TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01755 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZX3A

Minute : 25/00049

Monsieur [X] [N]

Représentant : Maître Emilie ISAL-PICHOT de l’AARPI DALIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 430

C/

Monsieur [F] [B] [S] [T]

Représentant : M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Emilie ISAL-PICHOT de l’AARPI DALIS AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Jeanne-Céline MBENOUN

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 Février 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Février 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [M] [X] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Emilie ISAL-PICHOT de l’AARPI DALIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 430

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B] [S] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er mars 2010, la SCI FONTAINE a donné à bail à Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 400 euros outre des provisions sur charges. Monsieur [X] [N] est venu aux droits de la SCI FONTAINE suivant acte notarié du 1er décembre 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [N] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 000 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, Monsieur [X] [N] a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [F] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à mai 2024, soit la somme de 5 000 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [F] [T] à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 mars 2024 demeuré sans effet.

Appelée à l’audience du 5 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de 3 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A l’audience du 9 janvier 2025, Monsieur [X] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, outre l’actualisation de sa créance à la somme de 8 500 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024.

Il a formé les mêmes demandes que dans son acte introductif d’instance, et a au surplus demandé le rejet des prétentions du défendeur. A titre subsidiaire il a sollicité le renvoi de l’affaire au fond et en tout état de cause la communication par le défendeur de ses attestations d’assurance pour les années 2023 à 2025.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que si l’appartement loué par Monsieur [T] a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité avant la prise à bail, cet arrêté a été levé pour cet appartement, entendu comme l’appartement situé en face des escaliers à droite et non à gauche. Il précise que c’est d’ailleurs à la suite de la levée de l’arrêté le 16 février 2010 qu’il a donné à bail ledit appartement au défendeur le 1er mars 2010.

Il ajoute qu’il a appris dans le cadre de la présente procédure que des infiltrations d’eau sont survenues au niveau de la lucarne pour laquelle il a entrepris des travaux de rénovation en mars 2023 et qu’il a immédiatement déclaré le sinistre à son assureur. Il soutient que les contestations soulevées par le défendeur ne sont pas sérieuses et que l’ensemble des loyers et charges est bien du et ce depuis le début du bail. Il fait valoir que le trouble de jouissance allégué ne lui est pas imputable, faute d’en avoir eu connaissance alors au surplus qu’il souligne que l’expertise sollicitée comble la carence du défendeur à rapporter la preuve de l’état du logement.

Comparant en personne et assisté de son conseil, Monsieur [F] [T] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Il a demandé au juge au visa des articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 145, 700 et 834 du code de procédure civile, L521-2 du code de la construction et de l’habitation, 1103, 1231-1, 1240 et 1719 du code civil, et 37 de la loi du 10 juillet 1991, de se déclarer incompétent, et à titre subsidiaire débouter le bailleur de ses demandes. A titre reconventionnel, il a demandé la condamnation du bailleur à lui reverser 3 ans de loyers indus soit la somme de 14 400 euros avec intérêts légaux, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de son trouble de jouissance, 5 000 euros pour procédure abusive, 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et ordonner une expertise.

Il ne formule aucune demande de maintien dans les lieux ni de délai de paiement.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que l’appartement nommé “face gauche” dans l’arrêté d’insalubrité du 6 juillet 2007 correspond à son appartement de sorte que ledit arrêté n’a jamais été levé et qu’il n’est redevable d’aucun loyer, ce qui rend le juge des référés incompétent pour apprécier le bien fondé de la délivrance du commandement de payer et du constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il soutient que le logement est insalubre et qu’il subit un important préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux, préjudice aggravé par l’effondrement d’un plafond. Il souligne que les désordres sont tels qu’il convient d’ordonner une expertise pour identifier et déterminer les causes des désordres et lister les travaux à réaliser.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [X] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 4 000 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur la validité du commandement de payer, le contrat de bail stipule que le logement se situe au 1er étage “droite gauche”. Il n’est pas contesté que le 1er étage, au vue du plan fourni, comprend 4 appartements qui ont fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité le 6 juillet 2007 nommé par le préfet comme les appartements situés “droite droite”, “gauche gauche”, “face gauche” et “face droite”. Si Monsieur [T] soutient que l’appartement litigieux qu’il a pris à bail est celui nommé “face gauche” par le préfet, le plan produit permet d’établir de manière évidente que son appartement est celui situé en face de l’escalier à droite, nommé par le préfet “face droite”, même s’il faut se rendre sur un palier à droite de l’escalier pour accéder à l’appartement qui se trouve bien en face de l’escalier et non derrière. Ainsi, la levée de l’arrêté d’insalubrité du 16 février 2010 a bien concerné l’appartement “face droite” occupé par Monsieur [T] postérieurement à ladite levée. En conséquence la contestation tirée de l’absence de loyers dus à la délivrance du commandement de payer n’est pas sérieuse.

Par ailleurs, Monsieur [T] ne justifie aucunement de manière évidente qu’à la date de la délivrance du commandement son appartement était insalubre et justifiait l’absence de paiement du loyer, la seule pièce produite étant des photographies non datées sur des désordres afférents à une lucarne qui correspondraient, au regard des pièces produites par le demandeur, à des infiltrations pour lesquelles il a déclaré le sinistre à son assureur au début du mois de janvier 2025. Ce moyen de contestation dépourvu de caractère sérieux, sera rejeté.

Dès lors, le commandement de payer correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour le locataire de le solliciter et d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [F] [T] étant sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l’occupant ne saurait être jugé tenu de l’ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’assurance. Aussi la demande de production des attestations d’assurance sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [X] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [T] reste lui devoir la somme de 8 500 euros à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester de manière sérieuse le principe ni le montant de la dette. Sa demande en restitution des loyers sera rejetée compte tenu de l’absence d’arrêté d’insalubrité pris sur le logement et l’absence de caractère évident de l’insalubrité du logement allégué.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 8 500 euros.

Monsieur [F] [T] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, force est constater que Monsieur [T] ne produit aucune pièce de nature à rendre plausible l’existence des désordres allégués, à l’exception de photographies non datées, afférentes à l’effondrement du faux plafond entourant une lucarne, pour laquelle Monsieur [N] a déclaré le sinistre début janvier 2025.

Ce seul élément ne justifie aucunement la nécessité d’ordonner une mesure d’expertise qui servirait à combler la carence de Monsieur [T] dans l’administration de la preuve. Il ne justifie pas non plus du refus de Monsieur [N] de prendre en charge les réparations afférentes à ce désordre, ce dernier l’ayant justement sollicité dès qu’il en a eu connaissance, pour se rendre sur les lieux et faire procéder aux réparations.

En conséquence, Monsieur [T] ne démontre aucun motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise judiciaire, dont l’objet ne peut pas être de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la provision au titre de la réparation du trouble de jouissance

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce Monsieur [T] sollicite la somme de 10 000 euros à titre provisionnel en réparation de son trouble de jouissance.

Tant la réalité, la durée que l’ampleur du trouble est sérieusement contestable, aucun élément ne permettant de les déterminer de manière évidente.

Un examen au fond étant nécessaire pour statuer sur l’existence et le quantum des obligations de Monsieur [N] à indemniser Monsieur [T].

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur la demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2010 entre Monsieur [X] [N] et Monsieur [F] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 mai 2024;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboutons Monsieur [X] [N] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [X] [N] la somme provisionnelle de 8 500 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [X] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 500 euros), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection