TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VG4

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [X] [I], demeurant [Adresse 3], représentée par M^e CARDONA Henri-Joseph, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], [Adresse 7]

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e GIORNO Géraldine, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque A 940, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-027801 en date du 13/11/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 21 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VG4

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2/10/ 2021 à effet au 2/10/ 2021, Mme [X] [I] [Y] a donné à bail à Mme [Z] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] , avec cave n° 2 pour un loyer de 990 euros et 50 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/ 05/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3996 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/08/2024, Mme [X] [I] [Y] a fait assigner Mme [Z] [J] aux fins de :

— voir ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Z] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner Mme [Z] [J] au paiement :

— d’une somme de 6518 euros, au titre de l’arriéré dû au 28/07/ 2024,

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, soit 1112 euros par mois, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux

— d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le 28/08/ 2024.

A l’audience du 21/01/2025 , la bailleresse sollicite de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges .

Elle élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 12440 euros au 21/01/2025, janvier 2025 inclus et maintient ses autres demandes, le paiement du loyer courant n’étant pas repris.

Elle s’oppose à des délais pour quitter les lieux .

Mme [Z] [J] a été représentée . Elle sollicite des délais pour quitter les lieux .Ayant perdu son emploi, elle indique percevoir des allocations chômage et avoir demandé un logement social.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur ne justifie pas du signalement du commandement de payer à la CCAPEX , mais cette obligation n’est pas sanctionnée par une irrecevabilité .

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 28/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 02/10/2021 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 28/05/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion . Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois .

Mme [Z] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28/07/ 2024 à minuit, soit à compter du 29/07/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement du loyer courant n’est pas repris .

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [J] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [Z] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [Z] [J] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [Z] [J] reste devoir une somme de 12440 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 21/01/2025, janvier 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Z] [J] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 28/05/2024 sur la somme de 3996 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

Mme [Z] [J] fait état de sa situation de demandeur d’emploi et se sa demande de logement social pour solliciter 6 mois de délais pour quitter les lieux.

Mme [X] [I] [Y] s’y oppose aux motifs que la dette est élevée.

Les revenus de l’ordre de 1100 à 1210 euros par mois de Mme [Z] sont limités, l’APL étant de 44 euros. Si elle a bien formé une demande de logement social le 25/10/2024 , sa solvabilité ne permet pas de régler l’indemnité d’occupation et la dette est très élevée pour un bailleur privé. Il ne peut être fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [Z] [J] à payer à Mme [X] [I] [Y] la somme limitée en équité à 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [J] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE Mme [X] [I] [Y] recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 29/07/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 5] , avec cave n° 2

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [Z] [J] à payer à Mme [X] [I] [Y] la somme de 12440 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 21/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 28/05/2024 sur la somme de 3996 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [X] [I] [Y] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

DEBOUTE Mme [Z] [J] de sa demande de délais pour quitter les lieux

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [Z] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28/05/2024

CONDAMNE Mme [Z] [J] à payer à Mme [X] [I] [Y] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT