TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 31 Janvier 2025

N° RG 24/04695 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LCAO

Jugement du 31 Janvier 2025

N° : 25/112

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [X]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 31 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 31 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2023, les époux [H], représentés par leur mandataire, la SAS CABINET [M] [N] [I], ont consenti un bail d’habitation à M. [B] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 703,78 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.246,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [X] le 27 février 2024.

Par assignation du 17 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de M. [B] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 2.865,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 20 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 décembre 2024, s’élève désormais à 2.865,12 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, M. [B] [X] expose qu’il a repris le paiement de son loyer depuis le mois d’avril 2024. Il conteste le montant de sa dette, indiquant qu’un versement de 748,78 euros, effectué le 15 mars 2024, n’apparaît pas sur le décompte produit par la demanderesse.

Par ailleurs, le locataire affirme qu’il est à la recherche d’un autre logement moins cher.

M. [B] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois, en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le 26 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit une note en délibéré, notifiée par la voie électronique à M. [B] [X].

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par les bailleurs de M. [B] [X] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 2.865,12 euros.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits des bailleurs, et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département deux mois au moins avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.246,34 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICE est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2024.

2. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [B] [X] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [B] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte du 16 décembre 2024, dont il ressort que M. [B] [X] lui devait la somme de 2.865,12 euros.

Toutefois, le locataire conteste le montant de sa dette, indiquant qu’un versement au bailleur d’un montant de 748,78 euros, effectué le 15 mars 2024, n’apparaît pas sur ce décompte.

Aux termes d’une note en délibéré du 26 décembre 2024, notifiée à M. [B] [X] par la voie électronique, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte émanant des bailleurs du locataire, dont il ressort que le virement du 15 mars 2024 a bien été pris en considération dans le décompte de la dette.

Elle verse également aux débats un décompte actualisé au 26 décembre 2024, dont il ressort que M. [B] [X] lui devait la somme de 2.507,51 euros, soustraction faite de la somme de 357,61 euros, correspondant à un versement effectué par le bailleur au bénéfice de la société ACTION LOGEMENT SERVICES postérieurement à l’audience.

Par conséquent, M. [B] [X] sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 2.246,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner, solidairement avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée aux bailleurs, propriétaires du logement ou à leur mandataire.

A défaut et si la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu’en cas de résiliation de plein droit du bail en raison du défaut de respect du plan d’apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 novembre 2023 entre les époux [H], d’une part, et M. [B] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 28 avril 2024,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.507,51 euros (deux mille cinq cent sept euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 2.246,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [B] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 avril 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [B] [X] sera condamné à verser aux époux [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité pourra être versée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place des bailleurs, sous réserve que cette dernière justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et celui de l’assignation du 17 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge