TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Corinne ROUX

M^e Frédérique ROUSSEL- STHAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10585 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KV5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X], [I], [Y] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL- STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-75056-2025-006523 du 12/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 octobre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10585 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KV5

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 01/10/2020, Mme [Z] [E] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [D] [J] un appartement situé [Adresse 2] , avec cave n° 16 , pour une durée de 3 ans, pour un loyer de 620 euros et 50 euros de provision sur charges.

Selon acte notarié du 15/06/2022, Mme [Z] [E] a fait donation des lieux loués , à titre de partage anticipé , à M. [Z] [X].

Par acte de commissaire de justice du 16/02/2024, un congé pour reprise a été signifié à Mme [D] [J] à effet au 04/10/2024 au bénéfice de M. [Z] [X] demeurant à [Localité 4]. Le congé mentionne " M. [X] [Z] souhaite récupérer les biens car son CDD se termine mi-septembre 2024 et ne sera pas prolongé ; il sera donc dans l’incapacité de payer le loyer de son logement actuel ".

Des échanges ont eu lieu entre M. [Z] [X] et Mme [D] [J] relatifs à des dégât des eaux subis par Mme [D] [J] , notamment en raison d’une colonne fuyarde.

Mme [D] [J] a sollicité un logement social le 20/02/2024 , demande renouvelée le 28/12/2024.

Par acte de commissaire de justice du 31/10/2024, M. [Z] [X] a assigné Mme [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— voir valider le congé pour reprise délivré à Mme [D] [J] le 16/02/2024

— voir ordonner l’expulsion de Mme [D] [J] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [D] [J]

— voir condamner Mme [D] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 620 euros charges et taxes en sus, à compter du 05/10/2024,

— voir condamner Mme [D] [J] à lui payer une somme de 1800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 08/09/2025 après renvois.

M. [Z] [X] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir valider le congé pour reprise délivré à Mme [D] [J] le 16/02/2024

— voir ordonner l’expulsion de Mme [D] [J] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [D] [J]

— voir condamner Mme [D] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 620 euros charges et taxes en sus, à compter du 05/10/2024,

— voir débouter Mme [D] [J] de toutes ses demandes

— voir condamner Mme [D] [J] à lui payer une somme de 1800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

— voir ordonner l’exécution provisoire

Mme [D] [J] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir déclarer irrecevable en ses demandes M. [Z] [X] et débouter purement et simplement le demandeur de l’intégralité de ses demandes

— Voir déclarer recevable et bien-fondée Mme [D] [J] en toutes ses demandes

— Voir prononcer la nullité du congé délivré par assignation du 16/02/2024 et dire qu’en conséquence le bail a été reconduit pour 3 ans à compter du 01/10/2024

— Voir condamner M. [Z] [X] à payer à Mme [D] [J] une somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance subis

— Voir condamner M. [Z] [X] à payer à Mme [D] [J] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile , ainsi qu’ aux dépens à recouvrer conformément à la loi sur l’Aide juridictionnelle

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

En application de l’article 15 I de la loi du 06/07/89, le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

A peine de nullité , le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’alinéa 1er de l’article 15-I de la loi du 06/07/89 dispose que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

M. [Z] [X] soutient que la date de prise d’effet du bail est le 05/10/2018 , du fait que le bail la mentionne comme première date d’exigibilité des loyers , du fait que le loyer d’octobre a été payé pour 520 euros par rapport au loyer total de 620 euros par prorata, et en l’absence de contestation de cette date d’effet avant la date prévue de libération des lieux.

Mme [D] [J] fait valoir que la date d’effet du bail est le 01/10/2018 , que la date d’exigibilité est sans effet , le loyer étant par usage payable entre le 01 et le 05 du mois, qu’aucune date d’échéance différente de la date du bail n’ y est mentionnée . Le congé étant donné pour une date postérieure à son échéance, elle soutient qu’il est de nul effet .

Elle fait part de sa demande de logement social, de la décision de la commission de médiation DALO du 07/05/2025 la reconnaissant prioritaire pour un relogement d’urgence, ainsi que la perception de rente invalidité pour accident de travail.

En application de l’article 1188 du code civil , le contrat s’interprète selon la commune intention des parties sans s’arrêter au sens littéral des termes. Si l’intention ne peut être décelée , il s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. En application de l’article 1189 du code civil , toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres , en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Or si le bail signé le 01/10/2018 ne mentionne pas de date d’effet , il stipule que les loyers sont payables le 10 du mois et pour la première échéance le 05/10/2018. Par conséquent en l’absence de toute clause de remise de loyer pour un motif précis, le fait que Mme [D] [J] ait payé le premier loyer pour la somme de 520 euros au prorata en octobre 2018 démontre que cette date du 05/10/2018 a été la date d’effet du bail dans la commune intention des parties .

Le congé a été signifié le 16/02/2024 soit dans le délai de 6 mois avant l’expiration du bail au 04/10/2024 à minuit . Il comporte la notice d’information prévue à l’article précité.

M. [Z] [X] soutient que le motif de congé pour reprise est réel et sérieux, car il a terminé son CDD et voulait habiter dans son appartement de manière indépendante, étant actuellement logé par sa mère. Mme [D] [J] fait valoir que M. [Z] [X] séjourne régulièrement à l’Etranger et ne veut pas occuper les lieux personnellement.

Le motif du congé pour reprise est réel et sérieux , afin que M. [Z] [X] habite de manière indépendante à [Localité 5] , après la fin d’ un CDD exécuté dans un autre département, ce dont il est justifié par le certificat de travail pour la période du 11/09/2023 au 13/09/2024 de la société APTAR [Localité 4] et eu égard au fait qu’il est âgé de 32 ans. Il importe peu que le nouvel emploi de M. [Z] [X] implique des déplacement à l’Etranger, alors qu’il veut établir son domicile personnel dans les lieux objet du litige.

Il convient donc de valider le congé à effet au 04/10/2024 et de dire que Mme [D] [J] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 05/10/2024.

Sur les conséquences de la fin du bail :

Il convient à défaut de libération volontaire des lieux , d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [J] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux .

M. [Z] [X] sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble au choix du bailleur aux frais, risques et périls de Mme [D] [J].

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 05/10/2024 jusqu’au départ effectif de Mme [D] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion à la somme de 620 euros outre les charges et taxes qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [D] [J] au paiement de celle-ci.

Il sera constaté qu’aucune demande n’est formée au titre d’un arriéré à la date du 08/09/2025.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [D] [J] :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur doit délivrer un logement décent , doit entretenir le logement conformément à son usage d’habitation, le locataire devant réaliser les travaux de nature locative en application de l’article 7 de la loi du 06/07/89 et du décret 87-712 du 26/08/1987 .

Mme [D] [J] soutient qu’elle a subi de nombreuses infiltrations en provenance des parties communes, et du voisin, puis a subi un préjudice en raison des travaux rendus nécessaires , qui ont duré plusieurs mois au cours de l’année 2024 , largement au-delà du délai de 21 jours de l’article 1724 du code civil . Elle sollicite une somme de 3000 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

M. [Z] [X] fait valoir une absence de preuve de la nature exacte et de l’ampleur du trouble subi. Selon les échanges de mails produits il souligne que les troubles résultent d’infiltrations provenant des parties communes ou de chez le voisin de Mme [D] [J] , si bien qu’en vertu de l’article 1725 du code civil , il n’est pas tenu de garantir le preneur de trouble que des tiers apportent par voie de fait à la jouissance du locataire. Il ajoute qu’il a été diligent pour faire entreprendre des travaux après les devis demandés et a suivi les démarches du syndicat des copropriétaires .

En l’absence de manquement à ses obligations, il demande le débouté de Mme [D] [J].

Pour preuve des troubles subis, Mme [D] [J] versent des échanges de messages avec M. [Z] [X] portant sur un problème d’écoulement du ballon des WC ponctuel réglé en octobre 2023.

Il a été constaté une fuite au niveau du velux de la salle d’eau depuis octobre 2023, resignalée par Mme [D] [J] en janvier 2024, qui a été réparée, avec une nouvelle infiltration par temps de pluie signalée en novembre 2024 .

Une autre cause de dommages a été constatée en août 2024 sur le tuyau d’arrivée d’eau et le réservoir des WC réparée en novembre 2024 , avec une fuite légère .

La fuite suivante réside dans une usure des colonnes des eaux usées en fonte signalée en janvier 2025 et une fuite provenant du voisin du dessus.

Le trouble de jouissance ne peut concerner que la période pendant laquelle Mme [D] [J] a eu la qualité de locataire des lieux, soit jusqu’au 04/10/2024.

Il en résulte que les seuls troubles de jouissance réellement subis de manière durable sont ceux inhérents à des infiltrations d’eau au niveau du velux de la salle de bain ayant débuté en octobre 2023 jusqu’à la fin du bail , puisque des réparations réalisées n’ont pas été efficaces, eu égard au nouveau message de la locataire de novembre 2024, où de l’eau s’écoule encore lors de pluies et de manière plus importante .

Le locataire doit prévenir le bailleur des réparations nécessaires à l’usage d’habitation des lieux et le mettre en demeure le cas échéant , en vertu de l’article 6 de la loi du 06/07/89.

Mme [D] [J] a précisément informé M. [Z] [X] des infiltrations subies et de nombreux échanges ont eu lieu pour que l’entreprise mandatée par le bailleur intervienne. La cause des infiltrations demeure , en l’absence de tout rapport d’expertise d’assurance ou avis de technicien , peu précise , puisque pour partie il est rapporté que cela résulte du vélux, ou de la toiture .

Mais il résulte des messages qu’après la pose de nouveau vélux , les travaux de maçonnerie de pourtour n’étaient pas correctement réalisés. Par conséquent la responsabilité du bailleur pour cet équipement est engagée .

Le trouble a consisté en des infiltrations récurrentes mais non quotidiennes , ayant eu pour conséquence des désagréments lors de celles-ci ,une détérioration des revêtements, la durée de ces travaux n’étant pas connue .

Il convient de condamner M. [Z] [X] à payer à Mme [D] [J] une somme de 744 euros de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance subi, soit 10% du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [D] [J] aux dépens et en équité de laisser à chacune des parties leurs frais exposés non compris dans les dépens de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE valide et régulier le congé pour reprise de M. [Z] [X] en date du 16/02/2024 à effet au 04/10/2024 à minuit

DIT que Mme [D] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 05/10/2024 des lieux situés [Adresse 2] , avec cave n° 16

ORDONNE , à défaut de départ volontaire des lieux , l’expulsion de Mme [D] [J] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux

AUTORISE M. [Z] [X] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble au choix du bailleur aux frais, risques et périls de Mme [D] [J].

DIT que l’indemnité d’occupation due depuis le 05/10/2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion est égale à 620 euros , outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et taxes, et condamne Mme [D] [J] au paiement de celle-ci,

CONSTATE l’absence de demande de M. [Z] [X] au titre d’arriéré locatif ou d’indemnité d’occupation, à la date des débats

DIT que le préjudice de jouissance de Mme [D] [J] est constitué entre octobre 2023 et le 04/10/2024 pour l’infiltration par temps de pluie au niveau du velux de salle de bain ,

CONDAMNE M. [Z] [X] à payer à Mme [D] [J] la somme de 744 euros de dommages et intérêts , avec intérêts au taux légal à compter du jugement .

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [D] [J] aux dépens

LAISSE à chacune des partties la charge de ses frais exposés non compris dans les dépens de l’article 700 du code de procédure civile

La greffière La Juge des contentieux de la protection