TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

— Maître Jérémie COHEN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12770

N° Portalis 352J-W-B7H-C2J6E

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet LE DOME IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

S.C.I. TRIMECHE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Jérémie COHEN de l’AARPI TEAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D2181

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12770 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2J6E

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI TRIMECHE est propriétaire des lots de copropriété n°1102, 1197, 5068, 5163 et 5230 d’un immeuble situé au [Adresse 2].

Par jugement du 26 janvier 2018, le tribunal d’instance du 11ème arrondissement de Paris a condamné la SCI TRIMECHE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 4.424,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI TRIMECHE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 12.751,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 05 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCI TRIMECHE en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 25.895,82 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 23 décembre 2023.

Dans ses dernières écritures intitulées « conclusions en actualisation n°2 » notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil et des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la SCI TRIMECHE au paiement de la somme de 28.574,93 euros au titre des charges comprises entre le 19 mars 2020 et le 1er avril 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation en date du 5 octobre 2023 ;

— condamner la SCI TRIMECHE au paiement de la somme de 3.163,58 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts de droit à compter de l’assignation en date du 5 octobre 2023 ;

— condamner la SCI TRIMECHE au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI TRIMECHE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI TRIMECHE au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, la SCI TRIMECHE demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— enjoindre le syndicat des copropriétaires d’établir le décompte des charges incombant à la SCI TRIMECHE après déduction des sommes indûment réclamées à la SCI TRIMECHE depuis janvier 2019 au titre des dépenses générales ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme figurant au crédit de ce décompte au titre du remboursement des charges indument réclamées ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI TRIMECHE est propriétaire des lots n°1102, 1197, 5068, 5163 et 5230 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2019, du 22 octobre 2020, 10 juin 2021, 17 novembre 2022, 22 juin 2023 et 13 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le contrat de syndic ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de la dette postérieure au jugement de 2020 (pièce 22).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI TRIMECHE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 28.574,93 euros pour les charges impayées entre le 19 mars 2020 et le 1er avril 2024 inclus.

Pour s’opposer au paiement des charges réclamées, la SCI TRIMECHE expose qu’elle doit participer uniquement aux charges spéciales du bâtiment B, que les lots 1102, 5068 et 5163 doivent faire l’objet d’une exonération des charges commune, que cependant le lot 1102 se voit appliquer, pour une quote-part de 847/39000ème, les charges dites « communes » et que, concernant les lots 1197 et 5230, aurait dû être appelée comme charge commune seulement la somme de 84,61 euros (65,68 + 13,51 + 2,50 + 2,92) et non la somme de 1.284,81 euros, qu’en outre le détail des charges communes indûment facturées ne sont pas versées aux débats.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’aux termes du jugement du 28 mai 2020, le tribunal a considéré que le lot n°1197 étant issu de la division d’un lot qui ne bénéficiait pas de l’exemption prévue pour les copropriétaires de stations-services, la SCI TRIMECHE est redevable pour ce lot de l’ensemble des charges et fait valoir qu’aucune somme n’est indument réclamée

En l’espèce, il ressort du paragraphe VI situé en page 222 et 223 du règlement de copropriété que « les copropriétaires des stations-services ne participeront qu’aux charges générales intéressant le gros-œuvre et l’administration de l’immeuble (à l’exception du concierge) et non pas aux dépenses relatives aux parties communes, aux services collectifs ou aux éléments d’équipement de l’immeuble dont iles n’auraient pas l’utilisation. Ils auront un compteur d’eau particulier et ne participeront pas aux dépenses d’entretien et de consommation des compteurs des autres locaux ».

Il est constant que les lots 1102 (local commercial, 847 tantième), 5068 (cave local commercial, 14 tantième), 5163 (cave local commercial, 14 tantième) et 5230 (cave local commercial, 14 tantième) dont la SCI TRIMECHE est propriétaire correspondent aux lots de station-services visés par l’exonération de certaines charges.

Le lot 1197 (local technique, 12 tantième) détenu également par la SCI TRIMECHE ne fait pas l’objet de cette exonération.

Il ressort des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires que le lot 5230 ne figure pas dans les appels de provisions avant le 22 décembre 2021 pour le 1er appel de charges 2022, qu’à compter de cette date les décompte font apparaître pour chacun des lots les sommes dues, au titre des dépenses générales et charges du bâtiment B pour le local 1102, pour les trois caves uniquement les dépenses générales et pour le local technique correspondant au lot 1197 ne faisant l’objet d’aucune exonération également les charges d’eau, de jardin et de chauffage du bâtiment B.

Les sommes demandées dans le décompte étant justifiées et la SCI TRIMECHE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 18 août 2023 pour la somme de 25.895,82 euros et à compter des dernières conclusions d’actualisation en date du 20 mars 2024 pour le surplus.

Sur la demande tendant à enjoindre le syndicat des copropriétaires de produire sous astreinte le décompte des charges indument réclamées depuis janvier 2019 au titre des dépenses générales

En l’espèce, par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI TRIMECHE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 12.751,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017.

Ainsi les demandes relatives aux décomptes de charges antérieurs au 14 janvier 2020 seront rejetées, celles-ci ayant déjà fait l’objet d’une condamnation de la SCI TRIMECHE le 28 mai 2020.

Concernant les charges postérieures, soit à compter du 19 mars 2020 et jusqu’au 1er avril 2024 inclus, les décomptes de charge sont justifiées.

Ainsi la demande de la SCI TRIMECHE à ce titre sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 3.163,58 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

140 euros au titre de « [Z] – huissier – prov assignation» en date du 10 juillet 2023,

495 euros au titre de « suivi procédure impayés 1er trimestre » en date du 26 juillet 2021,

495 euros au titre de « suivi procédure impayés 2ème trimestre » en date du 31 décembre 2021,

496 euros au titre de « honoraires suivi dossier avocat » en date du 30 juin 2022,

496 euros au titre de « honoraires suivi dossier avocat » en date du 31 décembre 2022,

520,79 euros au titre de « honoraires suivi dossier avocat » en date du 28 juin 2023,

520,79 euros au titre de « honoraire suivi contentieux dossier avocat » en date du 26 décembre 2023.

Les frais désignés comme « prov assignation » apparaissent quant à eux constituer des dépens.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI TRIMECHE de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI TRIMECHE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès mars 2020.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI TRIMECHE a d’ores et déjà été condamnée, par deux jugements du tribunal de céans du 26 janvier 2018 et du 28 mai 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle la SCI TRIMECHE s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI TRIMECHE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

La SCI TRIMECHE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formées par la SCI TRIMECHE tendant à :

— enjoindre le syndicat des copropriétaires d’établir le décompte des charges incombant à la SCI TRIMECHE après déduction des sommes indûment réclamées à la SCI TRIMECHE depuis janvier 2019 au titre des dépenses générales ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme figurant au crédit de ce décompte au titre du remboursement des charges indument réclamées ;

CONDAMNE la SCI TRIMECHE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  28.574,93 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées entre le 19 mars 2020 et le 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 pour la somme de 25.895,82 euros et à compter du 20 mars 2024 pour le surplus ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI TRIMECHE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente