TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Estelle FORNIER ; Monsieur [B] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02094 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL ABEILLE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Estelle FORNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L258

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02094 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUE

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [X] est propriétaire du lot n°4 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SARL ABEILLE IMMOBILIER, a fait assigner M. [B] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

5 441,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024, au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 4 mai 2022 au 10 février 2025,22,80 euros en remboursement des frais de recouvrement,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [B] [X], bien que régulièrement assigné à comparaître à personne, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [B] [X] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°4,un extrait du compte de copropriétaire portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025, ainsi que la répartition des charges des années 2022 et 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 09/07/2021, 20/04/2022, 21/06/2023, 02/07/2024 et les attestations de non-recours afférentes pour celles de 2022, 2023 et 2024,le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 10 février 2025 présente un solde débiteur de 4 112,99 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus, hors causes du précédent jugement (en ce compris le coût de sa signification, de l’article 700 et droits de plaidoirie) sur lesquelles le versement de 7 605,33 euros du 2 avril 2024 a été intégralement imputé.

Il en résulte un différentiel avec la somme demandée par le syndicat des copropriétaires de 1 328,44 euros correspondant au montant de la régularisation de charges 2023 qui n’apparaît pas sur l’extrait de compte propriétaire mais qui est repris dans le tableau inséré à l’acte introductif d’instance et qui est bien justifié par la pièce n°21 correspondant à la notification par courrier du 5 juillet 2024 faite à M. [B] [X] du solde de la répartition de charges et travaux pour cette exercice.

La créance du syndicat des copropriétaires s’élève ainsi à 5 441,43 euros et elle est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant bien voté les budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et 2025 et approuvé les comptes des exercices des années 2022 et 2023.

M. [B] [X] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 441,43 euros, selon décompte arrêté au 10 février 2025, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 2 758,47 euros qui lui était alors réclamée et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 22,80 euros au titre de la mise en demeure adressée à M. [B] [X] le 8 février 2024 en application des dispositions du contrat de syndic.

Cependant, il sera rappelé que les copropriétaires ne sont pas signataires de ce contrat et donc, que ses dispositions ne leur sont pas opposables.

Par conséquent, M. [B] [X] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5,74 euros, coût de l’envoi d’un courrier par LRAR, en remboursement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [B] [X], alors qu’il a déjà été condamné à régler un arriéré de charges par jugement du 24 janvier 2023, n’a pas repris le paiement des charges courantes de sorte qu’un nouvel arriéré est né.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une nouvelle procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [B] [X] sera condamné au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SARL ABEILLE IMMOBILIER les sommes suivantes :

5 441,43 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés entre le 3ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 10 février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 2 758,47 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus, 5,74 euros au titre des frais de recouvrement, 600 euros à titre de dommages et intérêts,600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente