu’elle ait manifestement méconnu ses obligations de bailleur ; que l’état de la toiture ne résulte que d’un rapport d’expertise unilatéral non contradictoire ; que le devis, qui prévoit des travaux de réfection intégrale de la toiture et la suppression de verrières qui contribuent à la valeur du bâtiment, apparaît disproportionné ; qu’aucune déclaration d’assurance n’y est annexée ; que sa présence au moment de l’expertise ne confère pas au rapport une valeur contradictoire ; que le rapport ne lui a pas été communiqué ; qu’il n’est corroboré par aucun autre élément de preuve ; qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations ainsi qu’en attestent les factures d’entretien de 2015, 2019 et 2020 ; qu’elle a fait une déclaration de sinistre le 29 janvier 2025 et contacté une société qui est intervenue le 17 février 2025 et a remplacé et ajusté quelques tuiles ; qu’elle a appris que certains dommages étaient liés à un incendie survenu dans l’immeuble voisin en août 2023 ; que l’expert intervenu le 24 avril 2025 a évalué les travaux à la somme de 4 466 euros, somme prise en charge par son assureur AXA qui lui a adressé le 15 mai 2025 un chèque d’acompte de 3 349,50 euros qu’elle a adressé à Mme [B] qui ne l’a pas encaissé ; qu’elle l’a relancée le 30 juillet 2025 en ajoutant des travaux complémentaires pour un montant additionnel de 16 899,30 euros ; que la situation est bloquée uniquement par le comportement de la gestionnaire qui a refusé d’exécuter les travaux validés par l’expert d’assurance ; que la demande de suspension du paiement des loyers ne peut aboutir faute pour la demanderesse de justifier de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux ; qu’en outre la locataire n’a jamais indexé le loyer, et la gestionnaire n’est jamais intervenue pour la régularisation des arriérés de loyers et provisions en dépit de ses demandes en ce sens ; qu’elle est donc fondée à solliciter la condamnation de la demanderesse à régler l’arriéré ; que compte tenu de la carence de la gestionnaire, dont l’inaction est à l’origine de la présente instance, elle est fondée à demander sa révocation et son remplacement ;

— M. [N], le 16 janvier 2026, par des écritures dans lesquelles il demande :

— le débouté de la demanderesse de toutes ses demandes ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Il fait valoir que la demanderesse fonde ses demandes sur un rapport d’expertise unilatéral non contradictoire dont la recevabilité même se heurte à une contestation sérieuse ; qu’il décrit par ailleurs succintement l’origine des dommages, qui ne sont en rien établies, de sorte que la demande elle-même se heurte à une contestation sérieuse ; que la demande de suspension du paiement des loyers ne peut aboutir faute pour la demanderesse de justifier de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux.

La présente décision se reporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose quant à lui que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesse un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

sur les demandes principales :

sur la condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture :

Les articles 1720 et suivants du code civil font obligation au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations et d’entretien, et d’assurer à son preneur une jouissance paisible des lieux donnés à bail.

La demanderesse fonde ses demandes notamment sur le rapport d’expertise du 30 janvier 2025 (sa pièce 6) qui conclut que les désordres en toiture (tuiles poreuses, fissurées, descellées, solin ciment fissuré etc) entraînent des infiltrations dans le local, et que le défaut d’étanchéité à l’air des verrières et des menuiseries extérieures sur rue contribue aux infiltrations, et préconise la réfection totale de la toiture et la reprise des tablettes en pierre des soubassements de la façade.

Les consorts [N] opposent que ce rapport n’est pas contradictoire. Il convient cependant de relever que Mme [Y] [E] a été convoquée à la réunion d’expertise, et que Mme [N] s’y est présentée informellement en compagnie de son époux.

Par ailleurs, les constatations de l’expert sont confirmées par les photos qui témoignent à la fois de la grande vétusté de la toiture et des infiltrations nombreuses qui affectent le local depuis novembre 2023 comme en attestent les constats établis les 03 novembre 2023 et 18 octobre 2024.

Les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce comme les stipulations du contrat de bail mettent à la charge du bailleur les dépenses relatives aux grosses réparations, de sorte que les travaux en toiture incombent aux défendeurs. Ces derniers d’ailleurs ne le contestent pas. Il sera relevé que Mme [N] se prévalait même en 2020 de la vacance et de la vétusté de l’immeuble, dont l’état ne cessait de se dégrader, pour être autorisée à le donner à bail, ainsi que le mentionne l’ordonnance du juge de la mise en état qui a désigné Mme [B] en qualité d’administratrice provisoire aux fins de gestion de l’indivision avec mission de percevoir les loyers et payer les charges de chacun des 5 immeubles indivis et de reverser les sommes restantes après paiement des charges et provisionnement des frais à venir par moitié à chaque coindivisaire.

Même si les défendeurs se renvoient la responsabilité de la situation actuelle, la locataire est fondée à soutenir qu’elle révèle un manquement grave à leur obligation de jouissance, constitutif d’un trouble manifestement illicite qui justifie l’intervention du juge des référés même en présence d’une contestation sérieuse, et auquel il est urgent de mettre fin compte tenu des conditions pour le moins dégradées dans lesquelles la demanderesse exploite les locaux, qui abritent une salle de sports.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande, et de condamner les consorts [N] à réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, tous les travaux de réparation des désordres, et ce sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.

Mme [N], qui conteste la nécessité de refaire intégralement la toiture, soutient que le devis BATMAX du 18 juillet 2024, d’un montant de 155 553,35 euros, est disproportionné, et produit aux débats un devis d’un montant de 16 899,30 euros établi par la société EURL RENOVATION TOITURE OCCITANIE suite à une visite du 17 février 2025 (sa pièce 20).

En l’état, la juridiction ne dispose pas d’éléments suffisants pour se prononcer sur les travaux nécessaires. Il incombe néanmoins aux défendeurs de faire réaliser des travaux réparatoires efficaces et pérennes, attestés par un professionnel.

sur la suspension des loyers :

Les articles 1720 et 1728 du code civil font obligation :

au bailleur, de délivrer la chose en bon état de réparations et d’entretien, au preneur, d’user de la chose louée conformément à sa destination, et de payer le loyer aux termes convenus.

Ce n’est qu’à titre exceptionnel que le preneur, en application du principe de l’exception d’inexécution, peut être dispensé du paiement des loyers.

La suspension du paiement du loyer suppose à la fois un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance, et l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Comme le relèvent à bon droit les défendeurs, la société METHOD TRAINING ne justifie pas en l’espèce d’une impossibilité totale de jouissance. Il résulte au contraire des débats qu’elle exerce toujours son activité, bien que dans des conditions dégradées et préjudiciables.

Il y a lieu en conséquence de la débouter de sa demande de suspension ou de consignation des loyers.

sur les demandes reconventionnelles :

sur la dette de loyers :

Mme [G] sollicite la condamnation de la demanderesse à payer à l’indivision la somme provisionnelle de 19 263,81 euros au titre des arriérés locatifs.

Outre qu’aucune mise en demeure préalable n’a été adressée à la demanderesse, qui fait valoir qu’elle s’est toujours acquittée des loyers réclamés par la mandataire, la demande est irrecevable, Mme [G] n’ayant pas qualité à agir au nom de l’indivision.

sur la révocation de Mme [B] :

Mme [N] sollicite par ailleurs la révocation de Mme [B] de ses fonctions d’administrateur provisoire aux fins de gestion de l’indivision et la désignation d’un nouvel administrateur provisoire portant sur l’ensemble des immeubles de l’indivision.

Outre que cette demande ne présente aucun lien de causalité direct avec l’instance, elle se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où :

cette désignation est intervenue en raison de désaccords profonds, anciens et toujours présents à ce jour entre les indivisaires ;M. [N] qui est à l’origine de cette désignation ne s’associe pas à la demande de Mme [N] ;la preuve des griefs allégués n’est pas rapportée.

Aucune urgence n’est au demeurant caractérisée, un changement de mandataire étant moins que jamais opportun alors même que des décisions doivent être prises dans le cadre de la gestion et de la préservation de l’immeuble indivis.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SASU METHOD TRAINING [Localité 1] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. Les consorts [N] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [N] seront condamnés aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procedure civile ;

Déboute la SASU METHOD TRAINING [Localité 1] de sa demande de suspension ou de consignation des loyers ;

Déboute Mme [O] [N] épouse [J] de toutes ses demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne in solidum Mme [O] [N] épouse [J] et M. [S] [N] aux dépens, et les condamne à payer à la SASU METHOD TRAINING la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,