TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/52415 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ENA

N° : 1

Assignation du :

28 Mars 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LOCAMAG, Société civile immobilière

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Marielle SOLIVEAU, avocat au barreau de PARIS – #G0203

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet S.A.S. G&E GESTION, S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS – #C1869

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Se plaignant de divers désordres, la SCI LOCAMAG, copropriétaire d’un appartement et d’un local commercial au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] PARIS, lequel est par ailleurs soumis au statut de la copropriété, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, qui a notamment, par ordonnance en date du 4 février 2025 :

— ordonné une expertise judiciaire afin notamment de déterminer l’origine et les causes des désordres allégués par la requérante,

— commis pour réaliser cette mesure d’instruction Monsieur [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la société SCI LOCAMAG a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] PARIS pour notamment être autorisé à procéder à la consignation des charges de copropriété qui lui sont réclamées, ès qualités de copropriétaires des lots dont elle est propriétaire, jusqu’au règlement définitif du litige l’opposant audit syndicat des copropriétaires.

Après un renvoi sollicité auquel il a été fait droit à l’audience du 16 mai 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 septembre courant.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI LOCAMAG sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 835 du CPC,

Vu l’article 1961 du Code Civil,

Vu l’article L.518-17 du Code monétaire et financier,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14 alinéa 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 18 I – 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les faits de l’espèce,

— AUTORISER la SCI LOCAMAG à suspendre le paiement des charges à compter du 1 er mars 2025 jusqu’au règlement définitif du litige opposant les parties, soit amiablement, soit par voie judiciaire,

— AUTORISER la SCI LOCAMAG à consigner le montant des charges à compter du 1 er mars 2025 auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’au règlement définitif du litige opposant les parties, soit amiablement, soit par voie judiciaire.

— DESIGNER la Caisse de dépôt et consignations demeurant à Paris, en qualité de séquestre, aux fins de percevoir le montant des appels de charges de copropriété réclamées à la SCI LOCAMAG par le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société G&E GESTION, et ce, jusqu’au règlement définitif du litige opposant les parties, soit amiablement, soit par voie judiciaire.

— CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société G&E GESTION, à payer par provision à la SCI LOCAMAG, la somme de 1 398,40€ au titre de la prise en charge des factures du Bureau d’étude OSSATURE et la SCP THOMAZON-AUDRANT-BICHE (Commissaire de justice),

— DEBOUTER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société G&E GESTION à payer à la SCI LOCAMAG, la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— ORDONNER que la SCI LOCAMAG soit dispensée de toute participation à la dépense commune de frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10 –1 de la loi n°65 – 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société G&E GESTION, aux entiers dépens."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1961 du Code civil,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— DEBOUTER la SCI LOCAMAG de l’ensemble de ses demandes fins, et prétentions ;

— REJETER toute demande de séquestre et de condamnation prononcée contre le syndicat des copropriétaires ;

— CONDAMNER la SCI LOCAMAG à verser la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais de justice outre, les dépens et frais irrépétibles."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE,

Sur la demande de suspension du paiement des charges de copropriété et sur le séquestre

La SCI LOCAMAG soutient essentiellement, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, de celles de l’article 1961 du code civil et L. 518-7 du code monétaire et financier, qu’elle subit de graves désordres en provenance des parties communes de l’immeuble, lesquelles sont extrêmement dégradées, ce qui a été établi par l’expert judiciaire désigné par ordonnance du juge des référés en date du 4 février 2025. En conséquence, en raison de ce trouble manifestement illicite et du dommage imminent qui résulte de la dégradation continuelle de ses lots, il convient de l’autoriser à suspendre le paiement de ses charges de copropriété afin de les consigner à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’issue du litige l’opposant au syndicat des copropriétaires.

De son côté, le syndicat des copropriétaires précité s’oppose à la demande de la SCI LOCAMAG, en ce qu’elle ne saurait se dispenser du paiement de ses charges de copropriété, et ce, peu important le litige qui les oppose. Elle insiste notamment sur le fait que l’expertise est en cours et qu’à ce stade les responsabilités sur les désordres allégués par la SCI LOCAMAG ne sont pas pleinement déterminés. En outre, elle dénie tout dommage imminent ou trouble manifestement illicite qui justifierait toute dispense de paiement des charges de copropriété.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Et, selon les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Et, selon les dispositions de l’article 1961 du code civil, la justice peut ordonner le séquestre :

1° Des meubles saisis sur un débiteur ;

2° D’un immeuble ou d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes ;

3° Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération.

En l’espèce, la SCI LOCAMAG énonce subir divers désordres dans ses lots, référencés selon l’état descriptif de division de l’immeuble comme étant les lots 24 et 28 qui correspondent respectivement à un local commercial situé au rez-de-chaussée et d’un appartement situé au-dessus qui lui se trouve au premier étage de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à PARIS, et ce, depuis plusieurs années.Il résulte des premières notes aux parties de l’expert qui a été désigné judiciairement le 4 février 2025 pour déterminer les causes desdits désordres qu’il a pu lors du sondage du plafond du local du rez-de-chaussée, propriété de la requérante, établir le 27 mai 2025 que "les désordres au plafond et les infiltrations au sol sont dus à des fuites dans les canalisations de DEP provenant de la courette et des refoulements dans le siphon sous le plancher. Les reprises de ces désordres incombent au SDC. […] Les travaux de canalisations EP depuis l’évacuation sur le plancher de la courette, étant intégrées à l’aménagement général de l’immeuble, et donc la défaillance compromet l’usage de l’ensemble sont bien constitutifs d’un ouvrage. Il est nécessaire que le SDC et ses conseils fasse un plan précis des canalisations EP.[Localité 10] depuis le plafond du Rdc au sous-sol. Il lui appartient aussi de faire établir des devis pour les travaux de reprise dans le local commercial."

S’il apparaît, à ce stade, que des parties communes semblent être la cause de tout ou partie des désordres subis par la SCI LOCAMAG, en raison de l’implication de certaines canalisations, ce qui, au vu des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lui permettra d’engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, il n’en demeure pas moins que ni l’existence d’un trouble manifestement illicite ni l’existence d’un dommage imminent ne sauraient justifier la suspension du paiement de ses charges de copropriété et de procéder à leur consignation à la caisse des dépôts et consignations.

En effet, en raison de leur nature, les charges de copropriété ont pour objet d’obliger chacun des copropriétaire à participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales. Par suite, en raison du caractère général et spécial de cette obligation de paiement, qui est due, quand bien même les lots en question sont manifestement atteints par des désordres dont tout ou partie des causes a pour origine des parties communes, et dont la réfection incombe au syndicat des copropriétaires, il n’en demeure pas moins qu’il ne saurait, pour toutes ces raisons, être fait droit aux demandes de suspension et de consignation sollcitées par la SCI LOCAMAG. Il s’ensuit qu’elles seront rejetées.

Il appartiendra à l’issue des opérations d’expertise à la SCI LOCAMAG de solliciter l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis depuis plusieurs années. A toutes fins utiles, il sera rappelée que les sommes indemnitaires qui seraient alors fixées n’ont pas la même nature que des charges de copropriété.

Sur la demande de condamnation provisionnelle du syndicat

En vertu des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI LOCAMAG sollicite le remboursement de frais qu’elle a dû engager afin de démontrer l’existence des désordres allégués. Il s’agit de deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date du 17 juin 2022 pour un montant de 498,40 euros ainsi que d’une facture d’un montant de 900 euros établie par la société OSSATURE afin d’établir un rapport d’analyse des désordres sur le plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble.

A ce stade, et alors même que l’expertise judiciaire n’est pas achevée, il ne saurait être déterminé, sans conteste, que les frais engagés par la SCI LOCAMAG pour établir les désordres allégués avant que l’expertise confiée à Monsieur [U] ne soit ordonnée, soient mis à la charge du syndicat des copropriétaires. La seule note n°2 produite aux débats de l’expert ne saurait suffire, à la date de la présente ordonnance, pour déterminer, sans ambages, la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires ; et ce, quand bien même l’expert met en cause, concernant l’origine des désordres, des parties communes de la copropriété dont s’agit.

Il appartiendra au juge du fond de déterminer si ces frais, à l’issue de l’expertise judiciaire, ont été légitimement engagés par la société SCI LOCAMAG et peuvent faire l’objet de dommages-intérêts dans le cadre de son indemnisation à intervenir.

Par suite, et au stade des référés, la demande de condamnation provisionnelle de remboursement des frais de commissaire de justice et du bureau d’études OSSATURE mandaté au cours de l’année 2024, sera rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LOCAMAG sera condamnée aux dépens.

Toutefois, quand bien même elle est tenue aux dépens, l’équité commande de ne pas condamner la SCI LOCAMAG au titre des frais irrépétibles, en sorte que la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires précité sera rejeté.

Enfin, la demande formée par la SCI LOCAMAG sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au vu du sens de la décision, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition par le greffe, et en premier ressort,

Rejetons l’ensemble des demandes de la SCI LOCAMAG,

Condamnons la SCI LOCAMAG aux dépens,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons l’ensemble des demandes formées à ce titre,

Rappelons que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 11] le 28 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI