TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 04 Novembre 2024

N° RG 23/08965 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y67O

N° de minute :

AFFAIRE

[P] [Z] épouse [E]

C/

[D] [B] [F]

DEMANDEUR

Madame [P] [Z] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Michaël DRAY de la SELEURL DRAY-AVOCAT.FR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0081

DEFENDEUR

Monsieur [D] [B] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Pascale GOUAILHARDOU-CRUZEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 177

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 09 septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 17 septembre 1985, M. [T] [Z] et Mme [Y] [J] épouse [Z], aux droits et obligations desquels se trouve Mme [P] [Z] épouse [E], ont donné à bail commercial à M. [K] [A] et M. [V] [N], aux droits et obligations desquels se trouve M. [D] [B] [F], des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7], afin qu’ils y exploitent une activité de « CORDONNERIE CLES MINUTE », moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 3.300 Frs ( 503,08 euros) en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 22 novembre 2019, Mme [Z] épouse [E] a demandé la révision du loyer, sollicitant que le loyer annuel révisé soit porté à la somme de 12.000 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 13 décembre 2019, Mme [Z] épouse [E] a fait assigner M. [F] devant le juge des loyers commerciaux par exploit d’huissier du 7 septembre 2020 afin essentiellement de voir fixer le loyer annuel révisé à compter du 22 novembre 2019 à la somme 11.859,84 euros en principal (988,32 euros par mois hors charges et hors taxes) et, subsidiairement, voir ordonner une expertise judiciaire afin de « déterminer le montant du loyer du local ».

Par mémoire en réponse notifié en lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 octobre 2021 (non produit), M. [F] s’est opposé a la demande principale de la bailleresse.

Par jugement en date du 3 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 22 novembre 2019 du bail entre Mme [P] [Z] épouse [E] et M. [D] [B] [F], au titre des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7],

— ordonné une expertise aux frais avancés de la bailleresse, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à Mme [O],

— fixé le loyer provisionnel dû par M. [F], pour la durée de l’instance, au loyer tel que résultant du bail ancien,

— sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 20/06681, a consécutivement été retirée du rôle.

Mme [U], nommée en remplacement de Mme [O], a établi son rapport le 11 mai 2023. Après avoir précisé qu’en accord avec les parties elle a recherché non pas le montant du loyer renouvelé tel que prévu par erreur dans sa mission, mais le loyer révisé, elle est d’avis que la valeur locative annuelle de révision déplafonnée des lieux loués ressort au 22 novembre 2019 à la somme de 9.270 euros par an en principal, correspondant à une surface pondérée de 12,26 m²B et un prix unitaire de 750 euros/m²B/an. Elle précise que le loyer révisé en application de l’évolution des indices du coût de la construction (1er trimestre 2002 et 2ème trimestre 2019) est, quant à lui, d’un montant de 11.817 euros hors charges et hors taxes à la même date.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/08965.

Aux termes de son mémoire après expertise, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 8 janvier 2024, Mme [Z] épouse [E] demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le montant annuel hors taxes et hors charges du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019 à la somme de 9.270 euros, soit un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 772,50 euros,

CONDAMNER M. [D] [B] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon mémoire après expertise, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 29 janvier 2024, M. [F] demande au juge des loyers commerciaux, de :

DEBOUTER Mme [E] de l’intégralité de ses demandes,

FIXER le loyer de M. [F] à compter du 22 novembre 2019 à la somme de 3.596,76 euros hors taxes, hors charges,

CONDAMNER Mme [E] au paiement de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du Juge des loyers commerciaux du 9 septembre 2024, a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, prorogé au 4 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

En application de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent une décision, même passée en force chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendue ou par celle à laquelle elle est déférée, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office. La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision rectifiée et notifiée comme celle-ci.

En l’espèce, il apparaît que c’est par suite d’une erreur matérielle que le jugement du 3 janvier 2022 a constaté le renouvellement au 22 novembre 2019 du bail entre Mme [P] [Z] épouse [E] et M. [D] [B] [F], au titre des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], alors, d’une part, qu’il n’a pas été mis un terme au bail du 17 septembre 1985 par la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement de bail et, d’autre part, que tant l’assignation que les mémoires échangés par les parties ont trait à la fixation du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019.

Par conséquent, il convient de relever d’office cette erreur matérielle et de dire que c’est à bon droit que l’expertise judiciaire ordonnée a porté sur la fixation du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019.

Sur le loyer révisé à compter du 22 novembre 2019

Mme [Z] épouse [E] demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel révisé à compter du 22 novembre 2019 à la somme de 9.270 euros en principal. Elle expose que plus de trois années se sont écoulées depuis la dernière révision, en sorte que sa demande est recevable. Elle soutient que compte tenu des conclusions du rapport d’expertise, elle est fondée à solliciter que le loyer annuel soit fixé à cette somme, correspondant à un loyer mensuel de 772,50 euros en principal.

M. [F] conclut au débouté de la bailleresse et demande, reconventionnellement, que le loyer annuel révisé à compter du 22 novembre 2019 soit fixé à la somme de 3.596,76 euros en principal, soit 299,73 euros par mois hors charges et hors taxes. Il conteste l’évolution des facteurs locaux de commercialité et critique le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, qu’il considère trop élevé. Selon lui, les références de comparaison, issues de communes voisines, ne sont pas pertinentes. Il réfute aussi l’effet bonbonnière arguant que l’expert l’a retenu pour « survaloriser » la valeur locative et ainsi retenir la fourchette haute des valeurs de références.

Aux termes de l’article L145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L145-38 et L145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’article L145-38 du même code dispose que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur, ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il résulte de l’article L145-39 du même code que par dérogation à l’article L.145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Par ailleurs, l’article R 145-20 du même code précise que la demande de révision des loyers prévue à l’article L145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L145-56 à L145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, en vertu de l’article 768 du même code, applicable à la procédure écrite sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux, ajoute que les écritures des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, et qu’elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Il n’est statué que sur les prétentions énoncées au dispositif et ne sont examinés que « les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’espèce, Mme [Z] épouse [E] [I] ne précise pas le fondement juridique de sa demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative. De plus, dans la partie « discussion » de son mémoire, elle n’articule aucun moyen en fait comme en droit à l’appui de sa demande de fixation du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019 à la somme à la somme de 9.270 euros en principal. Le fait qu’elle évoque les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ne peut pallier sa carence à démontrer qu’elle remplirait les conditions prévues par les articles L145-38 ou L145-39 de code de commerce. De surcroît, il convient de souligner que les conclusions dudit rapport font état tant du loyer révisé à la valeur locative que du loyer révisé en application de l’évolution des indices du coût de la construction entre 2002 et 2019.

De même, M. [F] ne précise pas le fondement juridique de sa demande reconventionnelle et n’articule aucun moyen en fait et en droit dans la partie « discussion » de son mémoire, à l’appui de sa demande de fixation du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019 à la somme de 3.596,76 euros en principal. Le seul fait qu’il critique les références de comparaison et l’effet bonbonnière ne permet pas au juge des loyers commerciaux d’accueillir sa prétention en l’absence de démonstration propre à établir qu’il remplirait les conditions prévues par les articles L145-38 ou L145-39 de code de commerce et fonder la fixation du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019 à la valeur locative qu’il revendique, mais aussi à voir écarter les dispositions des articles L145-33 et R145-7 du code de commerce et les usages appliqués par l’expert judiciaire.

En conséquence de la carence probatoire des deux parties, leurs demandes respectives de fixation du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019 ne peuvent être accueillies.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de ce qui précède, il convient de laisser à la charge de chaque partie, qui succombe en ses demandes, les dépens exposés dans le cadre de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, pour les même raisons, de laisser à chacune la charge des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, seront donc rejetées.

Eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement, contradictoire et en premier ressort,

RELEVE d’office l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 3 janvier 2022 aux termes duquel a été constaté le renouvellement au 22 novembre 2019 du bail entre Mme [P] [Z] épouse [E] et M. [D] [B] [F] au titre des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] et a été ordonnée une expertise aux frais avancés de la bailleresse, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, alors que le juge des loyers commerciaux a été saisi d’une demande de fixation judiciaire du loyer révisé à compter du 22 novembre 2019,

DIT que l’expert judiciaire a, à juste titre, avec l’accord des parties, recherché les éléments permettant de fixer judiciairement le loyer révisé à compter du 22 novembre 2019,

DEBOUTE Mme [P] [Z] épouse [E] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE M. [D] [B] [F] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de la partie qui les a exposés,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX