TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00843 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64JR

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le 28 mai 2025

DEMANDERESSE

Association COALLIA ,[Adresse 2]

représentée par le cabinet de M^e François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], ToqueP0411

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque B1160, aide juridictionnelle n° C 75056 2025 003425 du 7 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00843 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64JR

EXPOSE DU LITIGE

L’ASSOCIATION SOUNDIATA Nouvelle, devenue par fusion COALLIA, a donné en location à [Z] [B], la chambre 110 sise [Adresse 1], à compter du 26/07/2003 par contrat de résidence du même jour.

La redevance initiale mensuelle était de 270,60 euros, charges et prestations annexes incluses.

Après plusieurs impayés, une mise en demeure d’avoir à régler les redevances impayées lui a été délivrée le 01/10/2022 pour un arriéré de 1755,64 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20/01/2025 à étude, l’ASSOCIATION COALLIA a fait assigner [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de la convention d’hébergement de [Z] [B] à ses torts exclusifs pour non-paiement des redevances ;

en conséquence :

— constater que [Z] [B] est occupant sans droit ni titre ;

— prononcer l’expulsion de [Z] [B], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [B] ;

— le condamner à lui payer la somme de 1312,12 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 16/01/2025, majoré du taux d’intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure ;

— le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante ;

— rejeter toute demande de délais ;

à titre très subsidiaire :

— ordonner au défendeur de s’acquitter désormais de sa redevance au taux fixé ;

— ordonner, à défaut de respect de cette obligation comme en cas de non-paiement d’une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, son expulsion avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

en tout état de cause :

— rejeter toute demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— le condamner au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d’assignation.

Après un premier renvoi lors de l’audience du 07/02/2025, l’affaire était examinée à l’audience du 13/03/2025.

L’ASSOCIATION COALLIA, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 800 euros, février 2025 inclus. Elle donne son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois.

[Z] [B], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place de délais de paiement suspensif à hauteur de 60 euros par mois.

La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [Z] [B] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [5]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Les dispositions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à ce litige.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Le contrat de résidence du 26/07/2003 reprend dans ses conditions l’ensemble de ces dispositions.

Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, l’ASSOCIATION COALLIA a fait délivrer à [Z] [B], le 01/10/2022, une mise en demeure d’avoir à régler les redevances impayées à hauteur de 1755,64 euros.

Le montant visé est supérieur à trois termes mensuels consécutifs et il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION COALLIA que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois suivant la mise en demeure.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 01/11/2022 à minuit, soit au 02/11/2022.

Les parties ont formulé un accord à l’audience du 13/03/2025 sur la suspension des effets de la clause résolutoire, conditionnée au paiement de mensualités de 60 euros, en sus du règlement de la redevance.

Par conséquent, et en application de l’accord survenu entre les parties, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou de la redevance courante, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [Z] [B], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant et d’un serrurier, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et en délais de paiement

Il ressort du courrier de mise en demeure, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [Z] [B] reste devoir une somme de 800 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 06/03/2025, mois de février 2025 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [Z] [B] au paiement de cette somme au titre redevances dues, charges incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance de la mise en demeure.

En application de l’accord survenu entre les parties à l’audience, il convient de dire que la dette sera apurée par 14 mensualités de 60 euros selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par [Z] [B], compte tenu du contrat de résidence et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à la redevance avec charges comprises qui aurait été payée si le bail d’habitation s’était poursuivi.

[Z] [B] sera alors condamné au paiement de celle-ci, à compter du 02/11/2022, et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès–verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner [Z] [B] aux dépens, comprenant le coût de la mise en demeure notifiée le 01/10/2022, les frais d’assignation.

Il convient en équité de débouter l’ASSOCIATION COALLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de l’ASSOCIATION COALLIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 26/07/2003 entre l’ASSOCIATION COALLIA et [Z] [B] concernant la chambre 110 sise [Adresse 1], sont réunies à la date du 02/11/2022 ;

CONSTATE l’accord des parties, en conséquence SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [Z] [B] à payer à l’ASSOCIATION COALLIA la somme de 800 euros au titre des redevances impayées au 06/03/2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [Z] [B] à s’acquitter de la dette par 13 mensualités de 60 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 14ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [Z] [B] des délais accordés et du paiement des redevances courantes, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou de la redevance courante, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse;

DIT que l’ASSOCIATION COALLIA pourra alors faire procéder à l’expulsion de [Z] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [Z] [B] à payer à l’ASSOCIATION COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’un montant égal à la dernière redevance indexée outre ses accessoires ;

CONDAMNE [Z] [B] aux dépens, comprenant le coût de la mise en demeure notifiée le 01/10/2022, les frais d’assignation ;

DEBOUTE l’ASSOCIATION COALLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection