03 Février 2026

N° RG 25/00368 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FVXU

Ord n°

S.C.I. GAME J

c/

S.A.R.L. LITTLE ITALY

Le :

Exécutoire à :

M^e Stéphanie PARISY

Copies conformes à :

M^e Stéphanie PARISY

M^e Brunehilde POITEVIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. GAME J

RCS saint nazaire 408 186 799 dont le siège social est situé [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LITTLE ITALY

RCS [Localité 4] 833 261 472 000 25 dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Brunehilde POITEVIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Janvier 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 12 octobre 2023, la SCI GAME J a donné à bail commercial à la SARL LITTLE ITALY des locaux situés [Adresse 1] à Le Pouliguen, moyennant un loyer annuel initial de 24 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, à terme échu, à hauteur de 2 000 euros, étant précisé qu’il s’agit de la reconduction du bail conclu le 10 avril 2015 avec la SARL POURQUOI PAS, laquelle a cédé le fonds de commerce par acte authentique reçu 6 décembre 2017 à la SARL LITTLE ITALY.

Le montant du loyer mensuel s’élève désormais à 3 207,07 euros TTC.

Des charges dues au titre du mois de novembre 2024 sont demeurées impayées (taxe foncière, taxe ordures ménagères et TVA).

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 28 mai 2025, à la SARL LITTLE ITALY, pour une somme de 2 911,36 euros, au titre des charges impayées, citées précédemment, et des frais issus du commandement de payer.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, la SCI GAME J a fait assigner la SARL LITTLE ITALY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL LITTLE ITALY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SARL LITTLE ITALY à payer par provision la somme totale de 11 196,30 euros,

— condamner la SARL LITTLE ITALY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 133,63 euros par jour à partir du prononcé de l’ordonnance de référé et jusqu’à la date de l’état des lieux contradictoire et de remise de clés, en application de la clause résolutoire,

— condamner la SARL LITTLE ITALY au paiement d’une somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 6 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI GAME J a, aux termes de ses conclusions en réponse notifiées et soutenues à l’audience, maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à solliciter le paiement provisionnel d’une somme de 6 519,32 euros. Elle a par ailleurs confirmé que l’ensemble des sommes sollicitées dans le commandement de payer au titre des charges dues a été réglé.

En réplique au moyen soulevé par la défenderesse, tiré de l’irrégularité du commandement de payer délivré le 28 mai 2025, elle fait valoir que, par dérogation, il est admis qu’un acte peut être délivré non pas au siège de la personne morale mais au domicile des associés et gérants lorsque ces derniers en ont eu immédiatement connaissance et qu’il n’est pas démontré l’existence d’un grief. Ensuite, elle expose que la mention de deux délais différents dans le commandement n’était pas susceptible d’entraîner une confusion dans l’esprit du locataire, alors l’acte a été reçu par l’épouse du gérant, également conseil de la société et que les sommes dues n’ont pas été payées dans un délai d’un mois ni de huit jours.

La SCI GAME J en conclut que, le commandement de payer étant ainsi régulier, la clause résolutoire est acquise. Soulignant la mauvaise foi de la SARL LITTE ITALY, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement rétroactifs.

Par ses écritures notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, la SARL LITTEL ITALY demande au juge des référés de :

In limine litis et à titre principal,

— Constater l’évidence de l’irrégularité du commandement de payer du 28 mai 2025,

— Constater l’urgence et en conséquence,

— Déclarer la juridiction de céans compétente,

— Déclarer irrecevable l’action engagée par le demandeur,

A titre subsidiaire,

— Constater le paiement de la dette objet du commandement de payer après le délai d’un mois visant la clause résolutoire mais avant l’audience de référé,

— Dire et juger la dette éteinte depuis le 5 septembre 2025 et en conséquence,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Lui octroyer à la SARL LITTLE ITALY un délai rétroactif jusqu’au 10 septembre 2025 pour s’acquitter de la dette,

A titre très subsidiaire,

— Constater des contestations sérieuses,

— Dire et juger le Président du Tribunal judiciaire incompétent et en conséquence,

— déclarer le Président près le Tribunal de céans incompétent à la faveur du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE pour que l’affaire soit jugée au fond,

— ordonner sursis à statuer

En tout état de cause,

— Condamner la SCI GAME J au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la SCI GAME J aux entiers dépens,

— Dire et juger que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire pendante par devant le Tribunal de céans et risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

A titre principal, la SARL LITTLE ITALY se prévaut de l’irrégularité du commandement de payer. A cet égard, elle argue, en premier lieu, que la mention d’un double délai dans l’acte (1 mois et 8 jours) a été de nature à créer une confusion dans l’esprit de son gérant, justifiant le prononcé de l’annulation du commandement de payer. Selon elle, il en va de même de la mention « commandement de payer les loyers » alors que l’impayé concernait exclusivement des charges. D’autre part, elle fait valoir que le commandement de payer a été délivré non pas à l’adresse du siège sociale de la personne morale mais au domicile du gérant, où il a été remis à une personne non habilitée à recevoir de tels actes, ce qui a privé le gérant d’y répondre dans le délai imparti. Soulignant avoir réglé intégralement les causes du commandement, elle sollicite l’octroi de délai de paiement rétroactif et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Vu les inscriptions sur le fonds de commerce et la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, la SA CIC OUEST ;

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026, date de la présente ordonnance, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

— Sur l’irrégularité du commandement de payer délivré le 28 mai 2025 :

Les nullités de fond sont limitativement énumérées à l’article 117 du code de procédure civile.

L’article 114 du code de procédure civile dispose que la partie qui invoque la nullité de forme doit prouver un grief.

En vertu de l’article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé, est faite au lieu de son établissement.

En l’occurrence, il est acquis que le commandement de payer litigieux a été notifié à l’adresse personnelle du gérant de la SARL LITTLE ITALY et non au lieu de son établissement, lieu de son siège social, tel que mentionné au registre du commerce et des sociétés.

Toutefois, l’article 654 du code de procédure civile, auquel renvoi l’article 693, précise ces modalités en prévoyant que la signification est faite à personne lorsque l’acte est délivré au représentant légal, à un fondé de pouvoir, ou à toute personne habilitée.

Il s’en déduit qu’un acte destiné à une personne morale peut être notifié à une adresse autre que celle de son siège social dès lors qu’il est remis à une personne ayant qualité pour la représenter ou habilitée à recevoir copie de l’acte.

Il ressort du procès-verbal de notification du 28 mai 2025 que l’acte litigieux a été remis à Mme [H], épouse du gérant de la SARL LITTLE ITALY, qui a déclaré être habilitée à recevoir copie de l’acte, de sorte que le gérant de la société, qui ne conteste pas que l’acte ait été délivré à son adresse personnelle en a eu immédiatement connaissance, étant souligné que l’irrégularité résultant de la remise à une personne non habilitée n’entraîne la nullité de la signification que si l’existence d’un grief est établie, lequel n’est pas démontré en l’espèce.

En outre, s’il est exact que le commandement de payer mentionne deux délai, le premier, de 8 jours, relatif aux mesures provisoires d’exécution, et le second, d’un mois, relatif au délai laissé au débiteur pour s’acquitter des sommes dues au risque d’acquisition de la clause résolutoire, la SARL LITTE ITALY ne démontre pas que ces mentions figurant dans le commandement étaient de nature à créer, dans son esprit, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis, alors qu’il est constant que les sommes dues ont été réglées postérieurement à l’un et l’autre des délais mentionnés, étant en outre relevé, que leur éloignement dans l’acte n’était pas de nature à entraîner une confusion quant à leur objet respectif. La défenderesse n’a pas davantage pu confondre la nature des sommes dont le paiement lui était réclamé alors que le détail était précisé en annexe.

Partant, les irrégularités soulevées ne sont pas de nature à entraîner l’annulation du commandement de payer, délivré le 28 mai 2025, laquelle n’est d’ailleurs pas demandée par la SARL LITTLE ITALY.

Il n’y a pas lieu de déclarer la demanderesse irrecevable en son action alors qu’aucune fin de non-recevoir n’est soulevée par la SARL LITTLE ITALY.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambigu té et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En faisant délivrer le commandement du 28 mai 2025, la SCI GAME J n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, relative à la taxe foncière et à la taxe ordure ménagère 2024, pour un montant de 2 741,70 euros en principal.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Néanmoins, il ressort des éléments versés au dossier que le 5 septembre 2025, jour de délivrance de l’assignation, la SARL LITTLE ITALY a versé une somme de 2 890,34 euros, laquelle correspond à la somme réclamée en principal et au coût du commandement de payer, de sorte qu’aucune somme ne reste due, ce que ne conteste pas le bailleur à l’audience.

Dès lors compte-tenu de la nature de la dette, qui ne portait pas sur les loyers, de la situation économique de la SARL LITTLE ITALY pour laquelle l’acquisition de la clause résolutoire engendrerait des conséquences irrémédiables, et du fait qu’elle est désormais à jour de l’ensemble des charges dont le paiement était réclamé, sans qu’il soit soutenu qu’il existerait de nouveaux retards de paiement, il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 10 septembre 2025, de constater qu’elle a intégralement réglé les causes du commandement de payer du 28 mai 2025 à cette date et, en conséquence, de dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes du bailleur tendant à faire ordonner l’expulsion de la SARL LITTLE ITALY, le transport et la séquestration des meubles et à obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur les autres demandes formées à titre subsidiaire par la SARL LITTLE ITALY.

Il convient toutefois de préciser que la SARL LITTLE ITALY n’est pas fondée à opposer une exception d’inexécution en l’absence de toute impossibilité d’exploiter son fonds de commerce conformément à sa destination.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les délais de paiement rétroactifs ayant été accordés dans le seul intérêt de la SARL LITTLE ITALY, qui a attendu la délivrance de l’assignation pour régler les causes du commandement, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer, étant observé que celui-ci a déjà été payé.

L’équité commande de condamner la SARL LITTLE ITALY au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LITTLE ITALY sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile que l’exécution provisoire ne peut être écartée en matière de référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Suspendons la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 12 octobre 2023 au paiement par la SARL LITTLE ITALY de la somme de 2 890,34 euros au plus tard le 10 septembre 2025 à son bailleur, la SCI GAME J ;

Constatons que la somme de 2 890,34 euros a été réglée à la SCI GAME J dans le délai fixé et disons, en conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué ;

Déboutons la SCI GAME J de ses demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l’expulsion de la SCI LITTLE ITALY des lieux loués, la séquestration et le transport des meubles ainsi qu’à obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation ;

Condamnons la SARL LITTLE ITALY aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la SARL LITTLE ITALY à payer à la SCI GAME J une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE