TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Fabien ESCAVABAJA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jessica SOUSSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00516 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZLV

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [N],

[Adresse 3]

représenté par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS,

Madame [P] [N] épouse [Z] [C],

[Adresse 5]

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [F],

[Adresse 1]

représenté par M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS,

Madame [Y] [B] épouse [F],

[Adresse 6]

représentée par M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [L] [K],

[Adresse 4]

représenté par M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 juin 2025

Décision du 29 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00516 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZLV

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 août 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2017 à effet au 1er novembre précédent, Monsieur [V] [N], aux droits de qui interviennent Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C], a donné à bail à Monsieur [O] [F] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 484,21 euros outre une provision sur charges.

Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] se sont portés caution solidaire par actes sous seing privé du 6 novembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C] ont signifié à Monsieur [O] [F], par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 48393,88 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 3 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice des 30 et 31 décembre 2024, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C] ont fait assigner en référé Monsieur [O] [F], Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [O] [F], Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2024, soit la somme de 50993,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, 5099,34 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux,

— se voir autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie,

— condamner in solidum Monsieur [O] [F], Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C] représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions soutenues oralement auxquelles il convient de se reporter, par lesquelles ils ont maintenu les demandes de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser celle relative à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 47377,16 euros au 17 juin 2025, 4737,71 euros au titre de la clause pénale, et à porter celle au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000 euros. Ils ont en outre sollicité le rejet des prétentions en défense.

Monsieur [O] [F], Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des conclusions qu’ils ont soutenu oralement, par lesquelles ils ont sollicité :

— à ce que les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] soient déclarées irrecevables,

— à ce qu’il soit décidé n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses sur le bien-fondé des demandes,

subsidiairement,

— réduire la créance de Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C] à la somme de 7805,95 euros

— leur condamnation à réaliser des travaux pour remédier aux désordres affectant l’appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision,

— l’octroi de délais de paiement sur 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

La condamnation de Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C] à lui payer 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, Monsieur [O] [F], Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] invoquent l’absence de mise à disposition de la cave prévue au contrat et l’indécence du logement pour questionner le principe et le montant de la dette locative supposée figurant dans le commandement de payer du 26 septembre 2024 et par suite l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

Sur le moyen tiré de l’absence de mise à disposition de la cave prévue au contrat, l’article 1103 du code civil pose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code ajoute que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, le bail du 2 novembre 2017 prévoit la mise à disposition de l’appartement objet du litige et d’une « cave » moyennant le paiement d’un loyer de 484,21 euros outre une provision sur charges. L’absence de mise à disposition éventuelle de la cave, comme allégué par le locataire, aurait donc nécessairement un impact sur le montant du loyer depuis la prise à bail.

Dès lors, il convient de conclure, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’autre moyen relatif à l’indécence éventuelle du logement, que le quantum de la dette locative indiqué dans le commandement de payer du 26 septembre 2024 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience, sont sérieusement contestables. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent au principal, supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [O] [F], Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C] à verser à Monsieur [O] [F], Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [B] épouse [F] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [P] [N] épouse [Z] [C] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le président.