TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00129 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBID

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Mme [C], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [G]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [I] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats du 8 août 2019, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G], un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 640,65 euros dont 166,95 euros de provisions sur charges, payable à terme échu.

Le 26 avril 2024, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a saisi la CAF d’une situation d’impayés de loyer s’agissant de ses locataires.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a fait signifier à Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G], le 3 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 1698,19 euros. Cet acte a été remis à étude pour les deux locataires.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, remis à personnes, aux fins suivantes :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;de condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3516,05 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;le condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [G] a créé une entreprise qui a été clôturée en 2024 ce qui a engendré des difficultés financières. Le couple s’est engagé à des paiements réguliers.

À l’audience du 24 juin 2025, la SA d'[Adresse 7], représentée avec pouvoir par Madame [F] [C], a actualisé sa créance à la somme de 3724,76 euros. Elle fait état du respect d’un plan d’apurement oral à hauteur de 81,81 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes. La SA d’HLM FRANCE LOIRE consent à l’octroi de délais de paiement sur la base du plan d’apurement oral conclu et à la suspension des effets de la clause résolutoire tout en précisant qu’un rappel des APL devrait avoir lieu.

Monsieur [D] [G] était présent à l’audience. Il a précisé reconnaître la dette due. Il a ajouté avoir été sans ressources durant 5 mois et a indiqué payer 350 euros par mois pour son loyer et l’apurement de sa dette. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 81,81 euros par mois et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [I] [G] n’était pas présente à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

Par note en cours de délibéré du 15 juillet 2025, il a été sollicité auprès de la SA d’HLM FRANCE LOIRE la preuve de l’envoi de la fiche relative aux impayés à la CAF, ce justificatif nous a été transmis par mail du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputés contradictoire, un défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM FRANCE LOIRE justifie avoir préalablement saisi la CAF de la situation d’impayés de Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 8 août 2019 contient une clause résolutoire (IX en fin des conditions générales) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié à Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G], par procès-verbal de remise à étude, le 3 mai 2024 pour un montant en principal de 1698,19 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi nouvelle qui ne s’appliquent qu’aux contrats conclus après son entrée en vigueur et l’indication d’un délai de six semaines dans le commandement de payer.

Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] avaient jusqu’au 3 juillet 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Dans cette période de deux mois, il n’a été procédé qu’au règlement total de 172 euros de sorte que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 4 juillet 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d'[Adresse 7] produit un décompte actualisé, terme du mois de mai 2025 inclus, démontrant que Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] restent lui devoir la somme de 3724,76 euros de laquelle il y a lieu de soustraire :

130,87 euros de frais de poursuite de mai 2024

=> 3724,76 euros – 130,87 euros = 3593,89 euros

soit une dette locative restante de 3593,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] seront donc condamnés solidairement à verser au bailleur une somme de 3593,89 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2024 sur la somme de 3516,05 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA d’HLM FRANCE LOIRE donne son accord pour que des délais de paiement soient accordés à ses locataires à raison de 81,81 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

La lecture du décompte permet de constater que, au jour de l’audience, le paiement intégral du loyer a repris et que des règlements très réguliers ont eu lieu au cours des derniers mois.

La somme proposée de 81,81 euros est de nature à permettre le règlement de la dette dans le délai légal dans la mesure où la dernière mensualité devra solder la dette en principal et en intérêts.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM FRANCE LOIRE, Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE à compter du 4 juillet 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 8 août 2019 conclu entre la SA d’HLM FRANCE LOIRE et Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] à verser à la SA d'[Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3593,89 euros terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2024 sur la somme de 3516,05 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, ;

AUTORISE Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 81,81 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM FRANCE LOIRE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] soient condamnés solidairement à verser à la SA d'[Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [G] et Madame [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

REJETTTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,